신축주택취득자에 대한 과세특례 적용대상에서 제외되는 고급주택 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.4.18. 경기도 ○○○(전용면적 172.094㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 건설회사와 분양가액 463,400,000원(부가가치세 포함)에 매매계약을 체결하여 계약금을 납부하였고, 2004.8.27 소유권이전등기를 하였으며, 2005.7.4. 쟁점주택을 700,000,00원에 양도한 후 2005.8.2. 양도소득세 예정신고시 쟁점주택이 조세특례제한법 제99조의3 제1항 의 규정에 의한 신축주택에 해당하는 것으로 보아 100% 감면신청을 하였고 양도소득세 감면세액에 대한 농어촌특별세 9,014,540원을 자진납부하였다. 처분청은 쟁점주택이 고급주택에 해당하므로 조세특례제한법 제99조의3 제1항 의 규정에 의하여 100% 감면되는 신축주택에 해당하지 않는다고 판단하여 2006.2.1. 청구인에게 2005년귀속 양도소득세 80,129,300원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 조세특례제한법 제99조의3 은 2000.12.29 신설당시 감면대상을 비수도권의 국민주택규모 이하 주택에 대하여 적용하였다가, 2001.8.14. 신축주택의 수요진작과 건설경기의 활성화를 목적으로 감면대상을 고급주택을 제외한 전국으로 확대한 것이고, 세법의 적용에 있어서 법 조항의 합목적성 및 입법취지에 비추어 볼 때 명백히 납세자에게 부당한 소급입법에 의한 과세이고, 2002.12.11 개정한 조세특례제한법 부칙 제29조 제1항에서 이 법 시행(2003.1.1) 전에 매매계약을 체결한 경우에는 종전을 규정을 적용하도록 규정하면서 후단에서 “이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.”라고 규정하고 있는 점을 감안할 때, 당해 신축주택이 고급주택에 해당되는 지 여부는 취득당시의 면적 및 가액으로 고급주택 여부를 판정하는 것이고, 취득이후 양도가액으로 고급주택 여부를 판정하는 것은 취득주택이 양도당시에 고급주택에 해당하는 지 예측이 불가능하여 입법취지와 달리 법리 해석의 오해이므로 처분청의 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택 취득시 2002.4.18 매매계약을 체결하여 신축주택감면 요건중 신축주택 취득기간 요건은 충족하나, 고급주택 판단시 가액요건은 분양가액이 아니라 양도가액을 기준으로 판단하는 것이므로, 쟁점주택이 전용면적 172,094㎡이고 양도시 실거래가액이 7억원이어서 조세특례제한법 제99조의3 의 규정에서 감면을 배제한 고급주택에 해당하므로 당초 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 신축주택에 대한 과세특례 적용대상에서 제외되는 고급주택 해당 여부 판단시 가액은 신축주택의 취득가액인지 양도가액인지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제18조 (세법해석의 기준, 소급과세의 금지)

① 세법의 해석․적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득․수익․재산․행위 또는 거래에 대하여는 그 성립후의 새로운 세법에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다. (2) 소득세법 제89조 (비과세양도소득) - 2002.12.18 법률 제6781호로 되기 전의 것 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(거주용건물의 연면적․가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (3) 소득세법 제89조 (비과세양도소득) - 2002.12.18 법률 제6781호로 개정된 것 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (4) 소득세법시행령 제156조 (고가주택의 범위) - 2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정된 것

① 법 제89조제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다 (5) 소득세법시행령 제156조 (고급주택의 범위) - 2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정된 것 법 제89조 제3호에서 거주용건물의 연면적가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 부칙 제2조 (일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 제4조 (고급주택의 범위에 관한 경과조치 등) ①이 영 시행전에 주택의 매매계약을 체결하고 이 영 시행일부터 2월이 되는 날까지 이를 양도하는 경우에는 제156조제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다 (6) 소득세법시행령 제156조 (고급주택의 범위) - 2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것 법 제89조제3호에서 "거주용건물의 연면적․가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (7) 조세특례제한법 제99조의3 (수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면) - 법률 제6501호(2001.8.14)로 개정되기 전의 것

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 대통령령이 정하는 수도권외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(국민주택에 한하며 이에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. (8) 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 - 법률 제6501호(2001.8.14)로 개정된 것

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 부칙 제5조 (양도소득세 또는 특별부가세의 감면에 관한 적용례)

① 제55조제4항, 제55조의2제3항, 제55조의2제4항 개정규정중 소득세법 제94조제1항제3호 에 관한 부분, 제56조, 제78조제1항제11호․제14호 및 제99조의3제1항의 개정규정은 이 법 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다 (9) 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】- 법률 6762(2002.12.11)호로 개정된 것

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도 소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(10) 법률 제6762호(2002.12.11) 조세특례제한법중개정법률 부칙 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】

① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상 소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택○○○은 전용면적이 172.094㎡로서 청구인이 2002.4.18. 분양가액(부가가치세 포함) 463,400,000원에 건설회사와 매매계약을 체결하여 취득하였고, 2005.7.4. 700,000,000원에 양도하였음이 이 건 심리자료에 의하여 나타난다.

