취득가액 산정

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1996. 9. 4. 남편 윤00로부터 증여(등기부 등본 기재상)받은 00도 00시 00구 00동 000번지 000마을 아파트 000동 000호(84.768㎡, 33평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다.)를 2004. 7. 5. 최00에게 양도하고, 2004. 9. 4. 취득가액을 3억원, 양도가액을 3억 1천만원으로 하여 양도소득세를 신고 ․ 납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 남편으로부터 증여받아 취득한 것으로 보아, 청구 인의 신고한 취득가액을 부인한 후, 상속세 및 증여세법(이하 ‘상속세 및 증여세법’이라 한다.) 의 규정에 따라 국세청장 고시가액 96,000,000원을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 2006. 2. 8. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 60,931,910원을 결정 ․ 고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 3. 8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점아파트를 취득하게 된 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 청구외 이00에게 3억원의 채권을 가지고 있었는데, 이현국이 채 무이행을 하지 않자, 청구인의 남편 윤00을 채권자로 내세워 이00에 대하여 소를 제기 및 형사고발을 하였고, 이에 이00은 청구인에게 쟁점아파트를 대물변 제 할 것을 제의하였으며, 청구인은 이를 수락하였다. (나) 소제기와 형사고발을 윤00 명의로 한 까닭에 일단 쟁점아파트는 윤00 명의로 소유권이전등기(매매)를 경료하였고, 이후 원래 채권자로써 쟁점아파트의 실 소유자인 청구인 명의로 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다.

(2) 위와 같은 쟁점아파트 취득경위에 비추어, 청구인 명의로의 소유권이전등기 당 시 그 원인을 ‘증여’로 하긴 하였으나, 이는 사실상 소유권원상회복이라고 보아야 하고 처분청과 같이 증여로 보아서는 아니되며, 따라서 쟁점아파트의 취득가액도 국세청장 고시가액에 의할 것이 아니라 대물변제로 소멸한 채권가액인 3억원으로 봄이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 (1)부동산등기부등본상 쟁점아파트는 이00, 윤00, 청구인의 순으로 소유권이전 등기가 되어 있으므로, 윤00을 생략하고 이00에서 청구인으로 바로 소유권이전 된 것으로 볼 수는 없다.

(2) 또한, 청구인은 이00으로부터 자신의 이00에 대한 채권의 대물변제로로 쟁 점아파트를 받았다고 주장하며, 이00에 대한 채권이 자신의 채권임에 대한 증빙 자료로 현금보관증, 아파트분양권 양도양수계약서, 전화번호 수첩 메모 등을 증빙 자료로 제출하고 있으나, 현금보관증이나, 전화번호 수첩 메모는 그 진위를 확인하기 어렵고, 이00이 아파트 분양권 양도에 따른 양도소득세를 납부한 사실이 없음에 비추어 아파트분양권 양도양수계약서도 그 진위를 신뢰하기 어려운 반면, 청구인이 이00에게 대여하였다는 금원은 1991. 9.경 청구인이 아니라 윤00의 예금계좌에서 인출된 사실이 확인되고, 청구인은 국세통합전산망 자료상 사업을 영위한 사실이나 소득을 신고한 사실이 전혀 없어 무엇으로 이00에게 3억원이나 대여하여 주었는지 납득할 수 없으며, 이00에게 대한 소제기나 형사고발 역시 모두 윤00의 명의로 경료된 점에 비추어 이현국에 대한 채권이 청구인의 채권이었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 따라서, 청구인은 남편인 윤00로부터 쟁점아파트를 증여받은 것으로 봄이 타당하다 할 것인데, 청구인은 양도가액을 실지거래가액으로 신고하였고, 소득세법시행령 제163조 제9항에는 양도가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우 증여받은 자산의 취득가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법상의 시가 산정규정에 의하여 이를 결정하도록 규정되어 있으므로, 결국 상속세 및 증여세법의 규정에 따라 처분청이 그 당시 국세청장 고시가액인 96,000,000원을 쟁점아파트 취득가액으로 본 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점아파트를 이현국으로부터 대물변제 받은 것인지 아니면 남편으로부터 증여받은 것인지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산 가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이ㅣ 급등하엿거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당새 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항각호의 1에 해당하는 경 에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 나.~다. (생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현대 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다.)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가역 및 감정가격 등 대통령령이 정하느 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동상등의 평가】

