증여재산의 평가 등

심판청구를 기각합니다.

○○남도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 전 11,533㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 김○ 외 1인으로부터 매매를 원인으로 청구인에게 2004.7.5. 소유권이전등기된 것에 대하여, ○○세무서장이 2005.7월경 김○○(청구인의 남편)에 대한 양도소득세 조사결과 청구인으로부터 쟁점토지의 매매대금이 지출된 사실이 없음을 확인하고 이를 증여혐의자료로 처분청에 통보하였고 처분청은 김○○이 쟁점토지를 김○외 1인으로부터 취득한 후 청구인에게 증여한 것으로 보고, 증여재산가액을 산정함에 있어 김○○이 2004.6.1.(계약일) 420백만원에 조○○에게 매도한 같은 곳 산○○ 전 1,531㎡ 및 같은 곳 산○○○ 임야 6,158㎡ 합계 7,689㎡(이하 “매매사례토지”라 한다)의 매매사례가액(㎡당 54,623원)을 쟁점토지의 시가로 적용하여 2006.2.7. 청구인에게 2004년도 증여분 증여세 75,339,110원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지를 김○○이 보유하던 중에 청구인에게 증여하였다면 시가 산정에 있어서 매매사례가액의 적용이 타당하지만 본 건의 경우는 김○○이 ○○남도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○ 전 1,531㎡ 외 8필지(그 내역은 8쪽의 표와 같으며, 이하 “쟁점일괄매입토지”라 한다)를 취득하면서 쟁점토지를 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 것인 바 이는 쟁점토지의 실제 매입대금을 증여한 것이므로, 쟁점토지가 포함된 쟁점일괄매입토지의 실제 매매가액이 401,500천원으로서 이를 쟁점일괄매입토지 기준시가(취득당시 공시지가 × 쟁점일괄매입 토지 면적) 중 쟁점토지 기준시가(취득당시 공시지가 × 쟁점토지 면적)가 차지하는 비율로 배분한 금액인 264,051,952원을 증여가액으로 보지 아니하고 쟁점토지와 인접한 토지의 매매가액인 420,000천원을 기준으로 증여재산가액을 산정한 것은 부당하다.

(2) 부득이하게 매매사례가액을 적용하여 증여가액을 산정한다 하더라도 부동산중개소를 통해 조회한 조○○이 취득한 ○○외 1필지(매매사례토지)의 현재의 시세가 51,240천원 정도임을 감안할 때, 420,000천원은 조○○이 확정되지 않은 미래의 온천개발에 대한 개인적인 기대에 따라 일반적인 시가보다 현저히 높은 가격으로 취득한 것으로서 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 볼 수 없고, 매매사례토지는 쟁점토지와는 국도를 사이로 구분되어 있어 인접 ㆍ 유사한 위치로 볼 수 없으며 차후 사용용도도 차이가 있으며, 또한 쟁점토지의 공시지가 합계액이 2004.1.1 기준으로 39,347,510원이고 2005.1.1. 기준으로 44,320,650원이고, 농협중앙회 ○○시지부가 최근에 청구인의 채무관련 담보목적을 위해 쟁점토지에 대해 ○○감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 2005.10.14. 감정한 가액이 86,702,400원임을 감안할 때, 420,000천원을 매매사례가액으로 보아 629,967천원을 증여가액으로 산정하여 한 당초 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 부동산의 증여시기는 상속세 및 증여세법 시행령 제23조 에 의해 소유권이전등기 접수일이며, 동일 시기에 인근 토지의 매매사례에 의해 증여가액을 평가한 것은 동법 시행령 제49조에 부합하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점토지를 증여한 것이 아니라 쟁점토지의 매입대금을 증여한 것으로 볼 수 있는지 여부

(2) 매매사례토지의 거래가액을 기준으로 쟁점토지의 증여재산가액을 평가한 것이 정당한지 여부

• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제31조 【증여재산의 범위】

① 제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제23조 【증여재산의 취득시기】

① 법 제31조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 법 제33조 내지 법 제45조의 2의 규정이 적용되는 경우를 제외하고는 증여재산의 취득시기는 다음 각호의 1에 의한다. (2003.12.30. 개정)

