같은 단지내 아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

◯◯◯세무서장이 2006.8.22. 청구인에게 한 2005.10.13. 증여분 증여세 52,046,000원의 부과처분은 서울특별시 ◯◯◯◯구 ◯◯◯◯동 ◯◯번지 ◯◯아파트 제1동 제◯◯◯호와 면적, 위치, 용도 및 규모가 유사한 재산의 매매사례를 재조사하여 그 중 증여일에 가장 가까운 날에 체결된 매매사례가액의 1/2에 상당하는 금액을 청구인이 증여받은 아파트 지분의 증여재산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2005.10.13. 아버지 구◯◯로부터 서울특별시 ◯◯◯◯구 ◯◯◯◯동 ◯◯번지 ◯◯아파트 제1동 제◯◯◯호 (이하 󰡒쟁점아파트󰡓라 한다)의 지분 1/2을 증여받고, 증여재산가액을 쟁점아파트 기준시가 584,000천원의 1/2에 상당하는 292,000천원으로 하여 2005.10.31. 증여세 38,160천원을 신고・납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도 및 규모가 유사한 같은 아파트 단지 내의 같은 동 제◯◯◯호(이하󰡒비교평가아파트󰡓라 한다)의 매매사례가액 1,070,000천원을 시가로 보아 쟁점아파트 지분의 증여재산가액을 535,000천원(1,070,000천원의 1/2)으로 평가하여 2006.8.22. 청구인에게 2005.10.13. 증여분 증여세 52,046천원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 증여세 신고시 시가를 알 수 있는 방법이 없어 기준시가로 신고하였음에도 가격의 급등여부 및 개별아파트의 특성을 전혀 반영하지 않고 매매사례가액을 시가로 보아 과세함은 시가의 정의에 맞지 않고, 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 제◯◯◯◯호가 2005.6.24. 800,000천원에 매매된데 비해 비교평가아파트는 2006.1.10. 1,070,000천원에 거래되어 증여일부터 가격이 급등한 것이 확인되므로 평가시점이 잘못되었으며, 비교평가아파트는 전면 수리되었으나 쟁점아파트는 26년간 수리되지 않아 1억원 이상의 가격차이가 있음에도 증여재산 평가시 전혀 반영되지 아니하였으므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 시가의 정의에 맞지 않는 증여재산 평가라고 주장하나, 증여일자인 2005.10.13.로부터 3월 이내인 2006.1.10.에 거래된 매매사례가액을 적용하여 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 ・제2항 및 같은법 시행령 제49조 제5항의 규정에 따라 적법하게 평가한 것이다. 또한, 청구인은 수증일부터 비교평가아파트 거래일까지 가격이 급등하였을 뿐만 아니라 수리여부에 따른 가격차이를 반영하여야 한다고 주장하나, ‘공동주택 평형별 적정가격 조회’와 매매계약일이 2005.12.5.인 같은 아파트 제305호의 매매가액이 1,050백만원인 사실로 볼 때 비교평가아파트의 매매가액은 증여당시의 시가와 거의 차이가 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여세 전후3월 이내에 거래된 같은 단지 내 아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2005.10.13. 아버지 구◯◯로부터 쟁점아파트 지분 1/2을 증여받고, 2005.10.31. 쟁점아파트 지분의 증여재산가액을 기준시가(584,000천원)의 1/2인 292,000처원으로 하여 증여세를 신고・납부한 사실과 처분청이 증여일 (2005.10.13.)전후 3월 이내인 2006.1010. 매매계약이 체결된 비교평가아파트의 매매사례가액 1,070,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 당해 매매사례가액 1,070,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 당해 매매사례가액의 1/2인 535,000천원을 증여재산가액으로 하여 이 건 과세한 사실이 쟁점아파트 등기부등본, 청구인의 증여세 신고서 및 처분청 과세자료에 나타난다.

