양수자 남편의 사실확인서 등에 근거하여 양도가액을 결정한 처분의 당부

○○○세무서장이 2005.7.1 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 191,335,740원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 2002.4.25. ○○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○가 ○○ 전 2,219m 2 (이하 “쟁점토지”라 한다)를 301,300천원에 경락받아 취득하여 이를 2003.4.29. 엄○○에게 양도하고, 2003.5.19. 양도소득세를 신고함에 있어 양도차익을 실지거래가액(취득가액 301,300천원, 양도가액 350,000천원)으로 하여 신고하였다. 처분청을 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 양도가액이 기준시가(900,914천원)의 38%임에 따라 현지조사를 한 바, 엄○○의 남편인 김○○의 사실확인서 등에 의해 쟁점토지의 양도가액이 800,000천원으로 확인된다 하여 동 금액을 실지거래가액으로 결정하여 2005.7.1. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 191,335,740원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.22. 이의신청을 거쳐 2006.1.13. 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 지목이 ‘전’인 쟁점토지를 매입한 후, 사우나 건물을 신축하기 위해 ○○건축사무소에 토목설계를 의뢰하였으나, 쟁점토지의 표고가 60~70m에 이르며, 경사도가 40°이상임에 따라 ○○시 도시계획조례에 의해 토지의 형질변경이나 토석채취의 허가가 불가하여 건축을 할 수 없었고, 월 1,500천원의 금융기관 대출금에 대한 이자부담으로 인해 쟁점토지를 2003.4.29. 엄○○에게 350,000천원에 양도하면서 검인계약서에는 취득세 ․ 등록세 납세편의를 위해 개별공시지가(900,914천원)와 비슷하게 901,000천원으로 작성하였지만, 필지합병으로 인해 추가공시된 쟁점토지의 개별 공시지가는 비교표준지가 잘못 선정되어 개별공시지가가 2배 이상 높게 산정되었음을 제출증빙으로 알 수 있고, 처분청은 쟁점토지 거래전 박○○(청구인의 전남편)이 김○○(엄○○의 남편)에게 400,000천원의 채무가 있었다는 입증자료도 없이, 동 채무가 쟁점토지로 대물변제 된 것으로 보아 쟁점토지 양도가액을 800,000천원으로 과세함은 부당하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가 산정에 무리가 있다고 주장하나, 개별공시지가의 산정은 건설교통부의 개별공시지가 조사 ․ 산정지침에 따라 각 지방자치단체에서 산정하는 것으로 양도소득세 ․ 상속증여세 결정시 기준이 되는 가액임과 동시에 불특정다수의 사인간의 거래에 있어서 사례가액으로 참고가 되므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵고, 청구인이 양도소득세 신고시 구청에 제출한 부동산 매매계약서상에도 매매대금이 901,000천원으로 작성되었으며, 쟁점토지 양수인 엄○○의 남편 김○○가 2002년도에 청구외 김○○으로부터 400,000천원을 차용하여 청구인의 전 남편인 박○○에게 사업자금으로 대여한 사실이 확인되고, 김○○가 ○○은행 ○○○지점에서 450,000천원을 대출받아 청구인에게 400,000천원을 지급한 사실이 확인되는 등, 쟁점토지는 대물변제한 채무액 400,000천원과 현금 400,000천원 합계 800,000천원에 거래된 것으로 나타나므로 이 건 과세는 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 양수자 남편인 김○○의 사실확인서 등에 근거하여 쟁점토지의 양도가액을 800,000천원으로 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준고 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점토지 양도당시의 개별공시지가에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점토지를 취득한 2002.4.25. 당시 쟁점토지가 5필지(258-13 ․ 14 ․ 15 ․ 16 ․ 26번지)로 구성되었고, 개별공시지가는 371,815,400원이었으며, 청구인이 2002.5.6. 필지합병으로 인하여 개별공시지가가 2002.10.31. 900,914,000원으로 조정되었음을 알 수 있다. * 쟁점토지 공시지가 변동현황 소재지번 지목 면적(m 2) 개별공시지가 비고 ‘02.1.1 ‘02.10.31 ‘03.6.30 ㅇㅇ 전 1,049 189,000 2002.5.6. ㅇㅇ 번지로 합병됨 ㅇㅇ 〃 582 134,000 ㅇㅇ 〃 179 92,600 ㅇㅇ 〃 9 199,000 ㅇㅇ (합병전) 〃 400 193,000 ㅇㅇ (합병후) 〃 2,219

• 406,000 364,000 합 계 371,815,400 900,914,000 807,716,000 (원) (나) 쟁점토지 5필지가 2002.5.6. ○○번지로 합병됨에 따라 ○○시장이 쟁점토지의 개별공시지가 추가 공시를 위해 조사한 개별공시지가 토지특성조사표 및 결정조서(2002.7.1. 기준)를 보면, 쟁점토지의 비교표준지로 ○○번지를 선정하여 2002.10.31. m 2 당 406,000원으로 공시하였는 바, 쟁점토지의 지목은 ‘전’이며, 인접한 도로 보다 표고가 20m 이상 높고 경사도가 심하여 건축허가가 불가한데 반하여, 비교표준지는 지목이 ‘대지’이고, 6차선 도로 건너편에 있는 구획정리된 단독주택지로 이용가치가 높아 시가가 쟁점토지와 큰 차이가 있다고 보는 것이 합리적이다. (다) 쟁점토지의 합병전 ․ 후를 비교하여 보면, 쟁점토지의 지목과 주위여건 등의 변화가 없어 시가가 급등할만한 요인이 없는 것으로 나타나므로 753-89번지를 비교표준지로 삼아 개별공시지가를 산정할 특별한 사유가 없는 것으로 보인다. (라) 따라서, ○○시가 2002.10.31. 쟁점토지의 개별공시지가를 산정함에 있어 쟁점토지의 지목과 주위여건 등의 변동 없이 5필지가 1필지(○○번지)로 단순히 합병되었다하여 지목과 이용가치가 다른 ○○번지를 비교표준지로 삼아 개별공시지가를 필지합병전 보다 242%가 상승한 900,914천원으로 평가한 것은 현실적 타당성이 매우 낮은 것으로 판단된다.