① 부동상에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 참작하여 매년 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ․ 고시한 가액으로 평가한다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 쟁점아파트의 부동산등기부등본을 살펴보면, 쟁점아파트의 소유자는 1996.3.22. 주식회사 00에서, 1996.5.22. 청구인의 남편 윤00, 1996.9.4.3 청구인(증여), 25004.7.5. 최00 순으로 변경된 사실이 확인된다. ⑵ 청구인은 이에 대하여 비록 부동산등기부에는 이00, 윤00, 청구인의 순으로 소유자가 변경된 것으로 되어 있지만, 사실 쟁점아파트은 이00이 청구인에게 대물변제조로 제공한 것으로, 실질적으로 쟁점아파트의 소유권은 이00으로부터 청구인에게 이전된 것이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. ㈎ 우선, 쟁점아파트에 대한 소유권이전등기청구권, 고소장, 합의서 등의 내용 등을 종합하며, 청구인의 주장과 같이, 청구외 이00은 윤00(또는 청구인)에게 3억원의 채무가 있었으나 채무 이행을 하지 않았고, 이에 윤00(또는 청구인)은 윤00 명의로 이00의 재산(채권)에 대한 가압류와 이00에 대한 형사고발을 하였고, 결국 이00은 윤00(또는 청구인)에 대한 채무의 대물변제조로 쟁점아파트를 제공한 것으로 보인다. ㈏ 청구인은 이00에 대한 채권을 청구인의 것이고 청구인의 남편 윤00의 것이 아니며, 따라서 쟁점아파트도 청구인이 대물변제 받은 것이라고 주장하여, 현금보관증과 아파트분양권 양도양수계약서 등을 근거로 제출하였는바, 이00이 청구인에게 작성해 준 ‘현금보관증’에는 “일금 삼억원정, 1991.12.30.3까지 보관하고 위약시 어떠한 조치도 감수하겠음”이라고 기재되어 있고, ‘아파트 분양권 양도양수 계약서’는 이00과 청구인사이에서 작성된 사실이 확인된다. ㈐ 아울러, 청구인은 자신이 1981.11.23.경부터 1986.4.9.까지 미술학원을 운영하여 이00에게 3억원을 대여할 만한 자력도 충분하다고 주장하며, 자신의 예금통장사본 내역을 제출하였다. ㈑ 이에 대하여 처분청은, 청구인이 이현국에게 3억원을 대여해 주었다고 주장하는 그 시기에 청구인의 예금계좌 3개에서 3억원이 출금된 사실은 확인되지 않고, 오히려 남편 윤00 명의의 예금계좌에서 합계 333,000천원(1991.9.2 140,000천원, 1991.9.4. 193,000천원)이 인출된 사실이 확인되며, 국세통합전산망(TIS) 자료를 살펴보면, 청구인의 명의로 사업자등록이 되었던 사실이나 소득신고(1998년부터 2004년 사이)가 된 사실이 전혀 나타나지 않아 청구인에게 3억원을 대여할 자력이 있다고 보기 어려우므로, 결국 이00에 대한 채권을 청구인의 것이 아니라 청구인의 남편 윤00의 것으로, 쟁점아파트로 윤00이 대물변제 받은 것으로 보아야 한다는 의견이다. ㈒ 살피건대, 비록, 현금보관증과 아파트 분양권 양도양수 계약서가 청구인 명의로 작성되어 있긴 하나, 이것만으로 이00에 대한 채권이 청구인의 것이라고 단정할 수는 없는 반면, 청구인에게 3억원을 대여할 만큼의 자력이 있었는지 여부도 확인되지 않고, 실제 대여금의 인출도 청구인이 아니라 남편인 윤00의 예금계좌에서 이루어졌으며, 이후 형사고발이나 가압류 등의 채권보전을 위한 절차 역시 윤00의 명의로 이루어졌을 뿐만 아니라, 실제 쟁점아파트의 소유권이전등기도 당초 윤00의 명의로 경료된 점 등을 종합하면, 달리 증빙자료가 없는 이상 이00에 대한 3억원의 채권은 청구인의 것이 아니라 남편 윤00의 것으로 봄이 타당하고, 따라서 쟁점아파트의 대물변제도 윤00에게 이루어진 것으로 보는 것이 합당하다고 판단된다. ⑶ 따라서, 쟁점아파트는 이00이 윤00에게 대물변제 하였고, 청구인이 이를 윤00로부터 다시 증여받은 것으로 보는 이상, 더 나아가 살펴볼 필요없이 대물변제의 원인인 채권의 가액 3억원이 쟁점아파트의 실지취득가액이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없으나, 처분청은 청구인이 쟁점아파트의 증여받을 당시의 시가를 국세청장 고시가액을 기준으로 결정하였는 바, 위 시가 산정 방법이 타당한 것인지 여부에 대하여 추가로 살펴본다. ㈎ 쟁점아파트는 소득세법 제96조 제1항 제6의2호에 규정된 ‘지정지역’내에 소재하고 있어 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하여야 하고, 청구인 역시 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. ㈏ 그러므로 이 건의 경우 쟁점아파트의 취득가액은 실지취득가액으로 산정하여야 하는데, 소득세법 시행령 제163조 에는 ‘증여받은 자산의 경우 즈여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.’라고 규정되어 있고, 상속세 및 증여세법 제60조 에서 상속 ․ 증여재산의 평가는 평가기준일 현재의 ‘시가’에 의하여야 하고, 여기에서 ‘시가’란 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것이며, 만약 시가를 산정할 수 없을 경우에는 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법에 의하여 그시가를 산정하도록 규정하고 있다. ㈐ 쟁점아파트의 경우, 이00으로부터 윤00로의 대물변제는, 이를 불특정다수인 사이에 이루어진 자유로운 거래라고 볼 수는 없고, 이00과 윤00 사이에서 작성된 합의서, 고소장에 첨부된 ‘취득경위서’등의 내용을 종합하면, 윤00이 3억원 채권에 대한 대가로 쟁점아파트만을 대물변제 받았는지 여부도 불명확하여 대물변제의 가액을 정확히 확인할 수도 없으므로 이를 쟁점아파트의 시가로 보기는 곤란하고, 국세통합전산망(TIS) 자료에도 증여일 6개월 전후로 실지거래가액으로 양도소득세가 신고된 유사사례를 발견할 수 없어 쟁점아파트의 시가를 산정할 자료가 없다. ㈑ 따라서, 달리 쟁점아파트의 시가를 산정할 증빙자료가 제출되지 않는 이상, 이는 쟁점아파트의 시가를 확인할 수 없는 경우에 해당하므로, 처분청이 법령에 따라 국세청장 고시가액 96,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다. ⑷ 결국, 청구인이 쟁점아파트를 남편 윤00로부터 증여받은 것으로 보는 이상, 처분청이 쟁점아파트의 취득 당시의 ‘시가’를 확인할 자료가 없어 보충적 평가방법인 국세청장 고시가액 96,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이를 취득가액으로 결정한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2006년 9월 14일 주심국세심판관 주 00 배석국세심판관 이 00 김 00