매매사례가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.5.12. 부(父) 강○○○로부터 ○○○호 175.72㎡(전용면적 93.6㎡ 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 전세보증금 170백만원을 부담하는 조건으로 증여받은 자로서 2005.5.18. 쟁점오피스텔의 가액을 기준시가 210,336,840원으로 산정하고 이에 전세보증금 170백만원을 차감한 40,336,840원을 증여세과세가액으로 하여 증여세과세표준 및 세액을 자진신고납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점오피스텔 가액을 2005.7.20.자(매매계약일 2005.5.27.) 같은 동 같은 면적의 603호 오피스텔 매매사례가액 367백만원으로 평가하고 이에 전세보증금 170백만원을 차감한 197백만원을 증여세과세가액으로 산정하여 2006.3.16. 청구인에게 2005년 귀속분 증여세 20,981,160원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 오피스텔은 다른 부동산과 달리 층별, 방향, 조망, 소음 등 특성에 따라 그 가치가 다르므로 증여로 취득한 오피스텔의 경우 그 시가를 산정하기 어렵다 할 것인 바, 쟁점오피스텔과 층이 다른 오피스텔의 매매사례가액을 쟁점오피스텔의 시가로 보는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점오피스텔의 가액을 평가함에 있어서 층을 달리하는 오피스텔의 매매사례가액을 시가로 본 것이 부당하다고 주장하나, 처분청이 비교대상으로 삼은 오피스텔은 같은 동의 같은 면적의 오피스텔로 용도 및 종목이 동일하며 매매계약일도 쟁점오피스텔을 증여받은 시기와 유사하므로 이를 객관적 교환가치가 반영된 시가로 본 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 면적․용도 및 종목이 동일하나 단지 층만 달리하는 오피스텔의 매매사례가액을 쟁점오피스텔의 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다(이하 생략).

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다(단서 생략).

1. 당해 재산에에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 생략)

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평 균액(단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액(단서 생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 같은 동 603호 오피스텔의 2005.7.20.자(매매계약일 2005.5.27.) 매매사례가액 367백만원을 쟁점오피스텔의 시가로 보아 처분하였으나, 청구인은 처분청이 비교대상으로 삼은 오피스텔이 쟁점오피스텔과 층을 달리하고 있고 국세청장이 고시한 기준시가도 차이가 나므로 쟁점오피스텔과 동일하거나 유사한 것으로 볼 수 없다는 주장인 바, 이의 당부를 살펴본다.

(2) 처분청이 확인한 쟁점오피스텔의 수증일 전후 같은 동, 같은 면적의 오피스텔 매매사례가액은 다음과 같으며, 이 중 1103호 오피스텔의 매매사례가액이 가장 비교가능성이 높은 것으로 보임에도 매매계약일이 가장 유사한 603호 오피스텔의 매매사례가액을 쟁점오피스텔의 시가로 보았다.

○○○

(3) 처분청이 비교대상으로 삼은 오피스텔(603호)은 쟁점오피스텔과 면적, 위치, 용도 및 종목 등이 동일하며 층만 달리할 뿐 같은 동에 소재하며, 2005.1.1.현재 기준시가도 ㎡당 1,179천원으로 쟁점오피스텔의 기준시가 ㎡당 1,197천원보다 낮은 사실이 처분청이 조회한 자료에 의하여 확인된다.

(4) 또한, 위 오피스텔 매매사례가액에 비추어 볼 때 중간층에 위치하는 오피스텔의 가액이 가장 높을 것으로 추정되는 바, 쟁점오피스텔이 중간층에 위치하고 있으며, 비교대상오피스텔이 쟁점오피스텔보다 낮은 층에 위치하고, 기준시가도 낮게 공시되어 있는 점에 비추어 이 건 처분이 청구인에게 불리한 것으로는 보이지도 아니한다.

(5) 관련법령을 살펴보면, 증여재산의 평가는 시가를 기준으로 함이 원칙이고, 증여일 전후 3월 이내의 동일 또는 유사한 자산의 매매사례가액을 시가로 인정하도록 규정하고 있으며, 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 규정하고 있는 바, 위에서 살펴본 바와 같이 처분청이 비교대상으로 삼은 쟁점오피스텔의 매매사례가액은 쟁점오피스텔과 면적, 위치, 용도, 종목 등이 유사하고 매매계약일도 쟁점오피스텔의 증여일과 가장 근접하므로 이를 쟁점오피스텔의 시가로 본 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다○○○.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.