재건축 시공사가 평가 의뢰하여 소급감정 평가한 가액의 시가 인정여부

○○세무서장이 2006.10.9. 청구인 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○에게 한 2003.8.21. 상속분 상속세 502,608,920원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○(이하 “청구인들”이라 한다)은 2003.8.21. 사망한 ○○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 배우자 및 자녀들인 바, 피상속인의 사망으로 재산을 상속받고 2004.2.20. 상속재산 중 ○○○○○ ○○○ ○○○ ○○-○ 판매시설 철근콘크리트조 슬래브지붕 지층 322㎡, 107호 34.60㎡, 110호, 111호, 112호 각 17.30㎡ 및 그 대지권(이하 “쟁점상가”라 한다)을 기준시가 를 적용한 326,011,900원으로 평가하여 상속세를 신고(상속세과세가액 합계 1,177,733,430원)하였다.
• 나. 처분청은 쟁점상가가 이 건 상속개시일 전인 2003.6.28. 재건축사업승인을 받아 재건축이 이루어지고 있는 상가임을 확인하고, 청구인들이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 상속받은 것으로 보아 재건축조합의 시공사인 ○○○○ 주식회사 (이하 “시공사”라 한다)가 평가 의뢰하여 주식회사 ○○○감정평가법인이 감정평가한 15억8,900만원(이하 “쟁점평가액”이라 한다)을 상속세과세가액으로 하여(상속세 과세 가액 합계 2,440,721,530원) 2006.10.9. 청구인들에게 2003.8.21. 상속분 상속 세 502,608,920원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2006.11.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산을 취득할 수 있는 권리를 상속받은 사실은 인정하나, 처분청이 상속세과세가액으로 본 쟁점평가액은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 평가한 것이 아니라 철거 이전의 상가와 그 대지권을 평가한 금액인 점, 평가주체가 재건축조합이 아니라 시공사인 점, 이 건 상속세 신고기한(2004.3.21.)이 지난 2004.6.25. 소급감정(가격 시점 2003.2.14.) 평가한 금액인 점 등을 볼 때, 상속세및증여세법상 시가 또는 부 동산을 취득할 수 있는 권리의 가액으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 그 금액 또한, 청구인들이 대출받기 위하여 ○○은행이 의뢰하여 2006년 2월경에 감정평가한 금액에 비하여 그 액수가 현저하게 차이가 있으므로 이를 상속세과세가액으로 하여 이 건 상속세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 시공사가 재건축조합의 종전자산가치를 평가 의뢰하여 감정평가한 쟁점평가액 이외 에 재건축조합이 별도로 평가한 금액이 없고, 쟁점평가액으로 재건축 대상 상가 및 주택에 대한 재건축조합원의 부담금을 결정하였으므로 쟁점평가액을 상속세 과세가액으로 하여 이 건 상속세를 결정고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부동산을 취득할 수 있는 권리를 상속한 것으로 보아 재건축 시공사가 평가 의뢰하여 소급 감정평가한 금액을 상속세과세가액으로 하여 상속세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 ⑴ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통 령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가 한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설 물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간․성질․내용․거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매․감정․수용․경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조․법 제62조․법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방 국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등” 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 제51조【지상권 등의 평가】 ② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있 는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용 할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일 까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다. ⑶ 소득세법시행령 제165조 【토지․건물외의 자산의 기준시가 산정】 ⑧ 법 제99조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액” 이라 함은 다음 각호의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다.

3. 제158조 제1항 제4호의 규정에 의한 시설물이용권(주식 등을 제외한다) 양도자산의 종류․규모․분양가액 및 취득․양도당시의 매매사례 가액을 감안하여 국세청장이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 이 건 과세심리자료 등에 의하면, 쟁점상가는 인근 아파트 7개동과 함께 재건축이 이루어졌음을 확인할 수 있고, 그 재건축 진행과정에 대하여 살펴보면, 2002.10.27. 재건축조합원 창립총회에서 주식회사 ○○○○이 시공사로 선정되었고, 2003.2.13. 조합설립인가(○○○○○○○재건축정비사업조합)를 받았고, 200 3.6.28.

