임대사업에 공하는 임대주택을 1세대2주택으로 볼수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 391 소재 ○○○아파트 507동 802호(164.79C로 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1992.8.24. 취득하여 2003.5.9. 양도하고 발생한 양도소득에 대하여 1세대 1주택으로 인한 양도소득세의 부과대상에 해당되지 아니한다 하여 비과세 신고하였다.

○○세무서장은 청구인 및 청구인의 배우자인 서○○의 부동산 취득ㆍ양도에 대한 제세통합조사를 실시하고, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 서○○가 ‘○○도 ○○시 ○○구 ○○동 339 소재 ○○마을아파트 836동 1505’(41.76㎡로 이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 보유하고 있었다 하여 청구인 및 동일세대원인 배우자를 1세대 1주택자로 보아 쟁점주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세 과세대상임을 처분청에 통보함에 따라, 처분청은 쟁점주택의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 2006.3.14. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 50,878,380원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.5.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 조세특례제한법 제97조 제1항 의 ‘장기임대주택에 대한 양도소득세 감면’ 규정에서 ‘국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 요건’을 ‘200년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상’으로 개정한 것은 2001년 1월1일 이후 임대를 개시한 임대주택에 대해서는 단지 양도소득세 감면 혜택을 주기 않기로 한 것일 뿐 1세대 1주택 판정과 관련한 임대주택의 법적 성립요건을 규정하기 위한 것은 아니므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다. 임대주택은 임대 주택법 제6조 와 조세특례제한법 제97조 에 따라 주택 5호 이상을 임대하는 개인이 적법하게 임대사업용으로 등록한 주택으로 규정되어 있고 조세특례제한법 제97조 제2항 에는 “임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있는 데도, 2001.1.1. 이후 임대를 개시한 임대주택이 양도소득세 감면대상에서 제외된다고 하여 보유주택 수에 포함시키는 것은 지나친 유추해석이다.
• 나. 처분청 의견 2000.12.29. 조세특례제한법 개정(법률 제6297호)시 동법 제97조 제1항 각 호의 본문 중 “5년 이상”을 “200년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상”으로 같은 법 부칙 제1조에서 “이 법은 2001년 1월 1일부터 시행한다‘”고 규정하고 있다. 따라서 동법 제97조를 살펴보면 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 특례조건을 2000.12.31. 이전에 취득한 신축임대주택으로 규정하고 있으므로 쟁점주택 양도당시 청구인의 배우자가 2001.7.28. 매입하여 보유하고 있는 쟁점외주식을 소유주택 수에 포함하여 청구인을 1세대 2주택자로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 청구인의 배우자가 보유하고 있는 장기임대주택 중 2001.1.1. 이후에 취득한 1주택이 있다 하여 청구인세대를 1세대 2주택자로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택으로 인한 비과세규정의 적용을 배제한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】  대통령령이 정하는 거주자가 다음 각 호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물 연 면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택  소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (3) 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】  법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주가”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (4) 조세특례제한법 부칙(20003 12. 29 법률 제6297호) 제1조 【시행일】이 법은 2001년 1월 1일부터 시행한다. (단서 생략) 제2조 【일반적 적용례】 이 법 중 양도소득세 및 특별부가세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

(5) 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】  대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장 ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장)에게 등록을 신청할 수 있다.

(6) 임대 주택법시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 법 제6조제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다.

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. (단서 생략)

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 양도하고 발생한 양도소득에 대하여 청구인 및 동일세대원인 배우자(서 ○○)가 1세대 1주택자에 해당된다 하여 양도소득세의 과세대상이 아니라는 주장이나, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 서 ○○가 쟁점외주택을 보유하고 있었으므로 1세대 2주택자에 해당된다 하여 쟁점주택의 양도소득에 대하여 양도소득세의 과세대상이라는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점주택을 1992.8.24. 취득하여 2003.5.9. 양도한 사실 및 서 ○○가 쟁점외주택을 2001.7.28. 취득한 사실에 대하여는 처분청과 다툼이 없다. (나) 서 ○○는 본인 소유의 쟁점외주택 외 11호를 임대주택으로 하여 2000.3.7.자로 ○○도 ○○시장에게 임대사업자로 등록(등록번호: ○○시 -임대사업자-427)하였으며, 위 쟁점외주택 외 11호를 2000.12.31. 이전에 취득하였음이 청구인이 제출한 ‘쟁점외주택의 부동산매매계약서’에 의하여 확인되고, 처분청도 이들을 임대주택으로 인정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (다) 조세특례제한법 제97조 제1항 의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정에서 ‘임대주택의 성립요건’으로 다음 3가지를 모두 충족하여야 한다고 정하고 있다. 첫째, 임대사업자는 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자이어야 하고, 둘째, 임대사업용 주택의 건축시기 및 규모는 1986년 1월1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 국민주택이어야 하고, 셋째, 임대사업의 개시 시기는 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우의 당해 주택이다. 위 3가지 요건을 충족한 주택은 1세대 1주택의 양도소득에 대한 비과세 해당 여부 판정 시 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것으로 같은 법 제97조 제2항에서 규정하고 있다. (라) 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 볼 때, 서 ○○가 2001.7.28. 취득한 쟁점외주택은 2001.1.1. 이후에 취득하여 임대를 개시한 주택에 해당하므로, 위 세 번째 임대주택의 성립요건인 “2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우의 당해 주택”을 충족하지 못하고 있으므로 “ 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.”고 규정한 조세특례제한법 제97조 제2항 의 규정을 적용받을 수 없다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인 뿐만 아니라 청구인과 동일 세대원인 서○○가 보유한 주택수를 합하여 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택의 양도로 인하여 발생한 양도소득에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.