처분명령에 의하여 양도한 것으로 ○○영농조합법인에 대한 양도가액을 실지 양도가액으로 하여 경정하여야 한다는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인과 장○○ 2인 (이하 󰡒청구인 등󰡓이라 한다)은 2000.12.8. 주식회사 ○○○로부터 충청남도 서산시 ○○동 ○○○ 외 6필지 잡종지 등 319,286㎡(이하 ″쟁점토지″라 한다)를 포함한 36필지의 토지1,844,138㎡ (이하 󰡒서산농지󰡓라 한다)를 강제경매절차를 통하여 낙찰받아 소유권을 이전등기한 후 2001.9.1. 쟁점토지를 특 수 관계자에 해당하는

○○ 영농조합법인에게 양도하고, 각각 기준시가에 의하여 2001년 귀속 양도소득세를 예정신고(과세미달)하였다. 중부지방국세청장은 2006년 1월부터 4월까지 청구인 등에 대한 세무조사를 실시하여, 청구인 등이 부동산매매업자로서 특수관계법인에게 쟁점토지를 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 양도가액은 기준시가인 2,270,427천원으로, 취득(분양)원가는 실제 취득가액인 1,689,033천원으로 각각 결정하여 그 차액인 581,393천원을 신고 누락한 것으로 조사하고, 그 외에 2000년~2005년 귀속분 부동산임대 수입금액 등의 누락액을 적출하여 관련 과세자료를 처분청에 통보하였다. 처분청은 통보받은 과세자료에 의하여 2006.5.23. 청구인 등에게 아래 내역과 같이 종합소득세 9건 1,770,849,970원을 경정고지하였다. <청구인 등에 대한 경정고지 내역> 세목 귀속 경정고지세액 장

○○ 장

○○ 계 종합소득세 2000 5,112,840 5,112,840 〃 2001 342,635,390 334,896,460 677,531,850 〃 2002 285,810,360 281,604,000 567,414,360 〃 2003 7,470,790 7,470,790 〃 2004 6,986,790 6,986,790 〃 2005 253,166,670 253,166,670 506,333,340 계 901,182,840 869,667,130 1,770,849,970 (단위: 원) 청구인은 이에 불복하여 2006.7.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인 등은 경작할 목적으로 2000.12.8. 법원경락을 통하여 서산농지를 취득하였으나, 2001.4.16. 서산시장으로부터 농업진흥지역외의 농지 중 소유상한 면적을 초 과하여 소유하고 있다고 하여 일부 농지를 처분해야 하고, 처분기간(2001.4.21.~2002.4.20.) 내에 미처분시 공시지가의 20%에 상당하는 이행 강제금을 매년 부과한다는 처분명령서를 받았고, 동 처분이 부당하다 하여 이의를 제기하였으나 받아들여지지 아니함에 따라 부득이하게 서산농지 중 쟁점토지를 청구인이 대표이사로 재직하는 ○○영농조합법인에게 취득가액(필요경비 포함)을 양도가액으로 하여 매매하였다. 따라서, 청구인 등은 쟁점토지의 양도에 대하여 특수관계자와의 거래는 인정하나, 서산시장의 처분명령에 의하여 불가피하에 양도할 수 밖에 없었고, 당시 제3자에게 매각하려고 하였으나 매매가 이루어지지 않아 어쩔 수 없이 ○○영농조합에게 당초의 경락가액으로 매매하게 되었으며, 당시 인근토지의 경우도 공시지가보다 매우 낮은 가액으로 경락된 사실이 있고, 양도당시 매매로 인한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 이유가 없었으므로 기준시가를 양도가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인 등은 쟁점토지를 영농목적으로 취득하였다고 주장하면서 영농조합법인의 설립 등을 예시하고 있으나, 청구인 등은 1972~1993년간 인천광역시 중구 ○○동에서 염전을 운영하였고, 쟁점토지 취득당시는 인천광역시 서구 ○○동에서 부동산매매업을 영위하던 시점으로 이를 영농목적으로 취득한 것으로 보여지지 아니하며, 서산시장의 처분명령 대상인 25필지의 토지 중 쟁점토지 7필지만 임의 양도하였고, ○○영농조합법인은 서산시장의 처분명령 후 토지양도를 목적으로 자신이 설립한 법인에 부과한 점 등으로 보아 쟁점토지의 양도사유를 처분명령에 의한 부득이한 사유로 보기가 어렵다. 또한, 청구인 등은 특수관계에 있는 ○○영농조합법인에게 쟁점토지를 경락가액 등의 취득가액으로 양도하였고, 동 가액이 시가라고 주장하면서 인근 토지의 경락가액을 제시하고 있으나, 일반적으로 토지매매의 경우, 그 형태 ․ 면적 ․ 지목 ․ 위치 등에 따라 거래가격이 상이하고, 경락가액은 채권자의 부실채권 회수과정에서 발생한 가액으로 통상적인 시가보다 낮게 책정되는데 청구인 등이 제시한 인근 토지는 규모가 적고, 그 경락가액은 쟁점토지의 거래가액이 아니므로 이를 쟁점토지의 시가로 보기는 어렵다. 다라서, 쟁점토지의 양도가액을 기준시가로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 처분청이 청구인 등의 쟁점토지 양도에 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용하여 양도가액을 기준시가로 산정한데 대하여 쟁점토지는 서산시장의 처분명령에 의하여 양도한 것으로 ○○영농조합법인에 대한 양도가액을 실지 양도가액으로 하여 경정하여야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산 】 ⓛ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득 ․ 사업소득 ․ 일시재산소득 ․ 기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