(2) 처분청의 비교평가아파트 매매가액 조사내역과 이 건 증여일(매매일) 당시 국세청장이 고시한 쟁점아파트와 비교평가아파트의 기준시가는 다음 <표1>과 같다. <표1> 처분청의 비교평가아파트 매매가액 조사내역 (단위: 천원) 구분 동・호수 평수(㎡) 증여일 (매매일) 매매가액 기준시가 (2003.12.1현재) 쟁점아파트 1동 ◯◯◯호 50평형 (151.74㎡) 2005.10.13

• 584,000 비교평가 아파트 1동 ◯◯◯호 50평형 (151.74㎡)

2006. 1.10 1,070,000 584,000

(3) 처분청이 제출한 국세통합전산망에 의한 공동주택 평형별 적정가격 조회결과는 다음 <표2>과 같다. <표2> ◯◯아파트 50평형(해당동 1동) (단위: 천원) 조사기준일 매매하한가 매매상한가 매매평균가 2005.8.20. 890,000 960,000 925,000 2005.9.5 890,000 960,000 925,000 2005.9.20 890,000 960,000 925,000 2005.10.5 890,000 960,000 925,000 2005.10.20 880,000 950,000 915,000 2005.11.5 880,000 950,000 915,000 2005.11.20 880,000 950,000 915,000 2005.12.5 880,000 950,000 915,000 2005.12.20 890,000 970,000 930,000 2006.1.5 900,000 970,000 935,000 2006.1.20 950,000 1,030,000 990,000

(4) 처분청은 이 건 심리과정에서 국세통합전산망에 의해 그 내용이 확인되는 2005.12.5. 거래된 같은 아파트 단지 내의 같은 동 제◯◯◯호(50평형)의 매매사례가액 1,050,000천원을 제출하였다.

(5) 청구인은 가격의 급등여부 및 개별아파트의 특성을 전혀 반영하지 않고 매매사례가액을 시가로 보아 과세함은 시가의 정의에 맞지 않고, 증여일 이후 비교평가아파트 거래일까지 시가가 급등하여 평가시점이 잘못되었으며, 비교평가아파트는 전면 수리되었으나 쟁점아파트는 26년간 수리되지 않아 1억원 이상의 가격차이가 있음에도 증여재산 평가시 전혀 반영되지 아니하였으므로 이 건 과세처분이 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (가) 상속세 및 증여세법 제60조 에 의하면 증여재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용・공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31. 신설 개정된 같은 법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 이는 당해 재산과 면적・종류・용도・종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다고 할 것이므로 증여일 전후 3월 이내에 거래된 비교평가아파트가 쟁점아파트와 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사하다면 동 아파트의 매매사례가액을 기준시가 보다 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다(국심 2006서3100, 2006.12.15.외 다수 같은 뜻) (나) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점아파트가 수리된 사실이 없어 비교평가아파트에 비해 열위에 있음을 주장하나, 제출한 사진 만으로는 수리여부나 수리정도에 따른 상대적인 시가 차이 여부를 판단하기 곤란하고, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교평가아파트가 이 건 증여일(2005.10.13.)로부터 3월 이내인 2006.1.10. 거래되었으며, 쟁점아파트와 비교평가아파트는 그 용도, 면적, 위치가 동일하거나 유사하여 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 일응 타당하다고 할 것이나, 처분청이 제출한 국세통합전산망에 의한 공동주택 평형별 적정가격 조회결과에 서울특별시 ◯◯◯구 ◯◯◯동 ◯◯번지 소재 ◯◯아파트 제1동 50평형의 매매상한가에 2005.10.5.에 960,000천원, 2005.10.20.에 950,000처원, 2005.12.5.에 950,000천원 2006.1.5. 970,000천원 2006.1.20.에 1,030,000천원 등으로 각각 나타나고 있는 바, 청구인의 주장과 같이 쟁점아파트 증여일 이후에 시세가 급등하였음이 확인되고, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 2006.1.10. 거래된 비교평가아파트 거래내용이 위 조회결과에 나타나고 있지 않을 뿐만 아니라 그 매매사례가액 1,070,000천원도 증여일로부터 3월 이내인 2006.1.5.의 매매상한가 970,000천원을 크게 벗어나고 있으며, 처분청이 이 건 심리과정에서 제출한 2005.12.5. 거래된 같은 동 제◯◯◯호의 매매사례가액 1,050,000천원도 위 조회결과에 나타난 같은 날짜의 매매상한가인 950,000천원과 큰 차이가 있는 것으로 나타나고 있으므로, 처분청은 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도 및 규모가 유사한 재산의 매매사례를 재조사하여 그 중 증여일에 가장 가까운 날에 체결된 매매사례가액을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.