(2) 청구인은 주장 근거로 관련 법령과 국세청 예규○○○ 및 국세심판결정례○○○를 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 조세특례제한법의 규정을 살펴보면, 법률 제6762호(2002.12.11) 조세특례제한법중개정법률에서는 제99조의3 제1항 단서중 “고급주택”을 “고가주택”으로 개정하면서 같은 개정법률 부칙 제5조 제1항에서 “제99조의3 제1항의 개정규정은 이 법 시행(2003.1.1)후 최초로 양도하는 분부터 적용한다”고 규정하고 있고, 같은 부칙 제29조 제1항에서는 이 법 시행(2003.1.1) 전에 매매계약을 체결한 경우에는 종전을 규정을 적용하도록 규정하면서 후단에서 “이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다”라고 규정하고 있다. (나) 고급주택 또는 고가주택 판정기준에 관한 소득세법 및 같은 법 시행령을 살펴보면, 대통령령 제17751호(2002.10.1)로 개정되기 전에는 주택의 전용면적이 165㎡이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원이상을, 대통령령 제17825호(2002.12.30)로 개정되기 전에는 주택의 전용면적이 149㎡이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원이상을 고급주택으로 규정하고 있고, 대통령령 제17825호(2002.12.30)로 개정된 이후에는 양도당시의 실지거래가액이 6억원이상을 고가주택으로 규정하고 있음을 알 수 있다. (다) 청구인이 근거로 제시하는 예규 및 국세심판결정례를 살펴보면, 취득당시 가액으로 고급주택을 판정한다는 내용이 없고, 오히려 고급주택 요건중 가액기준에 있어 양도당시 가액이 고급주택에 해당한다 할지라도 면적기준이 고급주택에 해당하지 않으므로 고급주택에 해당하지 않는다는 결정례이며, 국세청 예규에서는 양도당시의 가액으로 고급주택 기준에 해당하는 것인지를 판단하라고 회신○○○하고 있다.

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 종합적으로 살피건대, 조세법령불소급의 원칙이라 함은, 그 조세법령의 효력발생 전에 완성된 과세요건 사실에 대하여 당해 법령을 적용할 수 없다는 의미일 뿐, 계속된 사실이나 그 이후에 발생한 과세요건 사실에 대한 새로운 법령적용까지를 제한하는 것은 아니고○○○, 양도소득세는 양도행위를 과세요건으로 하고 양도차익을 과세대상으로 하는 특성상 그 과세요건과 면세요건은 양도당시를 기준으로 판정하여야 할 것이어서 그 감면요건도 양도 당시의 조세법령에 의하여 결정하여야 할 것이다. 또한, 법률 제6762호(2002.12.11) 조세특례제한법중개정법률 부칙 제29조 제1항 후단에서 “이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다”라고 규정하고 있는 점을 볼 때 2002.12.31까지 취득한 신축주택에 대한 고급주택기준은 2003.1.1이후 양도하더라도 계약금을 납부한 날 또는 사용승인(사용검사)를 받은 날의 고급주택기준을 적용하여야 할 것이나, 이 경우에도 소득세법 시행령 제156조 (2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정된 것) 제2호에서 규정한 바와 같이 취득당시의 가액으로 판단하는 것이 아니라 양도당시의 실지거래가액으로 고급주택 해당 여부를 판단하여야 할 것이고, 청구인은 근거로 제시한 예규 및 국세심판 결정례의 취지를 오해한 것으로 보인다. 따라서, 청구인이 양도한 쟁점주택은 전용면적이 172.094㎡이고 양도가액이 700,000,000원이어서 쟁점주택을 건설회사와 매매계약을 체결한 2002.4.18 당시 고급주택에 해당하므로 처분청이 쟁점주택을 고급주택으로 보아 조세특례제한법 제93조의3 의 신축주택에 대한 과세특례 규정을 적용하지 않은 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.