(2) 다음, 쟁점토지 양도당시 실지거래가액이 800,000천원이었는지에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 처분청이 이 건 과세의 근거로 삼은 김○○와 김○○의 사실확인서를 보면, 양수자 남편인 김○○는 청구인의 전남편인 박○○에게 2001.11.26.부터 2002.3.28.까지 4회에 걸쳐 430,000천원을 대여하고, 30,000천원만을 상환받았다고 주장한데 반하여, 김○○은 김○○가 박○○에게 대여한 400,000천원은 본인이 2002년도 중 김○○에게 일시에 대여한 400,000천원이라고 주장하는 바, 김○○와 김○○의 주장이 다르고, 처분청은 김○○(양수자의 남편)가 박○○(청구인의 전남편)에게 400,000천원의 채권을 가지고 있었음을 입증할만한 차용증서와 이자지급증빙 등을 제시하지 못하고 있다. (나) 쟁점토지 매매계약서를 보면, 청구인과 엄○○은 2003.4.29. 쟁점토지를 350,000천원(일시불)에 매매하는 것으로 계약을 체결하면서 채권채무와 관련한 어떠한 내용도 없고, 쟁점토지 등기부등본과 엄○○의 계좌(○○은행 ○○○-○○○○○○-○○○)에 의하면, 엄○○은 쟁점토지를 ○○은행 ○○○지점에 채권최고액 540,000천원으로 근저당 설정하고, 2003.4.29 450,000천원을 대출받아 당일 청구인계좌(○○은행 ○○○-○○○○○○-○○-○○○)로 350,000천원을 이체하였고, 81,000천원은 현금으로 인출된 사실만 나타나는 것으로써, 엄○○이 청구인에게 별도로 50,000천원을 지급하였다고 볼만한 아무런 증빙도 없다. (다) 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 ○○은행 ○○○지점이 쟁점토지에 채권최고액을 540,000천원으로 한 근저당을 설정하고 양수장인 엄○○에게 450,000천원의 대출이 이루어진 것과 관련하여, 우리원이 2006.6.12. ○○은행 ○○○지점 기업금융 담당자인 정○○ 대리에게 쟁점토지의 담보로 한 당시의 대출 금액 한도를 확인한 바, ○○은행은 500,000천원 이하의 대출금에 대해서는 담보에 대한 별도의 감정없이 개별공시지가의 60%까지 대출이 가능하므로 쟁점토지의 개별공시지가(900,914천원)에 근거로 하여 450,000천원의 대출이 이루어졌다고 확인하고 있는 것으로써, 쟁점(1)에서 심리한 바와 같이 쟁점토지에 대해 불합리하게 산정된 개별공시지가에 의해 대출이 이루어졌으므로 ○○은행 ○○○지점이 엄○○에게 450,000천원을 대출하면서 쟁점토지에 설정한 근저당 채권최고액 540,000천원을 쟁점토지의 시가로 볼 수도 없다. (라) 청구인이 쟁점토지 매입당시 쟁점토지의 최초 감정가액은 386,630천원이었으나 3번 유찰된 후 301,300천원에 낙찰받아 1년 후인 2003.4.29. 양도하였고, 엄○○이 쟁점토지를 담보로 한 대출금 450,000천원을 상환하지 못함에 따라 쟁점토지가 경매진행 중에 있는 상황을 보면, 2005.10.12. 최초감정가는 776,650천원이고, 2006.4.3. 이후 3차례 유찰되어 2006.7.10. 최저입찰가가 397,644,800원으로 경매진행 중에 있었으나, 채권자인 ○○○○○○○○유동화전문회사가 경매기일을 연기 신청하여 경매가 연기된 상태에 있는 것으로 확인된다. (마) 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점토지의 양도가액을 800,000천원이라고 근거로 제시하고 있는 김○○와 김○○의 사실확인서 내용이 서로 상이하고, 김○○가 청구인의 전남편인 박○○에게 400,000천원을 대여하였다고 입증할 만한 지급증서 ․ 이자증빙 등을 제시하지 못하고 있으며, 엄○○이 쟁점토지 양수시 당해토지를 담보로 450,000천원을 대출받을 당시 쟁점토지의 개별공시지가에 의해 별도 감정평가없이 대출이 이루어졌고, 2006.7.10. 현재 쟁점토지가 최저입찰가 397,644천원으로 경매가 진행될 예정이었던 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액을 800,000천원으로 보기 어렵다.

(3) 이상과 같이 살펴본 바, 쟁점토지가 필지합병으로 인하여 개별공시지가가 잘못 산정된 것으로 나타나고, 박○○(청구인의 전남편)의 김○○(엄○○의 남편)에 대한 채무액 400,000천원과 현금 400,000(계좌이체 금액 350,000천원, 현금 50,000천원) 합계 800,000천원에 쟁점토지를 인수하였다는 김○○와 김○○의 사실확인서는 신빙성이 없고, 엄○○ 소유인 쟁점토지에 대한 현재의 경매진행상황 등을 고려하여 볼 때, 청구인이 2002.4.25. 쟁점토지를 301,300천원에 매입하여 지목과 주위여건 변동이 없는 상태에서 1년 후인 2003.4.29. 엄○○에게 350,000천원에 양도하였다는 청구인의 주장이 신빙성이 있으므로 처분청의 이 건 과세에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.