양수자가 양수대금을 미루어 오다가 부도발생으로 국외로 도주하여 회수가 불가능하여 이를 양도가액에서 제외하고 양도소득세 신고한 경우, 이는 당사간의 채권채무액에 불과한 것으로 양도가액에 포함하는 것임
양수자가 양수대금을 미루어 오다가 부도발생으로 국외로 도주하여 회수가 불가능하여 이를 양도가액에서 제외하고 양도소득세 신고한 경우, 이는 당사간의 채권채무액에 불과한 것으로 양도가액에 포함하는 것임
〇〇세무서장이 2006.3.9. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 164,925,890원의 부과처분은 양도가액에서 공제할 필요경비에 30,000,000원을 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 청구는 이를 기각한다.
1.처분개요 청구인은 2004.3.29. 취득한 〇〇도 〇〇시 〇〇읍 〇〇리 118 임야 5,950㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.5.14. 미등기 양도하고 2005.6.30. 실지거래가액(양도가액 611,000,000원, 취득가액 414,000,000원 및 필요경비 117,000,000원)에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세 기한 후 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 부동산등기특별조치법을 위반하였다는 〇〇경찰서장의 통보에 따라 현지확인조사를 실시하고 쟁점토지의 양도가액을 720,000,000원으로, 취득가액 및 필요경비를 414,000,000원 및 25,000,000원으로 결정하여, 2006.3.9. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 164,925,890원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 양수자인 이〇〇과 부동산교환계약에 의하여 양도하기로 하고 양도가액을 720백만원으로 계약서에 기재한 것은 부풀린 평가액에 불과한 것이고, 양수자로부터 정산금 109백만원(이하 “쟁점1금액”이라 한다)을 지급받기로 하였으나 부도발생 후 국외로 도주하여 사실상 지급 받지 못한 것이므로 이를 양도가액에서 제외하여 신고한 것인데도 이러한 사정을 감안하지 않고 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점토지를 취득할 당시 평소 친하게 지내던 부동산 중개인 최〇〇이 대리하여 계약서를 작성하게 하였는데 최〇〇이 쟁점토지의 취득가액을 466백만원과 주변토지의 사용승낙비용 35백만원을 요구하여 총 501백만원 및 중개수수료로 30백만원을 지급하였으나, 최〇〇이 취득가액 414백만원 및 사용승낙비용 25백만원만 지급하고 나머지 금액을 편취하였는 바, 청구인이 부담한 쟁점토지의 중개수수료 30백만원 및 편취금액 62백만원(이하 “쟁점2금액”이라 한다)을 쟁점토지의 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 청구인은 양수자의 부도로 인하여 지급받지 못한 금액 109백만원(쟁점1금액)을 쟁점토지의 양도가액에서 차감하여야 한다는 주장이나, 부동산매매계약서상 양도가액이 720백만원으로 기재되어 있는 바, 청구인이 지급 받지 못하였다는 쟁점1금액은 당사자 간의 채권채무액에 불과하다.
(2) 쟁점토지의 주변토지에 대한 사용승낙비용은 25백만원으로 확인되고, 양수자측 소개사례비로 지급하였다는 20백만원의 수령인 연〇〇이 사망하여 관련 증빙지료의 제시가 없으며, 최〇〇에게 중개수수료로 30백만원 및 편취당한 금액 62백만원의 실제 지급사실에 관한 증빙자료의 제시가 없고, 취득과 관련한 지출금액인지 아니면 채권채무액인지가 불분명하므로, 쟁점2금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 잘못이 없다.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자신이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 〇 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제(2000.1.29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 〇 같은 법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
(1) 처분청의 이 건 조사 관련서류 등에 의하면, 청구인은 2004.4.14. 쟁점토지를 김〇〇으로부터 414백만원에 취득하고(동일자 잔금지급)2004.5.14. 이〇〇과 교환계약에 의하여 720백만원에 양도한 후 2005.6.30. 취득가액은 동일하나 양도가액은 720백만원에서 109백만원(쟁점1금액)을 차감한 611백만원으로 하고 95백만원(쟁점2금액)을 포함한 필요경비를 117백만원으로 하여 양도차익을 산정하고 실지거래가액에 의한 양도소득세 기한 후 신고를 하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 대한 확인조사를 실시하여 쟁점1.2금액을 인정하지 아니하고 이 건 과세하였음이 확인된다.
(2) 청구인과 최〇〇은 검찰수사 및 이 건 세무조사과정에서 쟁점토지의 양수자 이〇〇으로부터 109백만원)(쟁점1금액)을 수령하지 못해 양도가액에서 제외하고 신고한 것이고, 〇〇공인중개사무소에 근무한 최〇〇에게 쟁점토지의 취득대금으로 531백만원을 지급하였으나 최〇〇이 취득대금 414백만원을 지급하였을 뿐 117백만원에 대하여는 진입로공사를 위한 토지사용승낙금으로 25백만원을 지급하고, 그 나머지 92백만원(쟁점2금액) 중 교환계약당시 사례금으로 20백만원, 최〇〇에게 중개수수료로 30백만원을 지급하고 남은 42백만원을 최〇〇이 편취하였다고 진술한 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 쟁점토지의 양수자 이〇〇이 대금지급을 미루어 오다가 부도발생으로 국외로 도주하여 쟁점1금액(109백만원)의 회수가 불가능하므로 이를 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 양수자 이〇〇과의 부동산교환계약서를 보면 쟁점토지의 양도가액이 720백만원으로 나타날 뿐 동 가액에 부풀려진 평가액이거나 이후 양도가액을 변경한 사실이 확인되지 아니하므로, 양수자로부터 쟁점1금액을 지급받지 못하였다면 이는 당사자 간의 채권채무액에 불과한 것이므로 이를 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점1금액을 양도가액에서 제외하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 또한, 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하면서 필요경비에 산입한 쟁점2금액(최〇〇에게 지급한 중개수수료 30백만원, 최〇〇의 편취금액 62백만원 합계 92백만원)을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장에 대하여 본다. (가) 2005.7.4.피의자신문조서(대질, 제4회)에 의하면, 청구인과 최〇〇에 대한 대질 조사시 최〇〇이 청구인을 대리하여 쟁점토지의 취득에 관한 전반적인 업무를 처리하는 과정에서 중개수수료로 30백만원의 수수사실을 당사자 간에 인정하였을 뿐만 아니라 처분청이 필요경비로 인정한 중개수수로 상당액이 없으므로, 동 금액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 쟁점토지의 취득에 소요된 실지거래가액으로 인정함이 타당한 것으로 보여진다. (나) 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 최〇〇에게 편취당한 금액 62백만원을 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나, 동금액 중 20백만원은 쟁점토지의 양수자인 이〇〇의 소개인에 대한 사례금으로써 그 지급사실도 불분명하고, 나머지 편취금액 42백만원은 최〇〇에 대한 채권액에 불과한 것이어서 이를 양도자산의 필요경비로 인정되지 아니하므로, 이 부분 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.