신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면 대상 여부

심판청구를 기각합니다

청구인은 ○○○상의 기와즙 단층주택(이하 “구주택”이라 한다)을 2002.4.2 취득하여 다세대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)으로 변경한 후 2003.11.18 양도하였고, 쟁점주택의 양도소득세를 기준시가로 산정하여 신고․납부하였으나, 처분청은 쟁점주택의 소재지는 투기지역에 해당한다 하여 쟁점주택의 양도소득세를 실지거래가액으로 산정하여 2005.6.10 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 39,941,580원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.7 이의신청을 거쳐 2005.6.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 취득한 구주택은 시멘브럭조 시멘기와즙 단층주택 77.69㎡이었으며, 쟁점주택의 신축공사를 위하여 최○○○ 외 1인과 공사도급계약서를 작성하고 구주택을 멸실한 후 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 2층 단독주택(1층 65.25㎡, 2층 60.25㎡, 옥탑 7.92㎡)인 쟁점주택을 조세특례제한법 제99조 의 3에 규정하는 신축주택 취득기간내인 2003.3.21 신축하였으나 청구인의 무지로 공부상에는 증축으로 등재된 사실이 있는 바, 쟁점주택의 정화조공사․배관공사 현장 사진 및 쟁점주택의 신축공사도급계약서․영수증에 근거하여 보더라도 쟁점주택은 증축이 아니라 신축이 분명하므로 쟁점주택에 대한 양도소득세를 감면하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 구주택을 철거하고 쟁점주택을 신축하였다고 주장하나, 공부상 구주택이 멸실된 것으로 나타나지 아니하고, 청구인이 ○○○에 제출한 건축신고서에는 지상 1층을 개축(77.69㎡에서 65.25㎡로 변경)하고 지상 2층은 증축하는 것으로 되어 있으며, 건축물대장상에도 2003.3.21 증축으로 등재된 것으로 확인되므로 청구주장은 이유가 없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택건물이 신축된 건물로서 조세특례제한법 제99조 의 3에 의한 양도소득세 감면대상이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산각격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 구주택을 2002.4.2 취득하여 2003.3.21 쟁점주택으로 변경한 후 2003.11.18 쟁점주택을 양도하였으며, 쟁점주택의 양도가 실지거래가액 적용대상에 해당한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 구주택을 철거하고 쟁점주택을 신축하였으므로 쟁점주택의 양도가 조세특례제한법 제99조 의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)에 의한 양도소득세 감면대상이라는 주장인 반면, 처분청은 쟁점주택건물을 신축한 것이 아니라 증축한 것으로서 양도소득세 감면대상에 해당하지 아니한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 구주택은 시멘브럭조 시멘기와즙 단층주택으로 그 면적이 77.69㎡이고, 쟁점주택은 철근콘트리트조 및 벽돌조 평슬래브 지붕 2층 단독주택으로 1층 65.25㎡, 2층 65.25㎡, 옥탑 7.92㎡임이 건물등기부등본으로 확인된다. (나) 쟁점주택의 건축물대장에는 구주택이 2003.3.21 1층(벽돌구조, 다가구주택 1가구, 65.25㎡), 2층(철근콘크리트조, 다가구주택 1가구, 65.25㎡), 옥탑(벽돌구조, 물탱크실, 7.92㎡)으로 증축(2층 주택 65.26㎡를 증축)된 것으로 나타난다. (다) 이에 대해 청구인은 쟁점주택을 신축하였으나 청구인의 무지로 인해 증축으로 신고하였다면서 ‘쟁점주택의 신축공사 도급계약서’(공사도급액 1억 500만원, 공사범위는 기존건물 철거에서 신축준공필증 교부 및 입주마무리) 및 총 공사대금 1억 500만원을 지급하였다는 영수증과 쟁점주택의 정화조를 묻기 위하여 터파기 한 공사현장의 사진 등을 제시하고 있다. (라) 처분청이 제시한 자료에 의하면, 청구인은 ‘건축허가신청서’가 아닌 ‘건축․대수선․용도변경 건축신고서(1층 65.25㎡로 개축, 2층 65.25㎡로 증축, 옥탑 1층 7.92㎡로 증축)’와 1층 일부분을 줄여 개축하고 2층을 증축한다는 도면을 ○○○에 제출하였고, ○○○은 청구인의 건축(증축)신고를 수리하면서 기존지상 1층 77.69㎡에서 12.44㎡를 차감한 면적과 2층 증축 65.25㎡ 연면적 103.5㎡로 하여 단독정화조를 설치하도록 회신하였음이 확인된다. (마) 쟁점주택의 건축도급을 받은 하도급자는 쟁점주택의 건설공사기간에는 사업자로 등록되지 아니한 미등록사업자이었음이 처분청의 제시자료로 확인된다. 또한 우리 심판원에서 ○○○에 확인한 바에 의하면, 건물연면적 100㎡를 초과하여 신축할 경우 건축허가 대상이고, 85㎡미만을 증축할 경우 신고사항으로서 연면적이 130.5㎡인 쟁점주택을 신축하면서 증축으로 신고하였다면 고발조치대상이라고 답변하고 있다.

(3) 사실이 이러하다면, 공부상 구주택이 철거된 사실이 나타나지 아니하고 청구인이 ○○○에 제출한 관계서류 또한 신축이 아닌 증축으로 신고하였음이 확인되며, 청구인이 나대지 상태에서 찍은 것이라며 제출한 사진 또한 정화조를 설치하기 위하여 1층의 건축면적을 줄였다고 볼 수 있을 뿐 아니라 쟁점주택을 신축하였다면서도 1층(벽돌조)과 2층(철근콘크리트조)의 구조가 상이하게 나타나는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점주택을 신축하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 쟁점주택을 신축한 것이 아니라 증축한 것으로 보아 청구인의 양도소득세 감면을 부인한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.