고가주택 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2004.11.15. ○○○ 대지 243㎡와 복합건물 424.17㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고, 양도가액을 기준시가로 주택부분과 주택외의 부분으로 안분계산한 후, 주택부분에 대하여 조세특례제한법 제99조 의 3에서 규정한 감면규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산은 고가주택에 해당한다고 보아 청구인이 신청한 감면적용을 배제하여 2005.10.15. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 156,403,290원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.5. 이의신청을 거쳐 2006.2.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 복합건물의 고가주택 판정은 주택부분의 가액만을 기준으로 하여야 하고, 쟁점부동산을 감정가액으로 평가하여 안분계산하면 주택부분이 고가주택에 해당하지 아니하므로 신축주택 양도에 대한 감면이 적용되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 조세특례제한법 제99조 의 3에 규정한 신축주택의 감면규정은 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에 전체를 주택으로 보도록 되어 있고, 쟁점부동산은 주택부분이 더 큰 겸용주택으로서 매도가액이 1,255,000천원으로 고가주택에 해당하므로 신축주택에 대한 감면적용을 배제하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택부분이 큰 복합건물에 대하여 주택외의 부분을 주택부분에 포함하여 주택으로 보고, 그 실지거래가액이 6억원을 초과한다는 이유로 고가주택으로 판단한 후 신축주택에 대한 감면적용을 배제하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 ࡒ양도소득세ࡓ라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 ࡒ대통령령이 정하는 1세대 1주택ࡓ이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ࡒ1세대ࡓ라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만，주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (3) 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (4) 소득세법시행령 제159의 2【기준면적 미만 고가주택】 법 제95조 제2항 제2호에서 ࡒ대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택ࡓ이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.

1. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 미만이고 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 미만인 주택 (5) 조세특례제한법 제99조 의 3(2002.12.11. 법률 제6762 호로 개정되기 전의 것)【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 (6) 조세특례제한법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1998.6.30. 매매를 원인으로 하여 2002.10.17. 쟁점부동산의 토지를 소유권이전등기 하였고, 2002.8.29. 위 토지 지상에 아래 <표1>과 같이 건물을 신축하여 2004.11.15. 홍○○○에게 양도하였는 바, 쟁점부동산은 주택부분이 주택외의 부분보다 크게 되어 있음을 알 수 있다.

○○○

(2) 청구인이 제시한 부동산 매매계약서 의하면, 청구인과 홍○○○는 2004.10.11. 쟁점부동산을 1,255,000천원에 매매하는 것으로 계약체결하였음이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산에 대하여 상가 540,297천원, 주택 478,747천원으로 되어 있는 감정평가서와, 상가 551,970천원, 주택 489,574천원으로 되어 있는 감정평가서를 제시하면서, 주택부분의 가액이 6억원을 초과하지 않아 쟁점부동산은 고가주택에 해당하지 않는다고 주장하고 있음을 알 수 있다.

(4) 살피건데, 소득세법시행령 제156조 제1항 및 제2항의 규정에 의하면, 주택으로 보는 부분이 주택외의 부분보다 큰 복합건물은 주택외의 부분을 포함하여 주택으로 보고, 동 주택의 실지거래가액이 6억원을 초과하면 고가주택으로 보도록 되어 있는 바, 쟁점부동산은 주택부분이 주택외의 부분보다 크고 쟁점부동산의 실지거래가액이 1,255,000천원이어서 고가주택에 해당하므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 조세특례제한법 제99조 의 3에 규정한 신축주택의 감면규정을 배제하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.