다년간에 걸친 다수의 부동산매매로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지 여부
다년간에 걸친 다수의 부동산매매로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지 여부
1. ○○○세무서장이 2005.10.12. 청구인에게 한 2002～2004년 귀속 종합소득세 621,650,170원의 부과처분은 청구인이 ○○○ 587외 6필지 토지취득과 관련하여 지출한 것으로 주장하는 복토비 등 매입액 261,811,690원에 대하여 동 금액이 실제 총수입금액에 대응하는 필요경비인지 여부를 조사하여 그 결과에 따라 종합소득세 과세표준과 세액을 경정하고,
2. 나머지 청구는 이를 모두 기각합니다.
청구인은 1974년부터 보석디자이너로 활동해 오면서 1991년 이후 ○○○지역내의 토지를 매입하여 대량 보유하다 1992년 남편 이○○○의 요양을 위하여 ○○○시로 주소를 이전한 후 미군기지 설치와 ○○○항 개발 등에 따른 기대심리로 ○○○지역내 지가가 급등한 시점인 2002～2005년 기간 동안 집중적으로 토지를 취득 및 양도하였다. 처분청은 청구인이 1991～2001년 기간 동안 아파트 등 17필지의 부동산을 12회에 걸쳐 취득하고, 2002～2004년 기간 동안 ○○○의 밭 등 9회에 걸쳐 18필지의 부동산을 취득한 후 ○○○ 미군기지 설치 등과 관련하여 지가가 급상승한 시점인 2002～2005년 기간 동안 ○○○지역 등의 토지를 14회에 걸쳐 14필지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 집중적으로 양도하여 상당한 시세차익을 실현하였고, 이는 시세차익을 목적으로 한 부동산매매업에 해당하는 것으로 판단하여 2005.10.12. 청구인에게 2002년 귀속 종합소득세 127,633,340원, 2003년 귀속 종합소득세 259,874,520원, 2004년 귀속 종합소득세 234,142,310원, 합계 621,650,170원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.12. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 농촌에 거주하면서 취득한 농지를 장기간 보유하고 경작하다가 주위 환경의 변화나 대토의 필요성에 의하여 쟁점부동산을 양도한 것은 단기시세차익을 목적으로 하는 부동산 투기와는 다르고 처분청도 일부 토지양도에 관하여는 자경을 인정하여 양도소득세를 비과세로 판정한 바 있으므로 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(2) 설령, 부동산매매업으로 보더라도 쟁점5부동산, 쟁점7부동산, 쟁점11부동산의 경우 당초의 양도소득세 납부에 대하여 이를 8년 자경농지로 보아 양도소득세가 비과세된다고 재결하였으므로 재결의 기속력에 따라 다시 과세하는 것은 중복처분 또는 이중과세에 해당되므로 위 3필지에 대한 과세 및 그 가산세 부과는 부당하다.
(3) 또한 처분청은 과소계상한 복토비용 등의 경비 261,811,690원(쟁점3부동산 69,180,000원, 쟁점9부동산․쟁점10부동산․쟁점11부동산 41,171,200원, 쟁점12부동산 124,775,000원, 쟁점1부동산․쟁점2부동산 26,685,490원)은 실제 지급된 것이므로 모두 필요경비로 소득금액에서 공제하여야 한다.
(1) 청구인이 ○○○으로 이전한 주목적이 남편의 질병치료 겸 요양임에도 개발예정지로 지가가 급등한 지역에 대규모 농지를 집중적으로 취득․양도하였고, 강제수용 등 대토의 필요성이 없음에도 청구인만 대토를 이유로 쟁점부동산을 양도하고 다른 투자유망지역의 부동산을 취득하였으며, 비싼 농지를 매입한 후 집중적으로 매도하는 등 순수 영농목적으로 농지를 구입했다고 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 양도행위를 매매차익실현 목적으로 계속적․반복적으로 거래한 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 일부가 8년 자경농지로 양도소득세 비과세 재결, 결정 취소 및 환급을 받았으므로 이 건 처분은 신의칙에 위배된다고 주장하나, 이는 개별 해당 농지가 청구인이 자기책임하에 대리경작 형태로 자경을 하였다는 점을 부분적으로 인정하여 준 것에 불과할 뿐, 부동산매매업에 대한 판단에 있어서는 청구인의 전반적인 부동산 거래형태를 종합적으로 판단하여야 하므로 청구인의 주장은 이유없다.
