아파트의 취득가액을 상증법에 의한 보충적 평가방법으로 평가 가능 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2004.4.20. 아들인 임○○○에게 전세보증금 270,000천원을 승계시켜 증여하고 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가인 480,000천원으로 평가하여 그 부담부 양도가액을 270,000천원으로, 취득가액은 기준시가로 환산한 219,375천원으로 산정하여 2004년 귀속 양도소득세 6,715천원을 신고․납부하였다. 이에 처분청은 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액인 630,000천원으로 평가하여 그 부담분의 양도가액은 270,000천원, 취득가액은167,143천원으로 양도차익을 산정하여 2006.10.2. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 19,474,520원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산양도차익의 계산은 소득세법 제100조제1항 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 양도가액이 실지거래가액이면 취득가액도 실지거래가액으로, 양도가액이 기준시가이면 취득가액도 기준시가로 계산하여야 한다. 따라서 쟁점아파트의 취득가액은 ○○○은행 등이 조사한 시세를 시가로 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 취득가액 환산을 위한 취득가액을 2004.3.26. 상속세신고시 청구인이 쟁점아파트의 시가를 기준시가에 의하여 390,000천원으로 평가하여 신고한 가액에 의하여 쟁점아파트의 취득가액(실지거래가액)으로 의제하였다. 이와 같이 같은 물건에 대하여 상속세신고시는 시가보다 낮은 기준시가로 주장하면서 양도시 취득가액은 인터넷시세표 등의 시세를 적용하여야 한다는 이율배반적이고 신의성실의원칙에도 어긋나는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 상속을 원인으로 취득한 쟁점아파트의 취득가액을 상속세및증여세법에 의한 보충적 평가방법으로 평가한 가액으로 과세한 처분이 정당한지
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세및증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점아파트의 취득가액을 취득당시 시세인 520,000천원으로 평가하여야 한다고 주장하면서 ○○○은행의 부동산시세정보 등을 제시하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청의 과세전적부심사결정서 등의 관련 기록에 의하면, 청구인은 2003.9.29. 배우자인 임○○○로부터 쟁점아파트를 상속을 원인으로 취득하였으며 2004.3.26. 상속세신고시 쟁점아파트의 상속재산가액은 기준시가로 평가한 390,000천원으로 신고하였다.

(2) 부담부증여계약서에 의하면, 청구인은 쟁점아파트를 2004.4.20. 임○○○에게 임대보증금 270,000천원을 인수하여 채무를 변제하는 조건으로 증여계약을 체결한 사실이 나타난다.

(3) 청구인이 쟁점아파트의 부담분 270,000천원에 대한 양도소득세신고시 쟁점아파트의 양도 및 취득가액은 기준시가인 480,000천원을 기준으로 양도가액은 270,000천원, 취득가액은 219,375천원(390,000천원에 270,000천원/480,000천원을 곱한 가액)으로 계산하여 양도소득세 6,716천원을 신고․납부하였고, 처분청은 쟁점아파트의 양도당시 시가를 매매사례가액인 630,000천원으로 평가하여 그 취득가액은 청구인이 상속세신고시 신고한 가액이자 상속세및증여세법 제61조제1항 에 따라 보충적 평가방법으로 평가한 390,000천원에 630,000천원분의 270,000천원을 곱한 167,143천원으로 산정하여 청구인이 신고한 가액과의 차액에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. (4) 소득세법 제97조제1항제1호 가목에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 소득세법시행령 제163조제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으며, 소득세법시행령 제159조 에서 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조제1항제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 양도차익을 실지거래가액을 기준으로 산정하는 경우, 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법 제97조제1항제1호 가목의 규정에 의하여 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 소득세법시행령 제163조제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으므로 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 자산의 경우에는 위 조항을 적용하여야 하는 것으로 해석된다. 그렇다면청구인이 상속을 원인으로 취득한 쟁점아파트의 취득가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 된다고 할 것이다○○○. 한편, 소득세법 제97조제1항제1호 나목의 환산가액은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 양도당시 실지거래가액에 취득당시의 기준시가를 곱하고 이를 양도당시의 기준시가로 나누어 환산한 가액을 취득가액으로 한다는 것이지 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 적용하는 가액은 아니다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액의 평가차이로 인하여 그 취득가액의 차이에 대하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.