쟁점주택의 양도일 현재 쟁점외 임대주택의 임대기간은 2월여에 불과하여 5년 이상 임대기간의 요건도 충족하지 못하고 있으므로 장기임대주택에 해당된다고 볼 수 없음.
쟁점주택의 양도일 현재 쟁점외 임대주택의 임대기간은 2월여에 불과하여 5년 이상 임대기간의 요건도 충족하지 못하고 있으므로 장기임대주택에 해당된다고 볼 수 없음.
심판청구를 기각합니다.
(1) 청구인은 1983.8.31. 쟁점주택을 취득하여 약 21년간 가족과 함께 거주하다가 사업실패로 부채상환을 위해 쟁점주택을 양도하고자 부동산중개업소에 매매의뢰를 하였으나, 곧 바로 매매가 되지 않고 있던 중 2003.11.25. 쟁점주택의 양도가액 예상액에서 부채상환액을 제외한 금액으로 매수가 가능한 쟁점외주택을 청구인의 처 이○○의 명의로 전세보증금을 안고 구입하여 2003.12.24. 쟁점외주택 중 103호(이하 “거주주택”이라 한다)로 청구인의 가족이 이사하여 현재 거주하고 있으며, 쟁점외주택 중 거주주택을 제외한 18세대(이하 “쟁점외임대주택”이라 한다)에 대하여 2003.12.17. ○○○○시 ○구청에 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록을 필하고 이후 처분청에서 사업자등록증을 교부받은 바 있으며, 동 임대주택에 대한 2004년 및 2005년 귀속 부동산임대소득을 법정기한내에 각각 신고ㆍ납부하였다. 쟁점외주택은 전소유자 조○○이 1999.10.7. 신축ㆍ사용승인을 받고, 1999.10.25. 소유권보존등기를 경료하고서 주택임대를 시작하였으므로 조세특례제한법 제97조 제1항 제1호 에 정한 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 임대주택에 해당되고, 청구인의 처 이○○의 임대기간은 전임대자의 임대기간을 통산하지 아니하는 관계로 5년이 경과되지 아니하였으나, 장래에 5년 이상 임대라는 요건을 충족하면 되는 것이므로 쟁점외임대주택은 위 같은법 제97조 제2항에 의하여 소득세법에 의한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 소유주택으로 보지 않아야 하며, 거주주택은 일시적 1세대 2주택의 특례규정에 해당되는 것이므로 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(2) 또한, 청구인의 처 이○○이 쟁점외임대주택에 대하여 임대주택법에 의한 임대주택사업자로 ○구청에 등록하고 처분청에서 사업자 등록증을 교부받았으며, 당해 임대사업소득에 대한 2004년 및 2005년 귀속 종합소득세를 법정기한 내에 신고ㆍ납부한 사실 등을 종합하여보면, 쟁점외임대주택은 임대사업에 사용한 사업용자산(국심 1998서1732, 1999.2.18. 참조)으로서 소득세법에 의한 1세대 1주택 비과세 판정시 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 사업용자산(재고자산)에 해당되므로 이건 처분은 취소하여야 한다.
(2) 또한, 소득세법에 의한 1세대 1주택 비과세 판정시 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 사업용자산(재고자산)이란 주택신축판매업에서 판매용으로 신축한 주택의 양도소득이 사업소득으로 과세되는 경우의 미판매된 재고자산으로서 주택을 말하는 것으로, 이와 달리 임대사업자의 임대사업용 주택의 양도소득에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것으로 임대주택을 1세대 1주택의 비과세 판정시 소유주택으로 보지 아니하는 사업용 재고자산에 해당된다는 청구인의 주장은 법리를 오해한 것으로 당초 처분은 정당하다.