1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기ㆍ등록을 요하는 재산에 대하여는 등기ㆍ등록일. 다만, 민법 제187조 의 규정에 의한 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중〃주주 등 1인〃은 󰡒상속인 등󰡓으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다fms 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2003.7.24. (○○남도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지에서) 온천을 발견하고 2003.7.25. 온천수리신청서를 작성하여 ○○군에 제출하여 온천발견신고수리 통보를 받았다고 하면서 김○○을 수신자로 한 ○○군수의 온천발견신고수리 통보 공문(204.1.30.)사본을 제출하고 있다. (나) 청구인은, 김○○이 향후 온천관련 사업에 이용할 토지를 찾던 중 온천수 발견장소와 인접한 ○○남도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○ 외 8필지(쟁점일괄매입토지)를 김○과 윤○○로부터 취득하기로 한 후 온천사업 운영 등을 계획하였다고 하면서 아래와 같은 쟁점일괄매입토지 내역표를 제출하고 있다. < 쟁점일괄매입토지 내역 > 연번 소재지 (전남 영암군 학산면 상월리) 지목 면적 (㎡) 매도자 매수인 등기상 명의인 비고 1

○○○-○ 전 1,531 김○외1 (윤○○) 김○○ 외 2인 (청구인 주장) 조○○ 매매사례토지 2 산○○○-○ 임야 6,158 3

○○-○ 전 5,534 전○○ 쟁점토지 4

○○-○ 전 1,907 5

○○-○ 전 4,092 6 산○○○-○ 임야 11,011 (주)○○○

○○온천 7 산○○○-○ 임야 1,936 8 산○○○-○ 임야 26,883 9 산○○○-○ 임야 695 (주)○○○

○○온천 →김○○ 합계 9필지 59,747 일괄 매입가액 401,500,000원 한편, 부동산 등기부등본에 의하면, 쟁점일괄매입토지는 1987.10.5. 김○, 윤○○이 공유로 취득 후, 그 중 위 표의 1, 2번 토지(매매사례토지)는 2004.7.5.(등기 접수) 조○○이 2004.6.1. 매매를 원인으로 취득하였고, 3,4,5번 토지(쟁점토지)는 2004.7.5.(등기 접수) 청구인이 2004.6.1. 매매를 원인으로 취득하였으며, 6, 7, 8, 9번 토지는 2004.7.5.(등기 접수) 주식회사 ○○○○○온천이 2004.6.1. 매매를 원인으로 취득[후에 9번 토지는 2004.10.4(등기 접수) 김○○이 취득]한 것으로 기재되어 있다. (다) 청구인이 제출한 쟁점일괄매입토지 관련 부동산매매계약서에 의하면, 매도인은 김○ 외 1인으로, 매수인은 김○○ 외 2인으로 나타나고 매수인의 김○○ 외 2인이 구체적으로 누구인지에 대해서는 미기재되어 있으며, 매매대금은 401,500천원(계약금 50,000천원, 중도금 70,000천원, 잔금 281,500천원)으로 기재되어 있고, 청구인은 쟁점일괄매입토지 잔금지급이라면서 2004.6.21.자 150,000천원 영수증(김○○에 대해 윤○○ 발행) 및 2004.7.1.자 131,500천원 영수증(김○○에 대해 윤○○, 김○이 발행)을 첨부하고 있다. (라) ○○세무서 조사공무원의 김○○에 대한 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면, 김○○이 진술한 내용과 제출서류, 금융거래내역 및 김○의 배우자 유○○과의 통화 등의 내용을 종합해 볼 때 (쟁점일괄매입토지의) 매수인은 김○○ 단독이고 취득일은 잔금청산일 2004.7.1. 매매금액은 401,500천원으로 확인된다고 기재되어 있다. (마) 한편, 조○○이 취득한 매매사례토지를 김○○이 미등기 양도한 것으로 보아 김○○에게 양도소득세가 과세된데 대하여, 조○○을 공동매수자로 보지 아니하고 조○○의 매매사례토지 매입금액을 420백만원으로 보아 양도소득세를 과세한 것은 부당하다며 김○○이 제기한 심판청구 건이 당원에서 기각결정된 바 있다(국심2005광3892,2006.6.27). (바) 살피건대, 쟁점일괄매입토지와 관련하여 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 의하면 매수인은 김○○외 2인으로 표시되어 있을 뿐 구체적으로 2인이 누구인지는 기재되어 있지 아니하고, 청구인이 쟁점일괄매입토지 잔금지급이라면서 제출한 영수증들에는 김○○의 이름만 기재되어 있으며, 그 외 김○○이 쟁점토지 매입대금을 청구인에게 증여하였다는 객관적인 증빙을 청구인이 제출하지 못하고 있고, ○○세무서 조사공무원의 김○○에 대한 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면 김○○이 진술한 내용과 제출서류, 금융거래내역 및 김○의 배우자 유○○과의 통화 등을 종합할 때 쟁점일괄매입토지의 매수인은 김○○ 단독이라고 되어 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 김○○이 쟁점토지 매입대금을 청구인에게 증여한 것이 아니라 김○○이 단독으로 쟁점토지를 취득하여 이를 2004.7.5(등기 접수일) 청구인에게 증여한 것으로 보는 것이 타당해 보인다.

