매매사례가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다

청구인은 2005.1.7. 청구인의 누나 김○○○으로부터 경기도 ○○○번지 소재 ○○○아파트 ○○○호(25평형, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 증여받고, ○○○ 기준시가인 123,500,000원을 과세가액으로 하여 2005.1.21. 증여세를 신고하고 증여세 1,665,000원을 자진 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점아파트의 평가액을 2005.2.17.(계약일) 거래된 같은 아파트 단지 내 같은 평형인○○○(이하 "비교대상아파트"라 한다)의 매매실례가액 158,000,000원으로 하여 2006.1.20. 청구인에게 2005.1.7. 증여분 증여세 3,698,630원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 비교대상아파트는 정남향으로 서향인 쟁점아파트와는 평소에 1,000만원 이상의 가격차이가 있었고, 2005년 초부터 부동산 가격이 상승하였는 바, 2005.3.7.(잔금청산일) 거래된 비교대상아파트는 쟁점아파트의 증여일(2005.1.7.) 보다 가격이 상승된 후에 형성된 거래가격임에도 이를 쟁점아파트의 시가로 보아 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트는 20층 중 ○○○층으로 로얄층에 해당하며 전면이 막힘이 없어 전망이 좋고 전철역과 버스정류장으로의 접근성이 용이하여 비교적 선호도가 높은 반면, 비교대상아파트는 15층 중 14층으로 비 로얄층이고 동 간격이 좁아 선호도가 낮은 편으로, 증여재산가액 평가시 평가기준일(증여일 2005.1.7.) 전후 3월 이내인 2005.2.17. 계약 체결된 같은 단지 내 같은 평형인 ○○○호의 매매사례가액인 158,000,000원을 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 증여일로부터 3월 내 거래된 같은 단지 내 동일 평형 아파트의 매매실례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ࡒ평가기준일ࡓ이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토지 (96.12.30 개정) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은…(이하생략)

2. 건물 (99.12.28 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.(2003.12. 30 개정) (3) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 ࡒ수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것ࡓ이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 ࡒ평가기간ࡓ이라 한다) 이내의 기간 중 매매감정수용경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2005. 8. 5. 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30 개정)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트에 대하여 청구인이 증여재산가액으로 평가한 국세청 기준시가 대신 증여일로부터 2월 내에 거래된 같은 단지 내 같은 평형 아파트의 매매실례가액으로 평가하여 증여세를 과세하였음이 증여세결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 쟁점아파트 평가시 비교대상으로 삼은 경기도 안양시 ○○○번지 ○○○아파트 ○○○는 매매 계약일이 2005.2.17.이고 매매가액은 158,000천원이며 특수관계가 없는 자간의 거래임이 부동산매매계약서 사본에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 고시일자별 국세청 기준시가는 아래 표와 같다.

○○○

(4) 청구인은 증여일인 2005.1.7. 이후 부동산 가격이 상승하여비교대상아파트가 매매된 2005.3.7.(잔금청산일)에는 가격이 상승된 후의 거래가액이므로 비교대상아파트의 매매실례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다. (가) 2004.4.30. 고시한 국세청 기준시가는 쟁점아파트가 123,500천원이고 비교대상아파트는 116,000천원으로 쟁점아파트의 기준시가가 더 높으며, 2005.5.2. 고시된 ○○○ 기준시가를 보면 쟁점아파트와 비교대상아파트 모두 111,000천원으로 오히려 낮아져 2005년 초부터 부동산 가격이 상승하였다는 청구인 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다. (나) 또한 쟁점아파트는 20층 중 ○○○층으로 로얄층이며 교통여건 및 전망이 좋은 편이어서 15층 중 ○○○층인 비교대상아파트 보다는 선호도가 높을 것으로 보여져 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 시가가 높을 것이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 증여일로부터 3월 이내에 매매된 비교대상아파트의 매매실례가액을 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.