○○구청장으로부터 주택건설 사업계획 승인을 받아 2003.7.20.~ 2003.10.20. 기간 동안 조합원들이 이주하고는 2003.11.7. 사업계획 변경승인을 얻어 2 004.2.7. 착공한 후 2005.12.12. 사용검사필증을 취득하였다. ⑵ 쟁점상가는 이 건 상속개시일 당시 사업계획승인을 얻은 상태이므로 청구인들이 상속받은 물건은 부동산을 취득할 수 있는 권리인 사실은 청구인들과 처분청 상이에 다툼이 없다. ⑶ 주식회사 ○○○감정평가법인이 작성한 감정평가서(2004.6.25.)에 의하면, 시공사 는 2004.6.15. 동 감정평가법인에게 평가목적을 ‘재건축’으로 하여 쟁점상가를 포함한 재건축 사업관련 종전자산가치에 대한 감정평가를 의뢰하였고, 동 감정평가법인은 쟁점상가에 대하여 아래 <표1>과 같이 감정평가하였다. <표1> 쟁점상가에 대한 감정평가 내역(쟁점평가액) (단위: ㎡, 만원) 층 번 용 도 면 적 평가 가액 평가기간 가격시점 대 지 건 물 지층 상가 307.4 322 11억6,900 2004.6.16 ~2004.6.17 2003.2.14 107호 ″ 34.6 37.12 1억6,800 110호 ″ 17.3 18.56 8,400 111호 ″ 17.3 18.56 8,400 112호 ″ 17.3 18.56 8,400 합 계 15억8,900 ⑷ 먼저, 쟁점평가액이 상속세및증여세법 제60조 제1항 의 규정에 의한 상속재산가액 이 되는 상속개시일 현재 시가로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 상속세및증여세법 제60조 제2항 및 같은법시행령 제49조 제1항 제2호의 규 정에 의하면, 상속개시일인 평가기준일 전후 6개월 이내에 감정이 이루어진 2 이 상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액을 같은법 제60조 제1항의 규정에 의한 시가로 규정하고 있다. (나) 살피건대, 쟁점평가액은 앞에서 살펴본 바와 같이, 1 감정평가기관에 의하여 이 건 상속개시일로부터 약 10개월 이후에 감정평가가 이루어진 금액이어서 상속 세및 증여세법시행령 제49조 제1항 제2호 의 규정의 요건을 충족한 것으로 볼 수 없 는 점, ○○○감정평가법인이 작성한 감정평가서(2006.2.15.)에 의하면, 쟁점상가 재건축 이후 신 상가에 대하여 ○○○○이 담보가치 평가목적으로 의뢰하여 동 감정평가법인이 감정평가한 금액이 7억2,000만원인 것으로 확인되는 바, 그 액수가 쟁점평가액(15억8,900만원)과 2배 이상 차이가 나는 점 등을 비추어 볼 때, 쟁점 평 가액을 상속세및증여세법 제60조 제1항 의 규정에 의한 상속재산가액이 되는 시가 로 보기 어려운 것으로 판단된다.

(5) 한편, 처분청은 쟁점평가액으로 재건축 대상인 쟁점상가에 대한 재건축조합원의 부담금이 결정되었으므로 쟁점평가액은 상속세및증여세법 제61조 제5항 및 같은법 시 행령 제51조 제2항 규정의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액에 해당되므로 이를 상속세과세가액으로 보아야 한다는 의견인 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 상속세및증여세법 제61조 제5항 및 같은법시행령 제51조 제2항의 규정에 의하면, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 ‘평가기준일까지 불입한 금액’과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하도록 규정되어 있고, 재개발 조합원으로서 주택 등을 분양받을 수 있는 권리를 상속하는 경우 ‘평가기준일까지 불입한 금액’은 재개발조합에서 평가한 부동산 가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액인 것으로 풀이된다(국세청 재산상속 46014-22, 2000.1.27. 참고). (나) ○○○○○○○○의 과세전적부심사결정서(2006.9.12.) 및 재건축조합 규약 등에 의하며, 재건축조합원의 부담금은 2002.10.27. 아래 <표2>와 같이 결정되었음이 확인 된다. <표2> 재건축조합원의 부담금 결정내역 (단위: 원) 아파트 조합원 소유대지 지분 신축아파트 조합원 부담금 23평형(분양가: 127,842) 32평형(분양가: 186,379) 14.77평 46,585 105,122 15.76평 41,111 99,648 16.68평 36,087 94,624 상가 조합원 종전 상가건축 면적대비 100% 보장 (다) ○○○○○○○○의 위 과세전적부심사결정서 등에 의하면, 청구인들이 추가 불입한 금액은 없고, 확인된 프레미엄 상당액 또한 없는 것으로 나타난다. (라) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 처분청은 쟁점평가액으로 쟁점 상가에 대한 재건축조합원의 부담금이 결정되었다는 의견이나, 재건축조합원의 부담금이 결정된 시기가 2002.10.27.임에 반하여, 쟁점평가액은 재건축 조합원의 부 담금이 결정된 이후인 2004.6.17.~2004.6.17. 기간 동안 평가가 이루어져 2004.6.25. 감정평가서가 작성되었으므로 처분청의 의견은 설득력이 없는 것으로 판 단된다. 한편, 처분청은 <표2>의 재건축 조합원의 부담금을 기초로 계산한 주택분 평당 분양가와 쟁점평가액 산정 당시 주식회사 ○○○○○○○법인이 쟁점상가와 같이 평가한 아파트의 평가 평가금액이 거의 일치하는 점을 감안하여 보면, 쟁점평가액과 쟁점상가에 대한 재건축 조합원의 부담금 결정시 기초가 된 금액이 거의 일치하는 것으로 보아야 한다고 주장하나, 처분청이 들고 있는 아파트와 쟁점상가는 전혀 별개의 물건이므로 이와 같은 사정만으로 쟁점상가에 대한 재건축 조합원의 부담금 결정시 기초가 된 금액과 쟁점평가액이 같다고 단정 짓기 어려운 것으로 판단된다.

(6) 따라서, 쟁점평가액은 상속세및증여세법 제60조 제1항 의 규정에 의한 상속재산가액이 되는 시가로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 같은법시행령 제51조 제2항의 규정에 의한 ‘평가기준일까지 불입한 금액’으로 보기 어려워 같은법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리 가액으로도 볼 수 없으므로 이를 상속세과세 가 액으로 하여 청구인들에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 잘못인 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.