[요지] 담장 밖의 면적은 OOOOOO에 수용된 대지로 보아 기준시가로, 담장 안의 면적에 대하여는 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당함
[요지] 담장 밖의 면적은 OOOOOO에 수용된 대지로 보아 기준시가로, 담장 안의 면적에 대하여는 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당함
[주 문]
1. OO세무서장이 2005.5.20. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 232,817,170원의 부과처분은경기도 OOO OOO OOO OOOOO 대지 1,273㎡는 그 중594㎡를 1세대1주택의 주택부수토지로 하고 나머지는 대지로 하여,같은 동574-2번지 대지1,038㎡는 그 중 700㎡를 1주택의 부수토지로 하고 나머지는 대지로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 2004.1.15.경기도 OOO OOO OOO OOOOO OO O,OOOO(이하 “쟁점1토지”라 한다)와주택 105.25㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다) 및같은 동574-2번지 대지1,038㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 토지수용으로 인하여 OOOOOO에양도(토지수용)하고 2004.2.27. 양도소득세를 신고하면서 쟁점주택과 쟁점1토지 중 526.25㎡(정착면적 105.25㎡×5배)와 주택 105.25㎡는 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택 및 그 부수토지로 하고 나머지 쟁점1토지와 쟁점2토지는 기준시가로 하여 양도차익을 산정하였다. 처분청은 쟁점1토지와 쟁점2토지 전부가 주택의 부수토지로서 소득세법시행령 제156조 규정에 의한 고가주택에 해당한다 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2005.5.20. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 232,817,170원을 결정고지하였다. 청구인은 위 결정에 불복하여 OOOO국세청장에게 이의신청을 하였고 OOOO국세청장은 이의신청결정에서 쟁점2토지 중 91㎡는 주택의 부수토지가 아닌 도로로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 청구는 기각결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.11. 이의신청을 거쳐 2006.2.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점1토지는 주택을 건축하면서 콘크리트 담장을 설치하여 사용하였으며 담장 밖의 대지는 이웃 주민들이 통행하는 도로 및 버섯재배사, 염소우리 등으로 이용하던 토지이므로 지번이 같더라도 담장안의 토지 593㎡에 대하여만 주택의 부수토지로 보아야 하며, 이러한 사실은 현장에 대한 사진과 동영상 및 OOOOOO의 “지장물 보상합의서”에 버섯재배사 66.8㎡, 버섯목 600개, 염소우리 7.2㎡에 대한 지장물보상금(2,540,067원)을 지급한 사실 및 대한지적공사의 쟁점1토지 측량결과에 확인된다.
(2) 쟁점2토지는대지1,038㎡중 700㎡는 담장으로 구분되어 담장 안에 주택 3채가 건축되어 각각 249㎡, 323㎡, 128㎡씩 사용하고, 담장 밖의 338㎡는 도로 및 공터로 사용하였으므로 700㎡에 대하여만 주택 부수토지로 보아야 하며, 이러한 사실은 첨부한 현장에 대한 사진 과 동영상 및 대한지적공사의 측량결과에 의하여 확인되며, 전세입자 보상 문제 등으로 택지개발사업이 지연되어 현장이 보존되어 이의신청 당시에는 현장 확인으로 알 수 있었다.
(3) 또한 쟁점2토지상에 30~70년 된 다 쓰러져가는 타인 거주 주택 3채를 같은 담장 안에 있다하여 1주택으로 보아 고가주택으로 과세한다면 심각한 모순이므로 각각의 주택으로 보아야 한다.
