부동산매매업 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1997.2.1. ○○○ 임야 42,347㎡를 경매를 통하여 취득하여 2004.3.31. 14필지로 분할하여 2004년도 중에 수차에 걸쳐 ○○○ 외 7필지 25,408㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 쟁점토지의 양도소득을 실지거래가액에 의하여 872,798,245원으로 계산하여 2005.12.4. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득세 377,848,890원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1997.2.1. 취득한 ○○○ 임야 42,347㎡를 지목변경 등 토지의 개발행위없이 단순히 필지만 분할하여 양도하였는 바, 청구인이 계속적, 반복적으로 부동산매매활동을 영위한 것으로 볼 수 없으므로 청구인을 부동산매매업자로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이 건 토지 분할 양도건 외에도 2003년 중에도 토지를 취득, 양도한 사실이 있으며, 2004년 중에 취득한 토지를 분할하여 2005년도 중에 양도한 사실이 있는 바, 청구인의 부동산매매 의 규모, 거래횟수 등에 비추어 청구인을 부동산매매업자로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지를 수개의 필지로 분할하여 양도한 경우, 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제19조 【사업소득】① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 1997년 이후 토지 취득 및 양도내역을 살펴보면, 1997.2.1. ○○○ 임야 42,347㎡를 취득하여 이를 2004년도에 14개 필지로, 2004년도에 13개 필지 등 총 27개의 필지로 분할하여 2004년도 중 8개 필지, 2005년도 중 6개 필지를 양도한 사실, 2003.8.1. 같은 곳 산 59 임야 8,331㎡를 취득하여 2003.10.13. 양도한 사실, 2004.4.20. 같은 곳 산101 임야 16,245㎡를 취득하여 이를 10개의 필지로 분할하여 2005년도 중 양도한 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 7년 이상 보유하던 토지로써 그 면적이 커 양도가 되지 아니하여 형질변경 등 토지의 개발없이 단순히 필지만 분할하여 양도한 것에 불과함에도, 이를 근거로 청구인이 판매목적으로 계속적 반복적으로 부동산매매업을 영위한 것으로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있는 바, 이의 당부를 살펴본다. (3) 소득세법시행령 제34조 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우, 또는 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우를 포함하는 것이며, 이 때의 “토지의 개발”이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 의미하는 것으로 해석된다(소득세법기본통칙 19-7 참조).

(4) 따라서, 1997.2.1.이후 보유하여 오던 토지를 2003년도에 14개 필지, 2004년도에 13개 필지, 총 27개 필지로 분할하여 양도한 이건의 경우, 비록 분할전․후 지목이 동일한 임야로서 형질변경이 없는 단순분할에 해당한다 하더라도 토지의 분할로 인하여 토지의 효용가치가 증대되었다면 “토지의 개발”에 해당되는 것으로 볼 수 있는 것으로 보인다. 또한, 쟁점토지의 양수인이 서울, 부산, 경기지역 등 전국적으로 분포되어 있음이 매매계약서 및 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 이는 전국적인 규모로 토지의 판매를 표방한 데 기인한 것으로 보인다.

(5) 부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단하여야 하는 것인 바○○○, 이 건의 경우 비록, 1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 경우에 해당하지 아니하더라도 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적, 반복적으로 부동산 거래를 하였다면 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세함이 타당하다 할 것이다○○○.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.