필요경비 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1990.7.3. 취득한 ○○○번지 상가주택(대지 376㎡, 상가 및 주택 244㎡로 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 2004.5.6. 양도한 후, 양도가액 210,000,000원, 취득가액 170,000,000원, 필요경비 36,500,000원으로 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도소득세 신고내용중 필요경비로 증빙서류가 없는 건물수리비 22,000,000원(이하 "쟁점수리비"라 한다), 취득 및 양도당시 중개수수료 4,000,000원(이하 "쟁점중개수수료"라 한다)을 필요경비에 불산입하여 2005.7.7. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 3,880,950원을 경정하여 고지하였다. 청구인은 2005.8.29. 이의신청(쟁점부동산 등기비용 1,167,160원, 취득세 562,870원, 상수도분담금 및 공사비용 941,110원을 추가로 필요경비로 인정)을 거쳐 2006.3.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 취득당시 노후화된 건물로 1990년부터 1997년까지 3차례에 걸쳐 수리를 하여 쟁점수리비 22,000,000원이 소요되었으며, 취득 당시 중개수수료 3,000,000원과 양도당시 중개수수료 2,000,000원도 사실상 지급하였으므로 이를 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산을 수리하였다는 홍○○○에게 전화로 확인한 결과 일부 수리한 사실은 있으나 쟁점수리비에 대한 수리일자 및 수리비 등 구체적인 사실관계는 확인되지 아니하며, 쟁점중개수수료의 경우에도 지급하였다는 주장만 있을 뿐 이에 대한 객관적인 증빙서류가 없으므로 필요경비에 불산입하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점수리비 및 쟁점중개수수료를 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2005. 12. 31. 법률7837호로 개정되기 전) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. ∼ 다. (생 략)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② ∼ ⑥ (생 략) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① ∼ ③ (생 략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ ∼ ⑦ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산의 취득 및 양도일자, 취득 및 양도당시의 실지거래가액, 양도차익의 계산에 있어서 실지거래가액 대상이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점부동산에 대한 쟁점수리비 및 쟁점중개수수료를 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하면서, 수리비 및 중개수수료를 지급하였다는 확인서를 증빙서류로 제출하고 있다. 2005.8.26. 홍○○○가 작성한 거래사실확인서를 살펴보면, 1990.7.10.부터 1997.9.10.까지 3차례에 걸쳐 쟁점부동산의 대문 및 구조변경공사, 방수공사 등을 하고 22,000,000원(1990.7.10.∼8.18. 대문 및 구조변경공사등 13,800,000원, 1994.5.20.∼6.5. 화장실 공사 등 4,500,000원, 1997.8.30∼9.10 방수공사 외 3,700,000원)을 받았다고 되어 있으며, 2006.3.2. 이무환이 작성한 거래사실확인서에는 1990.6.27. 쟁점부동산 취득당시 중개수수료로 3,000,000원을 받은 사실이 있다고 되어 있다. 3) 소득세법 제97조 및 같은 법 제114조의 규정을 살펴보면, 양도소득과세표준과 세액을 실지거래가액으로 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류에 의하도록 규정하고 있다.

4. 이상과 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼 때, 필요경비에 산입하여 달라는 쟁점수리비의 경우 쟁점부동산의 수리비로 22,000,000원을 받았다는 홍○○○의 확인서만 있을 뿐 공사대금 지급내역 등 객관적인 증빙서류는 없으며, 쟁점중개수수료의 경우에도 취득당시 중개수수료로 3,000,000원을 받았다는 이○○○의 확인서만 있을 뿐 취득 및 양도당시 중개수수료를 지급하였다는 영수증 등 객관적인 증빙서류의 제출이 없으므로 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 보여진다. 따라서, 처분청이 쟁점수리비 및 쟁점중개수수료를 필요경비에 산입하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.