증여받은 토지의 양도시 취득가액 계산의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.03.04. 어머니 박○○으로부터 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지외 2필지 답 6,396㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받아 2005.08.01 ○○○에게 193,600,000원에 양도하고, 2005.09.29 양도가액과 취득가액을 각각 193,600,000원으로 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 기준시가인 46,626,840원으로 계산하여 2005.12.09 청구인에게 2005년도 귀속분 양도소득세 72,236,580원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.01.05 이의신청을 거쳐 2006.05.04. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 청구인의 모 박○○이 1978년부터 경작하던 토지로서, 자신의 병 수발을 도맡아 했던 청구인에게 증여하였고, 모의 병이 갑자기 악화되어 병원비를 감당하기 위하여 어쩔 수 없이 양도하게 되었으며, 모가 쟁점토지를 양도하면 8년 자경 농지로 양도소득세를 부담하지 않았을 것이므로 투기거래도 아니고, 이러한 부득이한 사정을 감안하여 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산하여야 한다.

(2) 청구인은 2005.06.02. 처분청에 기준시가에 의하여 증여세 신고를 하였다가, 2005.08.18. 실지거래가액에 의하여 증여세 수정 신고를 하였으므로, 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액으로 계산한다면 취득가액도 증여세 수정신고시 실지거래가액으로 평가한 금액인 193,600,000원으로 결정하여야 한다.

(3) 실지거래가액을 취득가액으로 인정하지 아니하는 경우, 쟁점토지의 취득가액을 양도소득세 확정신고기한인 2006.05.31. 이전에 감정평가기관 평가금액의 평균 가액인 91,143,000원(○○감정 평가액 89,544,000원 + ○○감정평가액 92,742,000원) 으로 계산하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지는 취득 후 1년 이내에 양도한 토지로서 소득세법 제96조 제1항 제4호 에 해당하고, 2005.06.30. 토지투기지역으로 지정되어 소득세법 제96조 제1항 제7호 에 의거 실지거래가액 과세 대상에 해당된다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 증여받은 후 매매계약을 체결할때까지의 기간이 3개월을 초과하였으므로 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 에서 규정한 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하여 평가한 가액으로 증여세를 결정하고 그 증여재산가액을 양도소득세 취득가액으로 결정한 처분은 정당하다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하면, 감정가액을 시가로 보기 위하여는 당해 재산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 내에 감정한 가액이어야 하는 바, 청구인이 제시하는 감정가액은 평가기준일 1년 이상 경과하여 감정한 것이어서 이들 감정가액은 관련법령에서 규정한 요건을 충족하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 받아들이기가 어렵다.

• 가. 쟁 점

(1) 청구인이 쟁점 토지를 증여받아 1년 이내에 양도한 경우, 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산한 처분의 당부

(2) 증여재산가액을 실지거래가액으로 수정신고․납부한 실지거래가액으로 계산할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 소득세법(2005.12.31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

(2) 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(3) 같은 법 시행령(2005.08.05. 대통령령 제18988호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략) (4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(5) 같은 법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다).(단서 생략)

(6) 같은 법 시행령(2005.08.05 대통령령 제18989호로 개정되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인 되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조․법 제62조․법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다.)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다) 이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 (1)에 대하여 본다. 청구인은 2005.03.04 모 박○○으로부터 쟁점토지를 증여 받아 2005.08.01. 강○○ 에게 193,600,000원에 양도하고, 2005.09.29 양도소득세 예정신고시 실지거래가액에 의하여 취득가액 및 양도가액을 각각 193,600,000원으로 신고하였고, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 193,600,000원을 부인하고, 소득세법시행령 제163조 제9항 의 규정에 의거 평가한 가액 46,626,840원을 취득가액으로 하여 2005.12.09. 청구인에게 2005년도 귀속분 양도소득세 72,236,580원을 결정고지한 사실이 등기부등본 및 양도소득세 예정신고서, 과세자료 등에 의하여 확인된다. 소득세법 제96조 제1항 제4호 에서 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하되, 당해 자산이 취득후 1년 이내의 부동산인 경우에는 양도자와 양수자간에 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액에 의하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점 (2)에 대하여 본다. 청구인은 2005.06.02. 증여세 신고시 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제60조 및 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액 46,626,840원으로 신고하고 증여세 1,496,410원을 자진 납부하였다가, 2005.08.18 쟁점토지의 증여재산가액을 193,600,000원으로 수정하여 신고하였으며, 같은 날 증여세 21,726,580원을 추가로 납부하였다. 청구인이 증여세 수정신고시 쟁점토지의 증여재산가액을 실지거래가액인 193,600,000원으로 신고하였으나, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 내지 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에 그 거래가액을 증여가액으로 평가하도록 규정하고 있고, 쟁점토지의 증여시기인 2005.03.04부터 매매계약일인 2005.06.21까지는 3월을 경과하였고, 위 기간중 쟁점토지 소재지 인근은 부동산 거래호황으로 토지거래량이 급증하였으며, 2005.06.30 쟁점토지 소재지인 ○○○도

○○군이 투기지역으로 지정된 사실이 확인된다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 증여받은 후 매매계약을 체결할 때까지의 기간이 3개월을 초과하였으므로 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 에서 규정한 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하여 평가한 가액으로 증여세를 결정하고 그 증여재산가액을 양도소득세 취득가액으로 결정한 처분은 정당하다고 판단된다.

(3) 쟁점 (3)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 양도소득세 확정신고 기한인 2006.05.31 이전인 2006.04.17과 2006.04.28 주식회사

○○감정평가법인과 주식회사 ○○감정평가법인 ○○지사의 평균가액인 91,143,000원(89,544,000원+92,742,000원)으로 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항, 같은 법 시향령 제49조 제1항 제2호에서 감정가액을 시가로 보기 위하여는 당해 재산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가 기준일 전호 6월(증여재산인 경우에는 3월) 내에 감정한 가액이어야 하는 바, 청구인 이 제시하는 감정가액은 평가기준일을 1년 이상 경과하여 감정한 것이어서 이들 감정가액은 관련법령에서 규정한 요건을 충족하지 못하고 있으므로(국심 2000서2588, 2001.02.06, 같은 뜻임) 이 부분 청구인의 주장은 받아들이기가 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.