(1) 관련법령에 의하면, 주택부수토지에 해당하는지 여부는 양도 당시의 현황에 의하여 판단하는 것으로서 쟁점1토지와 쟁점2토지는 모두 OOOOOO의 수용 당시 토지이용현황상 지목 및 이용현황이 대지이고 OO구청의 토지특성조사표에도 사용용도가 대지이고 대한지적공사 측량 자료는 양도일로부터 1년 4개월이 지난 후 측량하였고 면적은 구분되었으나 사용용도(주택부수토지 및 담장 밖의 텃밭으로의 사용 여부)에 대한 내용은 없으므로 쟁점토지 전체를 주택의 부수토지로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(2) 쟁점2토지는 토지 양도가액만 6억원을 초과하고 소득세법시행령 제156조 규정에 의하여 고가주택의 판정은 주택과 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 보는 것이므로 쟁점토지의 양도를 고가주택 부수토지의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점1토지와 쟁점2토지에 있는 주택에 대하여 주택 주위에 담장을 설치하여 동일한 지번을 각각 별개의 공간으로 사용한 것으로 보아 담장 내부 면적에 대하여만 주택의 부수토지로 보고 나머지 토지에 대하여는 기준시가로 과세할 수 있는지 여부
(2) 소유자가 다른 주택 3채에 대하여 동일한 담장 안에 있다 하여 1주택으로 보아 고가주택 여부를 판정할 수 있는지 여부
(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
(2) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)
(3) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 고시된 OO 일산 평촌 산본 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
(4) 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택 이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 쟁점1토지에 대하여 지목이 대지이고 지번이 동일하다하여 쟁점1토지 전부를 쟁점주택의 부수토지로 보고, 쟁점2토지에 대하여도 주택이 존재하고 지목이 대지이며 지번이 동일하다 하여 주택의 부수토지로 보아 과세하면서 주택 및 부수토지의 양도가액이 6억원을 초과한다 하여 고가주택으로 보아 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 쟁점1토지는 쟁점주택에 담장을 설치하여 담장 밖의 면적 680㎡는 주택이 아닌 공용 도로와 버섯재배사 등으로 사용하였으므로 1,273㎡중 593㎡만 1세대주택 부수토지로 보아야 하고, 쟁점2토지는 1,038㎡ 중 주택이 있는 담장 내부 면적 700㎡만 주택 부수토지이고, 담장 밖 338㎡는 대지로 보아야 한다고 주장하고 있다. (나) 쟁점1토지와 쟁점2토지의 개별공시지가 토지특성조사표 및 결정조서 내역은 아래와 같이 대지로 조사된 사실이 확인된다. OOOO OOOOOOO O OOOO OO OOOO (O, O) (다) 청구인의 신청에 의하여 대한지적공사에서 양도일로부터 1년 4개월 후 쟁점1토지와 쟁점2토지에 대하여 주택의 경계에 대하여 측량한 내용에는 쟁점1토지 1,273㎡는 담장으로 구분되고 593㎡가 담장 안에 위치한 사실 및 쟁점2토지 1,038㎡는 담장으로 구분되고 담장안의 면적이 700㎡ 이고 주택 3채가 각각 249㎡, 323㎡, 128㎡로 구분되었으며, 우리 심판원에서 2007.1.25. 당시 측량자인 대한지적공사 직원 이수용에게 확인한 바 이수용은 쟁점1토지 및 쟁점2토지에 대하여 측량 당시 OOOOOO에서 수용 후 잔존 건물을 철거하지 아니하여 처마 밑을 기준으로 주택 4가구에 대해 측량이 가능하였으며, 쟁점1,2 토지에는 담장이 있었으나 일부는 허물어졌고 쟁점1토지 담장 밖에 버섯재배사와 텃밭 및 텃밭 뒷쪽으로 감나무 등이 다수 있었으며, 1차 측량시(2005년 5월)에는 쟁점1,2토지 및 담장 밖 토지의 경계선에 대하여 측량하고 2차 측량시(2005년 8월)에는 쟁점2토지 지상의 주택(OOO, OOO OOO OOOO) 면적에 대해 다시 측량하였다고 진술하였다. (라) 쟁점1토지와 쟁점2토지에 대하여 이의신청 당시 처분청 및 OOOO국세청에서 현지확인조사를 하지 아니하여 그 당시 실제상황을 확인할 수 있는 조사내용이 없고, 심판청구일 현재는 OOOOOO에서 택지개발을 위한 공사 중으로 현지확인이 불가능하나, 청구인이 제출한 사진 및 동영상에는 쟁점1토지 담장 밖에 버섯재배사가 있었고 쟁점1토지와 쟁점2토지 사이에 담장이 있었으며 그 