매매사례가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.3.16. ○○○(대지 85.22㎡ 건물 164.99㎡ 59평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 2005.4.29. 증여일 당시의 국세청 기준시가 552,500,000원을 증여재산가액으로 하여 증여세 95,175,000원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 증여받기 전 3개월 내인 2005.2.24.자에 거래한 같은 단지에 있는 207동 702호(59평형, 이하 “매매실례아파트”라 한다)의 매매가액 710,000,000원이 확인된다 하여 이를 증여재산가액으로 하여 2005.10.10. 청구인에게 2005년도 증여분에 대한 증여세 48,837,600원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 국세청장이 고시한 기준시가를 믿고 증여세를 신고하였는데도 이를 부인하고 매매실례가액을 적용한 것은 납세자의 예측가능성을 부당하게 침해한 것이며, 부동산의 가격은 개별성이 강하여 같은 동 내의 규모가 같은 아파트라 할지라도 각 층마다 가격이 다를 수 있고 같은 층이라 하더라도 위치에 따라 조망권, 일조권이 달라 가격형성에 영향을 미치며 시설상태에 따라서도 가격이 다를 수 있는 것이므로, 처분청이 쟁점아파트와 위치가 다른 매매실례아파트의 매매가액을 적용한 것은 잘못이다.
• 나. 처분청 주장 매매실례아파트는 쟁점아파트와 면적․위치․용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하므로 동일단지 동일평형의 매매실례가액을 적용한 것은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점아파트를 증여받고 기준시가로 신고한 것에 대하여, 쟁점아파트를 증여받기 전 3개월 내에 당해 재산에 대한 매매사례가액이 있다 하여 이를 증여재산가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트와 매매실례아파트에 대한 국세청의 기준시가 산정시 분류등급을 보면, 쟁점아파트는 A등급(12～20층)이고 매매실례아파트는 C등급(7～10층, 24층)이며, 쟁점아파트의 기준시가는 552,500, 000원이고 매매실례아파트는 501,500,000원이며, 이들 아파트의 규모는 59평형이고 방향은 남향으로 서로 같다.

(2) 처분청은 청구인이 2005.3.16.자에 증여받은 쟁점아파트에 대한 시가를 증여받기 전 3개월 내인 2005.2.24.자 매매실례아파트에 대한 매매가액 710,000,000원으로 적용하여 증여재산가액을 계산하였다.

(3) 관련법령에 의하면, 증여재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으므로 이러한 매매가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가 보다 먼저 적용하여야 할 것이다.

(4) 살피건대, 쟁점아파트와 매매실례아파트는 같은 단지 내에서 인접한 동에 위치하고 같은 평형․같은 방향인 점을 감안하면, 매매실례아파트는 쟁점아파트와 면적위치용도가 동일하거나 유사한 경우에 해당한다 할 것이다○○○ 그러므로 처분청이 매매실례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 계산한 데에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.