매수자가 건물을 철거하고 철거비용을 부담한 경우 건물도 양도한 것인지 여부

심판청구를 기각 합니다.

• 가. 청구인은 00도 00시 00구 00동 00-0 대지 804㎡, 같은 곳 000-0 대지 219㎡ 및 지상건물 612.47㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.5.4. 취득하여 주식회사0000(이하 “매수법인”이라 한다)에게 양도하면서 토지만 양도하기로 약정하고 2004.4.16. 소유권이전등기한 후 2005.5.31. 기준시가에 의하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하면서 토지만 양도한 것으로 하고 건물취득가액을 필요경비에 산입하여 양도소득세 40,804,700원을 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 건물철거비용을 청구인이 아닌 매수법인이 지불한 사실을 확인하고 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 건물도 함께 양도한 것으로 보아 건물분 기준시가 104,536,650원을 양도가액에 포함하여 양도차익을 산정하여 2005.12.16. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 43,367,130원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 매수법인과 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 작성하면서 양도자가 지상건물을 철거하고 토지만 넘겨주기로 약정한 사실이 확인되고, 매수법인인 주식회사0000가 건물 멸실비용을 부담한 것은 청구인이 매수법인의 대표이사인 특수관계 때문에 비정상적으로 발생한 사건으로 양수법인도 부동산을 개발할 목적으로 구입하였으므로 유상으로 건물을 매수하여 철거할 이유가 없으므로 철거비용을 매수자가 부담하였다하여 청구인이 건물도 함께 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 토지의 소유권이전등기일이 2004.4.16.이고 건물 멸실등기일은 2004.5.28.로 양도 당시에는 건물이 존재하고 있음이 확인되고, 매수법인이 건물을 철거하고 비용을 지불한 사실이 건물 철거공사 도급계약서, 견적서, 세금계산서, 계정별원장 등에 의하여 확인되므로 청구인은 지상건물을 포함하여 쟁점부동산 전부를 매수법인에게 양도한 것으로 보아 건물분 양도가액을 가산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 양도하면서 양도자가 건물을 멸실하고 토지만 양도하기로 약정하였으나 실제로는 매수자가 건물을 철거하고 철거비용을 부담하였다 하여 건물도 함께 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (단서 생략)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (단서생략)

○ 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. (단서 생략)

○ 소득세법기본통칙 97-10 【철거되는 건물의 필요경비산입】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.

○ 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.3.30. 쟁점부동산을 5,879백만원에 주식회사 0000에 양도하는 매매계약을 체결하면서 특약사항에 양도인의 책임과 비용으로 지상물을 철거하고 토지만 양도하기로 하였고 매매계약서상 잔금청산일인 2004.4.16. 잔금을 수령하고 같은 날 토지의 소유권을 주식회사0000 명의로 이전등기한 후 2005.5.31. 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 확정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 토지만을 양도한 것으로 하여 양도소득세를 산출한 것에 대하여 토지가 양도된 후 건물이 멸실되었고 멸실 공사 및 비용을 매수법인이 부담한 사실을 조사하여 건물도 토지와 함께 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 양도는 토지와 건물의 일괄양도가 아니라 지상물의 철거는 청구인이 책임지고 철거하는 조건으로 토지만 양도한 것이라고 주장하면서 00주공 재건축조합이 청구인을 상대로 소송을 제기한 사실과 매수법인이 쟁점부동산의 인접토지에 위치한 국공유지를 매입하기 위해 안양시청에 신청한 공문사본 등을 제출하고 있으므로 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 건물을 철거하고 토지만 양도하였는지에 대하여 보면, 토지의 소유권이전등기일은 2004.4.16.이고 건물은 2004.5.6. 멸실을 원인으로 2004.5.28. 멸실등기된 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 나타난다. (나) 쟁점부동산의 매매계약서 특약사항에는 지상물의 철거는 양도인의 책임과 비용으로 철거하도록 되어 있으나, 매수법인인 주식회사0000가 쟁점부동산의 토지와 인접토지(00시 00동 00-00, 00)의 지상건물의 철거를 위해 청구외 00환경건설주식회사와 철거공사 도급계약을 체결하여 쟁점부동산의 지상건물을 멸실하고 주식회사0000가 멸실비용 38,000천원을 지급한 후 0000주식회사가 2004.5.21. 발행한 세금계산서를 수취하여 2004년 제1기 부가가치세 신고시 매입세액을 공제받고 법인 장부상 멸실비용을 선급금으로 장부계상하여 2004사업연도 법인세를 신고하였음이 쟁점부동산의 매매계약서, 철거공사 도급계약서, 세금계산서, 매수법인의 장부사본 등에 의하여 확인된다. (다) 한편, 쟁점부동산의 옆 필지에 아파트를 건설중인 00주공1차아파트 재건축주택조합이 청구인을 상대로 건물철거 및 토지인도 청구의 소를 2003.10.8. 제기한 후 2003.11.13. 쌍방이 합의하여 쟁점부동산에 있는 지상건축물 및 구조물 일체를 00주공 재건축조합이 2003.12월말까지 철거하기로 하고 소송을 취하하기로 합의한 사실 및 (주)0000가 쟁점부동산의 인접한 국유지(00동 000번지)매입을 위해 2003.12.18. 00시에 신청시 제출한 서류에 첨부된 사진에는 컨테이너 박스 2개가 존치한 것으로 나타나고 있으나 사진에 나타난 지점이 쟁점부동산과 같은 곳인지 여부는 확인되지 아니한다.

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 토지만 양도하기로 약정한 사실과 매수법인이 부동산 개발을 위하여 건물을 철거할 필요성이 있는 사실은 인정되나, 양도일 현재 쟁점부동산의 건물부분이 존재하였고 그 건물을 매수법인이 철거비용을 부담하고 철거한 사실이 확인되므로 쟁점부동산에 대하여 청구인이 토지와 건물을 함께 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.