담장 중간에 쪽문이 설치되어 있었던 사실이 확인된다. (마) 소득세법에서 주택 이라 함은 건축물관리대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 관할관청의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 공하는 건물을 뜻하는 것이고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하고 그 대지도 1필지의 토지이어야 하는 것은 아니며, 주택에 부수되는 토지 란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 의미한다(OOO OOO OOOOO, OOOOO OO OO OO OO). (바) 또한 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 규정과 같은 법 시행령 제162조의 3 제3항 제1호 규정에 의하면, 주택투기(부수토지 포함) 지정지역에서 주택을 양도할 경우는 양도소득세를 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제89조 제3호 규정에 의하면 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세하며, 같은 법 시행령 제154조 제7항 규정에 의하면 지역별로 대통령령이 정하는 배율 이라 함은 도시지역안의 토지는 5배를 말한다고 규정되어 있다. (사) 위 사실관계 및 법령 등을 종합하여 보면, 쟁점1토지는 1,273㎡이 담장으로 구분되어 담장 안의 593㎡ 주거공간으로 사용하고 담장 밖의 680㎡는 담장 밖 토지로 도로 및 버섯재배사 등으로 사용한 것으로 확인되고, 쟁점2토지 1,038㎡는 담장으로 구분되어 담장 안의 700㎡는 타인이 주택 3채의 주거공간으로 사용하고 담장 밖의 338㎡는 도로 등으로 사용한 것으로 확인되며, 또한 재정경제부장관은 소득세법시행령 제162조의 3 제1항 규정에 의하여2003.10.20. 쟁점토지가 소재한 OOO OO구를 주택투기지역으로 지정하였고, 청구인은 쟁점1토지와 쟁점2토지를 토지수용에 의하여 OOOOOO에 지정일 이후인 2004.1.15.에 양도한 사실이 확인된다. 따라서, 쟁점1토지에 대하여는 담장 밖의 면적은 OOOOOO에 수용된 대지로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하고, 담장 안의 면적에 대하여는 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하며, 쟁점2토지에 대하여는 담장 밖의 면적은 기준시가로 양도차익을 산정하고 담장 안의 면적에 대하여는 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
(3) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점2토지의 담장 안에 타인소유 주택 3채가 존재함에도 1주택으로 보아 고가주택 여부를 판정하여 고가주택 부수토지에 대하여 실지거래가액으로 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (나) 소득세법 제89조에서 “주택 및 그 부수토지”의 의미는 지적공부상의 물리적인 개념이 아닌 동일인 또는 동일세대를 중심으로 한 법적·경제적인 개념으로 해석하여야 할 것인 바, 동 규정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 동일할 것을 전제로 하고 있으나 “고가주택 및 그 부수토지”의 경우에는 소득세법시행령 제156조 규정에서 별도의 규정을 두고 있으므로 위 규정을 적용할 수는 없다 하겠다. (다) 또한, 고가주택의 범위를 규정한 소득세법시행령 제156조의 경우 주택과 토지의 소유자가 다른 경우에도 주택과 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억을 초과하면 이를 고가주택으로 보아야 하는 것으로 규정하고 있는 바, 이는 고액의 주택과 부수토지를 양도하는 경우 소유자를 달리 하고 양도소득을 분산시켜 조세를 회피하는 것을 방지하고자 하는 데 그 입법취지가 있다 하겠다. (라) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면, 쟁점(2)토지와 그 지상 주택의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지(담장 안의 토지)에 대한 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하므로 담장 안의 토지를 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.