○ 같은 법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ⓛ 법 제41조 및 법 제101조에서 󰡒특수관계 있는 자󰡓 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

② 법 제41조에서 󰡒조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때󰡓 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

○ 법인세법 제89조 【시가의 법위 등】 ⓛ 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 ․ 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 국세청의 사업자등록조회자료에 의하면, 청구인 등은 인천광역시 중구 ○○동 ○○○○번지 ○○염전 (1972.12.29.~1993.12.31.), 같은시 남구 ○○동 ○○○-○○번지 ○○(부동산매매, 2001.1.5.~2004.12.31.), 같은 곳 ○○빌딩(부동산 임대, 1999.10.15.~현재) 등의 업체를 운영하였거나 운영하고 있는 것으로 나타난다.

(2) 중부지방국세청장의 세무조사서(2006년 4월)에 의하면, 청구인 등은 위 ○○염전 사업장부지가 인천국제공항 건설용지로 수용됨에 따라 보상금 129억원을 받았고, 2000.10.25. 위 보상금으로 인천광역시 서구 ○○동 ○○○-○○○ 외 48필지 유지 78,604㎡(이하 󰡒○○동 토지󰡓라 한다)를 91.6억원에 경락 취득하여 이를 공장용지로 형질변경한 후 분양하였고, 또한 2000.12.8. 위 보상금 및 은행대출금 등으로 서산토지를 92.4억원에 경락 취득한 후 이 건 쟁점토지를 특수관계자인 ○○영농조합법인에게 취득가액 상당액으로 양도하였는바, ○○동토지에 대하여는 2002년 분양수입 54백만원, 2001~2002년 필요경비 과다계상액 1,282백만원, ○○빌딩의 부동산은 2001~2005년간 임대수입 38백만원을 각각 과소신고한 것으로 조사하고 있고, 서산토지 중 일부인 쟁점토지의 양도에 대하여는 청구인 등이 부동산매매업자로서 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 목적으로 특수관계자인 ○○영농조합법인에게 시가보다 저가로 양도한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 평가하여 이 건 종합소득세를 과세한 사실이 확인되는 바, 이 건 쟁점토지의 양도가액 이외에는 당사자간 다툼이 없다.

