매매사례가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다

• 가. 청구인은 2005.3.2. ○○○아파트 ○○○동-803호(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 청구인의 남편 조○○○으로부터 증여받고, 이를 상속세 및 증여세법 제61조 제3항 의 규정에 의해 국세청 기준시가(595,000,000원)로 평가하여 증여세를 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 가액을 쟁점아파트와 같은 단지내 동일평형인 ○○○동 1106호(이하 "비교대상아파트"라 한다)의 매매사례가액인 710,000,000원으로 결정하여 2005.12.8. 청구인에게 2005.3.2. 증여분 증여세 23,828,000원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트의 경우 그 매매사례가액은 거래시기, 동ㆍ호수 등 주변환경에 따라 변할 수 있는 불확정 가액으로 쟁점아파트는 대로변에 위치하고 있고, ○○○ 스포츠센타가 가로막고 있어 소음과 일조권을 제한받고 있어 비교대상아파트보다 불리한 조건에 있음에도 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세및 증여세법 제49조 제5항에서는 당해면적과 면적, 위치, 용도, 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매실례가액도 시가로 보는 범위에 포함한다고 규정하고 있을 뿐만 아니라, 대법원 판례에 의하면 객관적으로 교환가치가 반영되었다고 볼 수 있는 매매실례가액은 시가로 볼 수 있다고 판시한 예가 있으므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 결정하는 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여세 과세가액을 산정함에 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하여 평가할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정】 ① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.3.2. 청구인의 남편 조○○○으로부터 쟁점아파트를 증여받은 후 증여재산가액을 기준시가로 신고한 사실이 처분청 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로 신고한 것을 부인하고, 쟁점아파트와 같은 단지에 소재한 동일평형아파트의 매매실례가액(710,000,000원)을 쟁점아파트의 시가로 보았으나, 청구인은 처분청이 일방적으로 확보한 매매사례가액을 위치나 주변환경 등 가격형성요인에 따라 개별성이 강한 아파트가액에 일률적으로 적용하는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대해 살펴본다. (가) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제5항의 규정에 의하면 증여재산의 시가를 평가함에 있어서 당해 재산의 매매사례가액이 있으면 동 가액에 의하고, 당해재산에 대한 매매사례가액이 없더라도 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례 가액이 있는 경우에는 당해가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. (나) 2005.3월. 부동산시세 제공업체인 부동산뱅크에서 조사한 쟁점아파트 단지의 동일평형 아파트의 매매가액은 하한가 800,000,000원, 상한가 850,000,000원으로 나타나고 있다. (다) 처분청이 확보한 쟁점아파트의 단지내 동일평형아파트의 매매사례가액을 보면 2005.3.16. 710,000,000원(○○○동 1106호)에 거래된 사실이 나타나고 있으며 2004.4.30. 고시한 국세청 기준시가에 의하면 쟁점아파트및 비교대상아파트의 기준시가는 각각 595,000,000원 및 567,500,000원으로 나타나고 있어 오히려 쟁점아파트의 기준시가가 비교대상아파트의 기준시가 보다 높은 것으로 나타나고 있다. 종합하건대, 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조의 규정의 규정에 의하면, 증여재산가액은 증여일 현재의 시가를 적용하도록 하고 있고, 증여일 전후 3개월내 매매사례가액이 확인되는 경우에는 이를 시가로 인정하도록 되어 있는 바, 처분청이 적용한 매매사례가액 710,000,000원은 증여당시 동일평형 아파트 거래가액으로, 당시 부동산시세 제공업체인 부동산○○○에서 조사한 쟁점아파트의 단지내 동일평형 아파트의 하한가보다도 낮은 가액의 매매사례를 적용하고 있을 뿐만 아니라, 쟁점아파트의 기준시가가 오히려 비교대상아파트의 기준시가보다 높은 점을 감안할 때 청구인에게 불리한 매매사례를 적용하였다고 보기도 어려우므로, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액인 710,000,000원으로 평가하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.