실제 양도가액이 얼마인지와 필요경비의 인정여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1959. ○○광역시 ○구 ○○동 산 ○○번지 임야 3,308㎡, 같은 곳 산 ○○번지 임야 4,093㎡를 상속으로 취득한 후 1996년 8월 양도하고 남은 자신의 지분 7,401분지 4,093㎡(2필지 4,093㎡ 상당, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005. 5. 26. 정○○에게 양도하고, 2005. 7. 31. 양도가액은 실제 거래가액 1,238,130,000원, 취득가액은 환산가액 282,835,322원으로 하여 관련 양도소득세를 예정신고하였다

○○지방국세청장은 2006년 2월 청구인에 대한 세무조사를 실시하여, 쟁점토지의 실제 양도가액은 1,857,200,000원으로, 취득가액은 환산가액 424,254,125원으로 각각 조사하여 관련 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 통보받은 자료에 의하여 2006.3.10. 청구인에게 2005년귀속 양도소득세 120,368,100원을 경정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2006.6.8. 이의신청을 거쳐 2006.10.16.이건 심판청구를 하였다

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지 일대는 ○○건설 주식회사가 아파트 부지로 집단매입한 지역으로, 쟁점토지는 양도 당시 ○○건설 주식회사의 대리인 정○○와 계약하면서 당사자간 실제 매매가액을 1,548,000천원으로 하되, 매수자의 요청으로 형식적인 매매가액을 1,857,200천원으로 매매계약서(이하 “1차 매매계약서”라 한다)를 작성하였고, 등기이전 및 양도소득세 신고용 매매계약서 (이하 “2차 매매계약서”라 한다)는 1,238,130천원으로 작성하여 동 계약서로 등기이전 및 양도소득세를 신고하였다. 위의 형식적인 매매가액 1,857,200천원에 대하여는 계약금 및 중도금 742,880천원(2005.1.13), 잔금 1,114,320천원 중 495,250천원(2005.5.26)을 ○○은행 ○○동지점의 청구인 계좌로 입금받았고, 나머지 619,070천원은 수표로 지급받았으나, 2005. 1. 13. 계약금 및 중도금 수수당시 청구인은 은행에서 정○○를 만나 인감 및 신분증을 주어 정○○가 청구인명의의 신규통장을 개설하고, 계약금 및 중도금 742,880천원을 입금하자마자 309,000천원을 인출한 후 통장을 돌려받았으며, 이어 30,000천원을 인출하여 중개수수료를 지급하였다. 쟁점토지의 양도가액이 1,857,200천원이 아니고 1,548,000천원이라는 사실은 그 차액 309,000천원에 대하여 매수자가 비자금 조성목적으로 계약금 및 중도금을 입금하면서 즉시 회수해 간 것을 보아도 알 수 있다. 따라서, 쟁점토지의 실제 양도가액은 1,548,000천원으로 보아야 하고, 아니면 양도가액이 불분명한 것으로 보아 같은 지번의 매매사례가액을 검토하여 이를 기준으로 이 건 처분을 경정하여야 한다.

(2) 설령, 처분청이 쟁점토지 양도가액을 1,548,000천원으로 인정하기가 어렵다면, 조사당시 매수인측이 가져간 309,000천원, 중개수수료 30,000천원 및 예정신고비용 15,000천원등 합계 354,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 중개수수료로 조사하였으므로 쟁점금액에 대하여는 이 건 양도관련 필요경비로 공제하여야 한다.

• 나. 처분청의견 (1)청구인의 계좌에서 2005. 1. 13. 인출된 309,000천원은 ○○○, ○○○, ○○○ 등에게 지급되었음이 확인될 뿐, 청구인이 정○○등 매수인에게 반환되었다는 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, ○○○○국세청 조사당시 확보된 쟁점토지의 1차매매계약서, 대금, 영수증, 청구인의 처 ○○○의 확인서 등에 의하면, 쟁점토지의 실제 양도가액이 1,857,200천원으로 확인되고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다. (2) 소득세법 제97조 제3항 에 의하면, 의제취득일(1985.1.1) 이전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지 거래가액이 확인되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 환산가액에 의하여 산정하는 경우, 필요경비는 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(취득당시 개별공시지가 3%)만을 취득가액에 가산하도록 규정하고 있으므로 청구인이 주장하는 쟁점금액을 필요경비로 공제할 수는 없다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지의 실제 양도가액을 1,857,200천원으로 본 처분의 당부

② 쟁점금액을 쟁점토지의 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

(1) 쟁점 ① 관련 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도 가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래 가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조 제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 쟁점 ② 관련 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도 가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】③법 제97조제1항제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

⑥ 법 제97조제3항제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

1. 토지(1997. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

• 가. 법 제99조제1항제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조제1항제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점 ①에 대하여 본다 (가) 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거개가액〔양도가액은 1,238,130,000원, 취득가액은 282,835,322원(환산가액)〕에 대하여 관련 양도소득세를 예정신고하였고,

○○지방국세청장은 ○○지방경찰청장으로부터 ○○시 소재 ○○4택지개발예정지구 부동산거래자에 대한 통보자료에 의하여 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점토지의 실제 양도가액을 1,857,200,000원으로 조사하여 관련 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 이 건 양도소득세를 과세하였음이 확인된다. (나) ○○지방국세청장의 세무조사서(2006년 2월)를 보면, 쟁점토지의 양도가액은

