양도소득 필요경비

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1984.1.17. 주식회사 ○○○로부터 분양받은 ○○○시 ○○○를 2004.6.15. 880백만원에 양도하고 취득가액을 양도가액에 의하여 의제취득일(1985.1.1)을 기준으로 환산한 가액 135,130,222원으로 하고 109,340천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 실제 지출하였다 하여 이를 필요경비에 포함하여 2004.8.27. 자산양도차익 예정신고 및 자진납부하였다. 처분청은 실지취득가액이 불분명하여 취득가액을 의제취득일 현재의 환산가액으로 결정하는 경우에는 환산가액에 소득세법 제163조 제6항 제2호 규정에 의한 개산공제금액만 추가하여 필요경비로 공제하는 것이라 하여 2005.11.7. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 9,509,500원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 실지거래가액에 의한 양도차익 산정시 실지양도가액은 확인되고 취득가액이 불분명한 경우 의제취득일(1985.1.1) 이후에 취득한 부동산에 대하여는 강제실사가 적용되어 환산가액을 취득가액으로 하는 것이므로 당연히 필요경비는 소득세법시행령 제163조 제6항 의 규정에 의한 개산공제액으로 하는 것이나, 의제취득일 전에 취득한 부동산을 양도한 경우에는 양도가액이 확인된다면 취득가액이 불분명하더라도 1985.1.1. 현재의 의제취득가액을 실지취득가액으로 보아 같은 조 제3항의 규정에 의거 실제로 지출된 비용을 필요경비로 공제하여야 한다. 따라서 의제취득가액을 적용하였다 하여 실제 지출한 비용을 부인하고 개산공제액만 필요경비로 공제하여 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 의제취득일 전에 취득한 부동산을 양도하는 경우 취득당시 취득가액이 불분명하더라도 의제취득일 현재의 취득가액을 의제취득가액으로 보아 실지양도가액이 확인된다면 같은 조 제3항의 규정에 의하여 실제로 지출된 비용을 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이나, 소득세법 제97조 제3항 제2호 의 규정에 의하면 양도가액은 실지거래가액이 확인되고 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 취득가액으로 신고하는 경우 필요경비는 같은 령 제163조 제6항 제2호에 규정된 개산공제액으로 신고하여야 하는 것이고, 의제취득일 현재 환산한 취득가액을 취득당시 실지거래가액으로 의제한다는 근거가 없다. 따라서 처분청이 같은 령 제163조 제6항 제2호 규정에 의한 개산공제금액을 필요경비로 공제하여 이 건 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액에 의한 양도차익 산정시 의제취득일（1985.1.1）전에 취득한 부동산에 대하여는 취득가액이 불분명하여 환산가액으로 하는 경우에도 개산공제액을 적용하지 아니하고 취득시 실제로 지출한 비용을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(2) 소득세법제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 ࡒ대통령령이 정하는 금액ࡓ이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
• 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) (4) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 ࡒ대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액ࡓ이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항 의 규정에 해당하는 경우에는 동항 의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사종결복명서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액은 실지거래가액 880,000천원으로, 취득가액은 양도가액을 의제취득일 현재로 환산한 135,130천원으로 하고 필요경비를 109,934천원으로 하여 양도소득을 산출하였으며, 처분청은 양도가액에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하는 경우에는 소득세법 제97조 제3항 및 같은 법 시행령 제163조 제6항에 의거 개산공제금액(취득당시의 기준시가×3/100)만 필요경비로 공제하는 것이라 하여 이 건 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 의제취득일 이전에 취득한 부동산에 대하여는 취득가액이 불분명하여 환산가액을 취득가액으로 하는 경우에도 실제로 지출한 금액을 필요경비로 공제하는 것이라며 109,934천원을 실제로 지출하였으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(3) 청구인이 쟁점부동산에 대한 자산양도차익 예정신고시 양도가액으로 신고한 880백만원은 실거래가액이고, 취득가액으로 신고한 135,130천원은 실거래가액이 아니고 양도가액으로 환산한 의제취득일(1985.1.1.) 현재의 환산가액인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

○○○

(4) 청구인은 실지취득가액이 80백만원이고 필요경비로 실제 109,000천원을 지급하였다고 주장하나 이에 대하여 세부지급내용, 분양계약서, 금융자료 등 객관적인 증빙은 제시하지 아니하였다. (5) 소득세법 제97조 제3항 제2호 규정에 의하면 양도당시 실지거래가액은 확인되나 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 소득세법 제114조 제5항 및 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하는 경우 소득세법시행령 제163조 제6항 제2호 에 규정된 개산공제액을 필요경비로 적용하는 것이며, 위 시행령 제163조 제6항은 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액에 의하는 경우에는 환산가액을 적용하는 취지에 부합하도록 취득가액의 일정비율(취득당시의 기준시가×3/100)만을 필요경비로 공제하도록 일률적으로 규정하고 있다.

(6) 따라서 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하고 또한 취득가액을 환산한 가액으로 적용하여 양도차익을 산출한 청구인에 대하여 위 시행령 제163조 제6항 제2호 규정에 의한 개산공제액을 필요경비로 하여 과세한 이 건 처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다