(3) 청구인은 제출한 실거래가액 및 필요경비에 관한 증빙서류에 의하여 추가 필요경비 공제를 주장하고 있으나, 이는 사후에 제출한 것으로 쟁점부동산의 양도건수가 다수 필지인 점을 들어 필요경비를 중복한 것으로 볼 수 있으며, 청구인이 당초 조사시까지 제출한 양도 및 취득관련 자료에서 확인한 실거래가액에 의하여 소득금액을 적정하게 산정하였으며, 제출되지 아니한 필요경비에 대하여서는 공시지가금액을 반영하여 소득금액을 산정한 것이므로 청구인의 주장은 이유없다.
(1) 다년간에 걸친 다수의 부동산 매매로 인한 소득이 사업소득(부동산매매업)인지 양도소득인지 여부
(2) 8년 자경으로 보아 양도소득세 비과세 재결을 내린 농지에 관하여 부동산매매업 대상 농지로 인정하여 사업소득으로 다시 과세가능한지 여부
(3) 당초 조사시 제출하지 아니한 복토비용 등을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다. (2000. 12. 29 개정)
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)
② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. (2000. 12. 29 개정)
③ 제1항의 사업구분은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 의하되, 제1항에 규정하는 사업과 유사한 사업은 한국표준산업분류에 불구하고 동항의 사업에 포함되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】① 부가가치세법시행령(이하 “영”이라 한다) 제2조 제1항 제6호 단서에 규정된 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전은 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작하거나 당해 토지의 고유용도에 사용하는 것으로 한다. (2001. 4. 3 개정)
② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. (2001. 4. 3 개정)
③ 소득세법시행령 제9조 제1항 의 규정에 의하여 소득세가 과세되지 아니하는 농가부업은 독립된 사업으로 보지 아니한다. 다만, 동항의 규정에 의한 민박ㆍ음식물판매ㆍ특산물제조ㆍ전통차제조 및 그 밖에 이와 유사한 활동의 경우에는 이를 독립된 사업으로 본다. (2004. 3. 30. 개정)
(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 2002년부터 2005년까지 아래 표와 같이 ○○○필지 외 13필지를 양도하여 양도소득세를 신고․납부한 것에 관하여 처분청은 이를 사업성 있는 부동산매매업으로 보아 2005.10.12. 청구인에게 2002～2004년 귀속 종합소득세 621,650,170원을 결정․고지하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (단위: ㎡, 천원)○○○ (나) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인이 2002～2005.6월 기간 ○○○ 필지외 17필지를 취득한 사실이 아래 표와 같이 나타난다. (단위: ㎡, 천원)○○○ (다) 청구인은 청구인 부부가 신병치료 및 요양차 ○○○으로 이사온 후 영농을 목적으로 부동산을 취득하고 부득이 농지대토를 위하여 쟁점부동산을 양도한 것으로 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성이 없고, 1과세기간에 1회이상 취득하고 2회이상 양도한 토지에 해당되지 아니하여 사업소득이 아님에도 불구하고 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 사업소득을 산정한 것은 부당한 처분이라는 주장과 함께 부동산매매계약서, 사실확인서, 농지원부, 논농업 직접지불보조금 지급대상자명부 등을 증빙으로 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 1) 소득세법 제19조 제1항 제12호 및 부가가치세법 시행령 제2조 제2항 에서 규정하고 있는 부동산매매업은 납세의무자의 부동산 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 태양(모양, 상태), 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것이다○○○.