(2) 쟁점2에 대하여 살펴본다. (가) 처분청 조사공무원의 청구인에 대한 증여세 조사종결 복명서(2005.10.)에 의하면, ○○군 ○○면에 출장하여 확인한 바 증여물건(쟁점토지)은 온천 발견 및 주변에 주식회사 ○○○종합레져 등 레져시설이 있어 향후 지가상승이 예상되고, 온천개발부지로 미등기 양도물건(매매사례토지)과 동일성 있는 자산으로 판단된다고 기재되어 있다. (나) ○○세무서 조사공무원의 김○○에 대한 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면, 김○○이 2003년 온천을 발견하고 그 일대에 대규모 위락단지를 조성한다고 ○○군수 등이 참석하는 기공식을 하는 등 지가상승요인이 발생한 상태로 조○○에게 이전된 두 필지도 온천개발관련 필지라고 조사착수시에 김○○이 답변한 것으로 기재되어 있고, 쟁점일괄매입토지의 각 필지는 주식회사 ○○○○○온천 개발부지로 동일성 있는 자산이므로 조○○의 매매사례(계약일 2004.6.1.)에 의하여 쟁점일괄매입 토지의 다른 필지 증여재산가액을 ㎡당 54,623원(420백만원 / 7,689㎡)으로 결정한다고 기재되어 있다. (다) 청구인이 제출한 2005.10.10.자 주식회사 ○○감정평가법인의 감정평가서(평가의뢰인: 농협중앙회 ○○시지부)에 의하면 쟁점토지에 대한 평가가액이 86,702,400원(가격시점: 2005.10.7)이고, 쟁점토지의 증여 당시(2004.7.5.) ㎡당 기준시가(2004.6.30. 고시)는 3,412원이며, 매매사례토지의 계약 당시(2004.6.1.) ㎡당 기준시가(2003.6.30. 고시)는 864원이다. (라) 살피건대, 매매사례토지는 그 계약일(2004.6.1.)이 쟁점토지 증여일(2004.7.5) 전후 3개월 이내이고 쟁점토지와 더불어 동일 매매계약서에 의해 취득한 쟁점일괄매입토지의 일부이며, 김○○에 대한 양도소득세 조사종결 보고서 등의 심리자료에 의하면 쟁점토지 및 매매사례 토지 모두 김○○에 의해 온천개발이라는 동일한 목적으로 취득되어 증여 또는 매도된 것으로 당시 대규모 위락단지 조성이라는 목적을 가진 유사한 상황하에 있던 필지들로 보이므로, 매매사례토지 거래가액을 기준으로 쟁점토지의 증여재산가액을 평가하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.