분양권 취득가액의 결정 여부

○○○세무서장이 2005.10.13. 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 38,274,400원의 부과처분은 ○○○ 대지 405.30㎡의 토지분양권에 대한 청구인의 취득가액을 142,151,900원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2001.6.1. ○○○의 토지 분양권(이하 "쟁점분양권"이라 한다)을 취득하여 2001.8.18. 이○○○에게 양도하고 실지거래가액을 취득가액 129,180,360원, 양도가액 130,000,000원으로 하여 2002.5.31. 양도소득세를 확정신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인의 쟁점분양권 양도에 대하여 취득가액은 신고금액, 양도가액은 187,800,000원으로 조사하여 2005.10.13. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 38,274,400원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 취득계약서를 보관하고 있지 아니하나, 전소유자 한○○○으로부터 쟁점분양권을 취득하면서 평당 단가를 278만원에 매입하기로 하였기 때문에 이를 쟁점분양권의 면적 122.6평(405.3㎡)에 적용하여 계산된 총매매가액 상당액(340,828,000원)에서 계약일 이후에 ○○○에 지급하여야할 2001.8.20∼2004.8.20간 7회분 약정원금 186,900,000원(26,700천원×7회)을 뺀 나머지 금액 153,928,000원을 실제 매입가액으로 계약하였다. 동 취득가액 153,928,000원은 한○○○에게 2001.5.2. 계약금 30,000,000원을 지급하였고, 나머지 123,928,000원은 ○○○은행 예금계좌에서 인출한 금액(2001.5.11. 50,000천원, 2001.6.1. 108,670천원)으로 정산하였다. 따라서 처분청이 쟁점분양권 취득가액을 129,180,000원으로 하여 과세한 이 건 처분은 그 취득가액을 153,928,000원으로 하여 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 전소유자 한○○○은 쟁점분양권을 계약보증금으로 29,771,000원을 불입하고, 1∼3회차 중도금을 미납한 상태에서 청구인에게 30,000,000원에 양도한 것으로 하여 관련 양도소득세를 신고하였고, 동 30,000,000원은 2001.5.2. 한○○○ 명의의 예금계좌에 입금된 사실이 확인되고 있다. 따라서 청구인이 지급한 쟁점분양권의 취득가액을 위의 30,000,000원, 1∼3회차 중도금(약정이자 포함) 99,180,000원을 합한 129,180,000원으로 산정한 당초 처분은 정당한 것이다.

• 가. 쟁 점 쟁점분양권의 취득가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 같은 법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 같은 법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 2001.6.1. 취득하여 2001.8.18. 이○○○에게 양도한 쟁점분양권에 대하여 실제 취득가액은 129,180,360원, 양도가액은 187,800,000원으로 산정하여 이 건 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인되고 동 양도가액에 대하여는 당사자간 다툼이 없다.

(2) 쟁점분양권은 ○○○가 시행한 ○○○내 토지분양권으로서, 한○○○이 1999.8.20. ○○○로부터 이를 분양받았다가 2001.6.1. 청구인에게 양도하였고, 청구인은 2001.8.17. 이○○○에게 재양도하였음이 ○○○의 공급용지 명의변경자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인·한○○○(전소유자)·○○○장간에 약정된 쟁점분양권 권리의무승계계약서(2001.6.1), ○○○의 쟁점분양권 토지매각원부 및 분양대금 입금통장(○○○) 등에 의하면, 한○○○이 1999.8.20. 쟁점분양권을 약정원금 297,710,000원[계약금 29,771,000원(약정일 1999.8.20), 1∼10회 분납 269,739,000원(약정일 2000.2.20∼2004.8.20)]에 분양받은 후 계약금만을 납부한 상태에서 청구인에게 양도하였고, 청구인은 승계계약일(2001.6.1) 현재 한○○○이 미불한 금액을 납부하는 조건으로 쟁점분양권을 승계받기로 함에 따라 ○○○에게 한상윤의 미불금액 112,151,900원(2000.2.20부터 2001.2.20까지 약정일의 1∼3회차분 원금 81,039,000원, 약정이자 18,141,360원, 연체이자 12,971,540원)을 직접 납부하였음이 확인된다.

(4) 청구인은 한○○○으로부터 쟁점분양권을 평당 시가인 278만원을 적용하여 153,928,000원에 취득하였다고 주장하는 바, 앞에서 본 바와 같이 청구인이 한○○○에게 2001.5.2. 계약금 30,000,000원 및 2001.6.1. 잔금 112,151,900원을 지급한 사실은 인정되나, 하나은행 예금계좌(664-003030-00104)에서 2001.5.11. 50,000,000원을 인출하여 한상윤에게 직접 지급하였다는 주장은 이를 확인할 만한 관련 거래증빙이 없어 받아들이기 어렵다.

(5) 살피건대, 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 본문의 규정은 당사자간 약정에 의하여 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함하도록 규정하고 있고, 처분청이 결정한 취득가액 129,180,360원은 청구인이 2001.5.2. 한○○○에게 지급한 계약금 30,000,000원, 2001.6.1. ○○○ 납부액 중 약정원금 81,039,000원과 약정이자 18,141,360원의 합계액으로 청구인의 연체이자 납부액 12,971,540원은 취득가액에서 제외되었음이 확인되는 바, 동 연체이자는 청구인이 쟁점분양권을 취득하면서 당사자간의 약정에 따라 매수인이 부담하기로 하여 ○○○에 납부한 것으로 확인되므로 이 금액은 청구인의 취득가액에 포함함이 타당하다. 따라서, 처분청이 쟁점분양권의 취득가액을 산정함에 있어서 청구인이 부담한 연체이자 12,971,540원을 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.