○ (1) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
○ (2) 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간 (이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
○ (3) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ (4) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발 촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다.(단서 생략)
○ 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 1983.8.31. 쟁점주택을 취득하여 20여년간 거주하다 2004.2.27. 양도하고, 2004.4.30. 이를 1세대 1주택 비과세에 해당되는 고가주택이라 하여 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분에 대한 양도 소득세를 신고ㆍ납부한 데 대하여 처분청은 ○○지방국세청장의 감사지적에 따라 쟁점주택의 양도가액 중 6억원에 대한 1세대 1주택의 비과세 적용을 배제하고 이 건 과세한 사실이 쟁점주택의 등기부등본, 청구인의 납세사실증명원 및 처분청의 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인되며, 2003.11.25. 청구인의 처 이○○은 전소유자 조○○이 1999.10.7. 신축한 쟁점외주택을 취득하여 그 중 거주주택으로 청구인의 가족이 이사하여 현재 거주(주민등록등본상 2003.12.24. 전입)하고 있고, 거주 주택을 제외한 쟁점외임대주택에 대하여 2003.12.17. ○○○○시 ○구청장에게 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하고서 2004.6.7. 처분청에 임대사업 개시일을 2004.1.2.로 하여 사업자등록한 사실이 거주주택의 등기부등본 및 이○○의 쟁점외임대주택에 대한 임대사업자 등록증 등에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점외임대주택이 5호 이상의 국민주택 규모이고, 전소유주 조○○이 1999.10.7. 신축하여 사용승인을 받았고 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 임대주택이므로 조세특례제한법 제97조 에 의한 임대주택에 해당되고, 청구인의 처 이○○이 임대한 기간은 5년 미만이나, 이는 장래에 5년 이상의 요건을 충족하면 되는 것이므로 쟁점외 임대주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 소유주택으로 보지 아니하여야 하며, 설사 쟁점외임대주택이 동 규정에 정한 요건을 갖춘 임대주택에 해당되지 아니한다 하더라도 동 주택은 임대사업에 사용하는 사업용 자산(재고자산)이므로 1세대 1주택 비과세여부의 판정시 주택으로 보지 아니하여야 한다고 주장하면서, 쟁점주택 및 거주주택의 등기부등본, 청구인의 주민등록등본, 이○○의 쟁점외임대주택에 대한 임대사업자등록증 및 2004년ㆍ2004년 종합소득세 신고서 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 조세특례제한법 제97조 제2항 에 의하면, 동조 제1항 제1호 및 같은법 시행령 제97조 제1항의 규정에 정한 바에 따라 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지 기간 중 신축된 5호 이상의 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대하는 경우 당해 임대 주택은 소득세법 제89조 제3호 에 정한 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있는 바, 이 경우 다른 주택임대사업자로부터 임대주택을 취득하여 임대인의 지위를 승계받은 경우 전임대사업자의 주택임대기간은 합산하지 아니하는 것(국세청 서면4팀-1584, 2004.10.8. 제도 46014-10804, 2001.4.28. 참조)이고, 또한, 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여야 하는 요건은 동 임대주택 특례규정을 적용받고자 하는 해당 거주자가 충족 하여야 하는 것으로 해석된다. (나) 소득세법 제19조 제1항 제6호 에 의하면, 주택을 건설하여 판매하는 주택신축판매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 한다고 규정하고 있고, 따라서, 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축하여 판매되지 아니하여 보유하고 있는 주택은 사업용자산(재고자산)에 해당되어 원칙적으로 1세대1주택을 판정함에 있어 당해 사업자의 소유주택으로 보지 아니하는 것(국심 1998서1732, 1999.2.18. 같은 뜻)이며, 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 당해 주택의 판매사업은 건설업으로도 보는 것(소득세법 기본통칙 19-5, 참조)이고, 당해 주택의 양도시는 양도소득세가 아닌 사업소득으로서 종합소득세를 과세하는 것이나, 이와는 달리 주택임대사업자가 임대사업에 사용하는 주택은 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2의 규정에 정한 장기임대주택 또는 신축임대주택에 해당되는 경우 이외에는 1세대 1주택의 판정시 소유주택으로 보는 것이고, 동 임대주택의 양도시는 사업소득이 아닌 양도소득에 따른 양도소득세가 과세되는 것임을 알 수 있다. (다) 이 건의 경우 청구인의 처 이○○은 2004.1.2.부터 쟁점외임대주택에 대한 임대를 개시하였으므로 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우에 해당되지 아니하고 쟁점주택의 양도일(2004.2.27.) 현재 임대기간은 2월여에 불과하여 5년 이상 임대기간의 요건도 충족하지 못하고 있으므로 쟁점외임대주택은 조세특례제한법 제97조 에 의하여 과세특례가 적용되는 장기임대주택에 해당된다고 볼 수 없고, 주택신축 판매업자의 신축주택에도 해당되지 아니하므로 위와 같은 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(3) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택이 아니라 하여 양도소득세 비과세 적용을 배제하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.