(3) 청구인 등은 쟁점토지의 양도에 대하여 당초 경작목적으로 사산토지를 취득하였으나, 농지의 소유상한 면적을 초과하여 일부 농지를 매각하도록 한 서산시장의 처분명령에 따라 불가피하에 쟁점토지를 ○○영농조합에게 당초의 경락가액으로 양도한 것이고, 그 양도과정에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 이유가 없었으므로 부당행위계산 부인 규정에 의하여 양도가액을 기준시가로 과세함은 부당하다고 주장하면서 쟁점토지 매매계약서, 서산시장의 농지처분 명령서, 법원판결문 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인 등은 2001.9.1. ○○영농조합법인에게 쟁점토지를 1,630,000천원에 양도하였고, ○○영농조합법인은 이를 자산으로 회계처리하였음이 쟁점토지 매매계약서(2001.9) 및 ○○영농조합법인의 회계장부(2002년 토지계정)에 나타나나, 관련 대금지급 증빙은 제시하지 못하고 있다. (나) 쟁점토지는 공부상 지목이 잡종지 및 염전으로 등재되어 있으나 실제 용도는 농지인 것으로 확인되고 이에 대하여는 당사자간 다툼이 없다. (다) 법인등기부 및 사업자등록자료 등에 의하면, ○○영농조합법인은 2001.8.17. 설립하였고, 업종은 농산물 도소매업, 대표자는 장○○, 개업일은 2002.1.1.로 하여 2002.3.8. 사업자등록한 것으로 나타난다. (라) 주민등록표에 의하면, 청구인은 인천광역시 남구 ○○동 ○○-○ ○○아파트 ○○○-○○○○호에 거주하다가 2005.9.8.에야 쟁점토지 소재지인 충청남도 서산시 ○○동 ○○○번지에 단독 전입하였고, 공동양도인 장○○는 현재까지 인천광역시 남구 ○○동 ○-○○○에 거주하는 것으로 등재되어 있다. (마) 서산시장의 농지처분 명령서(2001.4.16)에는 청구인 등이 취득한 서산토지의 25필지 1,226,798㎡는 농지소유상한 면적을 초과하고 있으므로 그 중 1/2에 상당하는 613,399㎡를 처분의무기간(2001.4.21.~2002.4.20.)내에 처분하여야 하고, 불이행시 공시지가의 20%에 상당하는 이행강제금이 매년 부과된다는 내용이 적시되어 있다. (바) 대전지방법원 판결문 2003구합○○○○(2003.12.24)및 대전지방고등법원 판결문 2004누○○○(2004.8.20)을 보면, 청구인 등이 2000.11.10.서산토지를 경락받아 2000.12.8. 소유권이전등기하고, 서산시장에게 농지취득자격증명을 신청하였으나, 서산시장은 2003.5.31. 법원경매절차에서의 낙찰을 원인으로 이미 소유권이전등기가 경료되었고 농지법 제7조 의 소정의 농지소유상한면적을 초과한 취득이라는 이유로 청구인의 농지취득자격증명신청을 반려하는 처분을 한데 대하여, 농지취득자격증명은 비록 낙찰 또는 소유권이전등기 경료 당시 낙찰자가 농지취득자격증명 발급받을 자격이 없었다고 하더라도 소유권이전등기 후 이를 추완할 수도 있다 할 것이어서 서산시장이 소유권이전등기가 경료되었음을 이유로 한 농지취득자격증명반려처분은 위법한 것으로 판시하고 있다. 한편, 뒤 판결문에는 청구인 등이 서산시장의 농지처분명령에 따라 ○○영농조합법인에게 소유권이전등기해 주었던 쟁점토지 중 서산시 ○○동 ○○○ 염전 55,256㎡ 등 6필지의 농지를 다시 취득하기 위하여 신청한 농지취득자격발급신청에 대하여 청구인 등에게 농지취득자격증명을 발급해 준 것으로 적시하고 있는데, 이에 대하여 청구인은 전소유자 주식회사 ○○○가 2002.11.12. 제기한 소유권이전 등기말소소송사건의 소송에 필요하여 동 농지취득자격증명을 취득하였으나, 사실상 재취득 등기는 필요하지 아니하여 등기이전하지 아니한 것으로 답변하고 있다. (사) 청구인 등이 제출한 인근토지 경락자료인 부동산임의경매(대전지방법원 서산지원 2001타경○○○○, 2002.2.22.)에 의한 등기촉탁서에 의하면, 충청남도 서산시 ○○동 ○○○-○○ 외 2필지 답 6,870㎡가 기준시가의 90% 수준인 34,000천원에 경락된 것으로 나타난다.

(4) 위의 사실 및 관련법령 등을 종합하여 살펴보면, 소득세법시행령 제98조 제2항 제1호 는 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어서 󰡒조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때󰡓라 함은 󰡒특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때󰡓를 포함하고 있고, 소득세법시행령 제98조 제3항 은 시가의 산정에 관하여 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용하도록 규정하고 있으며, 그 시가의 범위를 규정하고 있는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항은, ⓛ불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간 일반적 거래가액, ②시가의 불분명한 경우에는 감정가액, 기준시가 등으로 규정하고 있는 바, 청구인 등이 특수관계에 해당하는 ○○영농조합법인과 거래한 쟁점토지의 양도가액은 취득당시 경락가액 상당액으로 위 법령에서 규정하는 제3자간 거래가액 등 시가의 범위에 열거되어 있지 않는 점, 청구인 등은 쟁점토지 소재지에 거주한 바가 없는 고령자로서 순수전업농으로 보여지지 아니하고, 쟁점토지 중 6개 필지에 대해 농지취득자격증명을 취득하였으나 재취득 등기를 하지 아니한 점 등으로 보아 당초 쟁점토지를 자경목적으로 취득했는지가 불분명한 점, ○○영농조합법인은 서산시장의 처분명령에 따라 과징금의 회피 목적으로 임시 설립한 것으로 보여지며, 매매대금에 대한 지급증빙을 제시하지 못하는 것으로 보아 대금수수가 불분명한 점 등을 종합하여 보면 청구인 등이 주장하는 양도가액을 객관적인 시가로 인정하기가 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 부당행위계산부인 규정에 의하여 그 양도가액을 기준시가로 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.