2. 청구인은 이 건의 경우 1년에 한두차례 우발적․간헐적으로 이루어진 매매로서 사업성이 요구하는 계속성․반복성이 없다고 주장하나, 청구인은 2002～2005.6월 기간 동안 10회에 걸쳐 18필지의 부동산을 4,160백만원에 취득하고, 7회에 걸쳐 14필지의 부동산을 3,778백만원에 양도하여 매매차익이 71.7%(1,578백만원)가 발생한 점에 비추어 볼 때 청구인이 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적․반복적으로 부동산 거래를 하였던 것으로 인정된다. 청구인은 농지를 장기간 보유 후 양도한 것으로 사업목적이 아니라고 주장하나 단순히 토지 보유기간이 길었다고 하여 사업성이 없다는 청구인의 주장은 받아들이기가 어렵다 할 것이다. 또한 청구인은 농지 대토를 위하여 부득이 양도한 것이므로 사업성이 없다는 취지로 주장하나, 2002～2005.6월 기간 동안 청구인의 부동산 취득지역은 투자유망지역으로 지가급등지역인 ○○○. (라) 처분청이 쟁점5부동산 및 쟁점6부동산에 관한 양도소득세 부과처분에 대하여 8년 자경에 해당된다 하여 2003.11.4. 비과세 결정을 하고, 쟁점11부동산도 같은 이유로 2004.5.6. 양도소득세를 환급통보한 다음, 2005.10.12. 2002～2005.6월 기간 동안 이루어진 청구인의 쟁점부동산 취득과 양도행위를 전체적으로 사업목적을 가지고 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 2003.11.4.과 2004.5.6.에 개별적으로 이루어진 양도소득세 비과세 처분에 대하여 2002～2005.6월 기간 동안 이루어진 부동산 거래현황과 함께 종합적으로 검토하여 과세근거(세목)를 다시 판단하여 부동산매매업으로 보아 사업소득으로 인정한 것이므로 중복처분이나 이중과세에 해당된다고 볼 수 없다 하겠다.
(3) 쟁점(3)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 ○○○외 6필지 토지취득과 관련하여 지출한 복토비용 등 추가 매입액 261,811,690원에 대하여 실제 총수입금액에 대응하는 경비를 소득금액 계상시 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한데 대하여 처분청은 청구인이 조사 당시 제출하지 못하고 있다가 사후에 제출한 것으로 쟁점부동산의 양도 건수가 다수 필지인 관계로 필요경비를 중복하여 공제요청한 여지가 충분하며, 당시 증빙이 제출되지 아니한 필요경비(등록세․취득세)에 대하여까지 공시지가금액에 의하여 이미 반영한 후 소득금액을 산정하였다는 입장이므로 이에 대하여 살펴본다. (나) 청구인이 제출한 필요경비 관련 증빙에 의하면, 쟁점부동산 중 쟁점1,2부동산에 양도소득세 2,411만원, 쟁점3부동산에 복토비․농지전용부담금 등 6,594만원, 쟁점9,10,11부동산에 중개료 1,500만원, 쟁점12부동산에 복토비․매매사례금 등 11,279만원이 필요경비로 지출된 사실이 아래 표와 같이 확인된다.○○○ (다) 위 사실관계를 보면, 청구인이 제시하는 관련 증빙은 처분청, 복토시행자인 ○○○ 등에서 발행한 양도소득세 납부영수증, 복토공사계약서․공사대금영수증, 수수료영수증 등으로 청구주장에 신빙성이 있어 보이고, 청구인은 이 건 조사 당시 필요경비내역을 제때에 제출하지 못할 만한 사정(득병․경노 등)이 있다고 보여지므로 처분청은 필요경비를 재조사함이 필요하다 할 것이다. 따라서 처분청은 청구인이 쟁점부동산 중 쟁점1,2,3,9,10,11,12부동산의 취득과 관련하여 지출한 것으로 주장하는 복토비 등이 실제 총수입금액에 대응하는 필요경비인지 여부를 실지 조사하여 그 결과에 따라 종합소득세 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.