○○지방검찰청에 보관된 실제 매매계약서(1차매매계약서)에 의하여 1,857,200천원으로 확인되고, 양도가액 중 계약금 및 중도금 742,800천원은 최초 계약자인 유○○로부터 통장 송금받았고, 잔금 1,114,320천원은 유○○로부터 계약을 인수한 정○○ 로부터 통장송금(495,250천원) 및 수표(619,070천원)를 수령한 것으로 조사되며, 취득가액(424,254천원)은 쟁점토지가 1959년 상속취득재산이서 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목(의제취득일 이전 상속취득분에 대한 취득가액 결정)에 의거 환산 결정하고, 필요경비는 취득가액을 환산한 경우에 해당하므로 개산공제에 의해 계산한 금액 3,141천원을 필요경비로 산정하며, 양도대금의 사용처는 중개 및 알선료 등을 354,000천원, 금융기관 및 개인 차입금 상환에 647,730천원 및 부동산 취득에 480,000천원등을 각각 사용한 것으로 확인된다고 조사되어 있다. (다) 처분청이 제출한 쟁점토지 1차매매계약서(2005.1.13)에는 계약당사자가 매도인은 청구인 매수인은 유○○, 중개인은 황○○외 1인이고, 양도가액은 1,857,200천원〔계약금 185,720천원(2005.1.13), 중도금 557,160천원(2005.1.13), 잔금 1,114,320천원(2005. 5. 31)〕이며, 매수인의 전매가 가능하도록 약정(제4조)하고 있으며, 대금지불 영수증(2005.1.13, 2005.5.26)에는 유○○가 계약금 및 중도금을, 계약승계자인 정○○가 잔금을 각가 지불한 것으로 작성되어 있다. (라) 청구인은 처분청이 과세근거로 한 1차매매계약서(양도가액 1,857,200천원)는 매수자인 ○○건설 주식회사의 대리인 정○○의 요청으로 형식적으로 작성된 것이고, 실제 양도가액은 1.548.000천원이며, 1차매매계약서와의 차액인 309,000천원은 정○○가 계약금 및 중도금 742,880천원을 입금하는 형식을 취한 후 이를 회수하여 갔으므로 양도가액에서 제외하여야 한다는 주장인 바, 제시한 자료인 청구인 명의의 예금계좌(○○○○○○-○○-○○○○○○)에는 2005. 1. 13. 계좌가 개설된 후 유○○가 계약금 및 중도금 상당액인 742,880천원을 입금하였고, 같은 날 현금으로 309,000천원과 30,000천원이 각각 인출되었으며, 2005. 5. 26. 정○○가 495,250천원(수표)을 입금한 것으로 나타난다. (마) 살피건대, 먼저 청구인은 쟁점토지를 사실상 매입한 ○○건설 주식회사의 인적사항, 정○○의 대리사실 등에 대한 입증서류를 제출하지 못하고 있고, 1차 매매계약서(양도가액 1,857,200천원)상 매수인은 유○○로 되어 있고, 유○○가 계약금 및 중도금을 지불하였으며, 유○○가 정○○로부터 계약인수한 것으로 보아 1차 매수계약서 작성시 ○○건설 주식회사의 대리인 정○○와 계약하였다는 일부주장은 사실관계를 오해한 것으로 보여진다. 이 건 쟁점인 쟁점토지의 실제 양도가액에 대하여 보면, 당사자간에 체결된 양도가액 1,857,200천원의 매매계약서(1차)가 존재하고, 동 대금이 수수되고 있는데 반하여 청구인이 주장하는 실거래가액 1,548,000천원에 대한 실제 매매계약서(청구인은 폐기 주장)나 매매사례가액 등을 제시하지 못하고 있고, 제시한 인출계좌 자료로는 2005. 1. 13. 인출액 309,000천원을 매수인(○○○ 또는 ○○○)이 회수해 갔는지, 회수한 것으로 가정하더라도 회수 이유 등에 대한 객관적인 증빙이 없으며, 조사당시 청구인은 위 309,000천원에 대하여 중개수수료로 황○○등에게 지급한 것으로 소명한 사실 등에 비추어 볼 때 쟁점토지의 실제 양도가액이 1,548,000천원이라는 청구주장은 신빙성이 입증되지 않는다.

(2) 다음은 쟁점 ②에 대하여 본다. (가) 쟁점금액 354,000천원은 청구인 명의의 예금계좌에서 2005. 1. 13. 인출된 현금 309,000천원, 수표 30,000천원 및 청구인이 신고비용으로 지출하였다는 15,000천원의 합계액으로써, 청구인은 세무조사 당시 이를 중개 및 알선수수료라고 사용처를 밝힌 바 있고, ○○지방국세청장도 중개수수료 등의 지출액으로 조사하고 있다. (나) 청구인은 처분청이 쟁점금액을 중개수수료로 인정하고 있으므로 쟁점토지의 양도소득금액을 계산함에 있어서 이를 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다. (다) 살피건대, 의제취득일(1985.1.1)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우, 필요경비의 계산은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 취득가액과 같은 법시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액을 합한 금액으로 하는 것인 바(국세청 재산 46014-13, 2001. 1. 4), 이 건 쟁점토지의 실제 취득가액은 위 환산가액으로 산정하고 있고, 이에 따라 필요경비는 개산공제액(기준시가 3%)만을 인정하고 있으므로 쟁점금액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 1,857,200천원으로 조사하고 필요경비는 개산공제액만을 공제하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.