고급주택의 가액기준을 매도인의 양도가액으로 볼 것인지, 취득가액으로 볼 것인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.11.29. 주택건설업자와 449,500,000원에 매매계약을 체결하여 취득(소유권 이전등기일: 2002.12.3.)한 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ ○○○아파트 ○○○동 ○○○호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2005.7.20. 660,000,000원에 양도하고, 2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 조세특례제한법 부칙(이하 “개정 조특법 부칙”이라 한다) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】제1항에 따라 위 법률 제6762호로 개정되기 전의 조세특례제한법(이하 “종전 조특법”이라 한다) 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】제1항의 농어촌특별세 10,875,260원을 자진신고 ․ 납부하였다. 처분청은 종전 조특법 제99조의3 제1항에서 고급주택에 대하여는 양도소득세 감면을 배제하고 있는 한편, 쟁점주택이 2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 소득세법(이하 “종전 소득세법”이라 한다) 제89조 제3호 및 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 같은 법 시행령(이하 “종전 소득세법 시행령”이라 한다) 제156조 제2호에서 규정하고 있는, 즉 주택의 전용면적이 149제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 600,000,000원을 초과하는 고급주택이라 하여 위 신고한 양도소득세 감면을 배제하고 2006.1.10. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 43,501,070원(54,376,340원-10,875,260원)을 경정 ․ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 개정 조특법 제99의3 제1항은 신축주택중 고급주택에 대하여는 양도소득세 감면을 배제하면서 그 부칙 제29조 제1항에서 고급주택에 대하여 매매계약을 체결하고 계약금은 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용하도록 규정하고 있는 바, 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시 쟁점주택은 전용면적이 149제곱미터 이상이나, 실지거래가액(청구인의 취득가액)은 449,500,000원으로 600,000,000원에 미달하므로 동 주택은 종점 소득세법 제89조 제3호 및 종전 소득세법 시행령 제156조 제2호 에서 규정하고 있는 고급주택에 해당되지 아니한다. 따라서 쟁점주택의 실지양도가액(660,000,000원)을 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 실지거래가액으로 보아 쟁점주택을 고급주택에 해당한다 하여 이 건 감면배제한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 종전 소득세법 제89조 제3호 및 종전 소득세법 시행령 제156조 제2호 에서 고급주택을 공동주택의 경우 전용면적이 149제곱미터 이상이고 양도당시의 실거래가액이 600,000,000원 이상일 것으로 규정하고 있는 바, 청구인의 위 양도당시의 실지거래가액을 당해 주택에 대한 매매계약 체결당시의 거래가액 즉, 매수인(청구인)의 취득가액으로 보아야 한다는 것이다. 그러나 위 규정에서 양도당시의 실지거래가액으로 명시하고 있으므로 청구인의 주장은 이유없고, 따라서 쟁점주택의 전용면적이 191.754㎡로 149㎡이상이며 청구인의 실지양도가액도 600,000,000원 이상인 660,000,000원이므로 쟁점주택을 고급주택에 해당되는 것으로 보아 이 건 감면배제한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 조세특례제한법 부칙 제29조 제1항에 따라 그 개정 전의 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】제1항의 규정을 적용하여 양도소득세를 감면함에 있어 고급주택의 가액기준을 매도인의 양도가액으로 볼 것인지 아니면 취득가액으로 볼것인지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 (2002.12.18 법률 제6781호로 개정된 것 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 대통령령 제17825호로 개정된 것)【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초화하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제156조(2002.12.30 개정 전의 것)【고급주택의 범위】 법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적 ․ 가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

○ 조세특례제한법 제99조 의 3(2002.12.11 법률 제6762호로 개정된 것)【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일로부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다), 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

○ 조세특례제한법 제99조 의 3(2002.12.11 법률 제6762호로 개정되기 전의것)【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당한는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

○ 부칙 (2002.12.11 법률 제6762호로 개정된 것)【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】

① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상 소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사을 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 청구인은 전용면적 191.754㎡의 쟁점주택을 2002.11.29. 주택건설업자와 분양가액 449,500,000원에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 후 2002.12.3. 청구인 명의로 소유권이전등기 하였다가 2005.7.20. 660,000,000원에 양도한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다. ⑵ 2003년 1월 1일부터 시행된 개정 조특법 부칙 제29조 제1항은 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상 소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사을 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.고 규정하고 있고, 종전 소득세법 제89조 제3호 및 종전 소득세법 시행령 제156조 제2호 에서 고급주택을 주택의 전용면적이 149제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 600,000,000원을 초과하는 것이라고 규정하고 있는 바, 위 고급주택의 범위에 있어 양도당시의 실지거래가액을 청구인은 당해 양도주택의 취득가액으로 보아야 한다는 것인데 반해, 처분청은 동 주택의 양도가액으로 보아야 한다는 것이다. ⑶ 청구인은 위 주장의 근거로 종전 조특법 부칙 제29조 제1항에서 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용하도록 규정하고 있으므로 이의 문리해석상 위 매매계약 체결당시의 거래가액은 매수인(청구인)의 취득가액이 되며, 면적기준은 취득시의 면적으로 하면서 가액기준은 양도시의 가액을 적용한다면 취득시에는 면적 및 가액기준에 해당하더라도 양도시의 가액에 따라 고급주택 여부가 결정되게 됨으로써 조세의 일반원리인 예측성 ․ 안정성 ․ 공평성을 저해가게 된다는 점을 들고 있으나, 위 부칙중 “---계약금을 납부한 날 --- 당시의 고급주택 긴중을 적용한다”는 것은 고급주택의 경우에도 종전의 기준이 적용된다는 것을 분명하게 하려는 의미로서 “---계약금을 납부한 날 --- 당시의 시점에서 적용되는 고급주택 기준, 즉 소득세법령상 면적 및 실지양도가액의 기준을 적용한다”고 해석함이 상당한 것으로 보이며, 면적기준도 양도당시의 면적에 따라 고급주택 여부를 결정하는 것이다. 따라서 실지거래가액이 600,000,000원을 초과하므로 전용면적이 149제곱미터 이상인 쟁점주택을 양도소득세 감면대상에서 제외도는 고급주택에 해당하는 것으로 보아 기 건 감면을 배제한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.