연체이자를 취득가액에 포함시켜야 하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 1,054㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2,680,000천원에 취득하는 매매계약을 ○○시장과 체결하고 계약금 268,000천원을 납부한 상태에서 나머지 잔금 2,412,000천원을 연체하다가 2001. 2. 5 쟁점토지를 김○○외 1인에게 양도하고 2001. 2. 8 양도가액 및 취득가액을 2,680,000천원으로 동일하게 기재하고, 등록세 등 96,480천원을 필요경비로 공제하여 2001년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득과 관련한 연체이자 203,202천원(이하 “쟁점연체이자”라 한다)을 매수인 김○○ 등이 부담한 사실을 확인하고, 부동산 매매계약서의 매매가액 2,612,000천원에 동 연체이자를 포함하여 양도가액을 2,815,202천원으로 산정하고, 필요경비로 공제한 등록세 96,480천원도 매수자 부담조건이므로 필요경비 불공제하여 2006. 9. 8 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 99,872,070원을 결정 ․ 고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.11 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1999. 7.10 ○○시로부터 쟁점토지를 2,680,000천원에 취득하여 계약금 268,000천원을 납부한 상태에서 2001. 1.30 김○○외 1인에게 2,612,000천원에 양도하고 계약금 200,000천원을 수령하여 실제로는 68,000천원의 손해를 보고 쟁점연체이자의 납부의무를 포함한 매수인의 지위를 그대로 양도한 것이므로 동 연체이자로 인하여 양도차익을 얻은 바가 없으며, 동 연체이자는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 지급받는 위약금과 배상금으로서 기타소득에 해당되므로 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 부당한 것이고, 또한 동 연체이자를 양도가액에 포함시키는 것이 타당하다면 취득가액에도 포함시켜야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점연체이자가 기타소득에 해당되므로 쟁점토지의 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 이는 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 매도인에 해당하는 ○○시의 입장에 해당하는 것이므로 타당치 아니하고, 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이며, 실제로 거래한 가액에 해당하는지의 여부는 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가 관계에 있는 지의 여부에 의하여 판단하는 것인 바(서사-2571, 2006. 7.28), 이 건의 경우 청구인이 부담하여야 할 연체이자를 매수인인 김○○이 대신 부담한 것으로 확인되므로 동 연체이자를 쟁점토지의 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 매수자에게 승계시킨 연체이자를 쟁점토지의 양도가액에 포함시킨 처분이 타당한지 여부와 연체이자를 양도가액에 포함시킬 경우 취득가액에도 포함시켜야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.(각호생략)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 4. 취득후 1년 이내의 부동산이 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 ○○시장으로 쟁점토지를 취득하는 과정에서 계약금만 납부하고 나머지 잔금을 기한내 납부하지 아니하여 쟁점연체이자가 발생된 사실 및 쟁점토지를 김○○ 외 1인에게 양도하면서 쟁점연체이자 203,202천원을 매수자인 김○○ 등에게 승계시켜 매수자가 동 연체이자를 부담한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 이 건의 양도소득세 결정결의서 등에 의하면 아래와 같이 쟁점토지의 매매계약서에 기재된 매도금액에 쟁점연체이자를 포함시켜 양도가액을 2,815,202,730원으로 산정하고, 기타필요경비로 신고한 96,480,000원을 매수자가 부담하였다 하여 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인 된다. < 아 래 > (단위: 원) 구 분 청구인 신고 처분청 결정 비 고 양도가액 2,680,000,000 2,815,202,730 쟁점연체이자 포함 취득가액 2,680,000,000 2,680,000,000 필요경비 96,480,000 0 매수자가 부담한 등록세등 부인 양도차익 -96,480,000 135,202,730 과세표준 -96,480,000 132,702,730 신고 및 고지세액 0 99,872,074

(3) 처분청이 심리자료로 제시하는 양도소득세 조사종결복명서(2006. 7.)의 양도가액 조사내용에 의하면, ○○공인중개사에서 2001. 1.30 작성한 부동산매매계약서에 매매대금이 2,612백만원으로 기재되고 있고, 매도인(청구인)은 계약금 2억원을 받고 모든 것을 포기하며, 연체이자와 원매자의 등록세, 취득세 및 양도세신고시 발생하는 모든 제세공과금을 매수인이 부담하는 조건이고, 쟁점토지는 전매가 되지 아니하여 2001. 1.31 잔금과 연체금을 매수자인 김○○ 등이 ○○시에 납부하고 2001. 2. 5 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였다가 같은날 김○○ 및 최○○ 명의로 소유권이전등기를 하였으며 청구인이 부담할 등록세를 김○○ 등이 납부하였으며, 김○○은 최○○과 쟁점토지를 공동으로 취득하여 ○○프라자 상가를 신축 ․ 분양하였으며 ○○프라자의 계정별원장상에 용지대 2,612백만원, 토지 연체금 203,202천원으로 계상되어 있고, ○○시 분양팀에 확인한바 2000. 7.10부터 2001. 1.30까지의 연체금액이 203,202천원임을 팩스로 확인 받았다는 내용이 기재되어 있다.

(4) 매수인 김○○의 확인서(2006. 7.20)에 의하면, 2001. 1.30 ○○공인중개사에서 쟁점토지를 매매대금 2,612백만원에 취득하는 계약을 체결하였고, 목사인 청구인이 교회를 신축할 목적으로 ○○시와 쟁점토지의 매매계약을 체결하였으나 잔금을 지불하지 못하여 ○○시로부터 계약해지 예고통보를 받고 계약금 268백만원을 못받게 될 사정이 되어 68백만원의 손해를 보면서 본인에게 양도한 것이며, 쟁점토지는 전매가 허락되지 않아 청구인 명의로 등기를 한 후 같은 날 본인 명의로 등기를 하였으며 청구인이 부담할 등록세 96백만원을 본인이 부담하였다는 내용이 기재되어 있다.

(5) 쟁점토지의 부동산 매매계약서에 의하면, 청구인이 2001. 1.30 쟁점토지를 최○○에게 매매대금 2,612백만원(계약금 2억원, 잔금 2,412백만원)에 양도하는 계약을 체결한 사실이 나타나고, 그 특약사항에 의하면 본 계약은 ○○개발공사(○○시)에 계약금만 납부한 상태이며 계약금 268백만원은 매수인이 승계하고 잔금을 비롯한 연체이자는 매수인이 부담하며, 매도인은 계약금 2억원으로 모든 것을 포기하고, 매수인은 원매자의 등록세, 취득세를 부담하고, 매도인의 양도소득세 신고시최대한 협조하며, 위 잔금(2,412백만원)은 ○○개발공사에 납부할 잔금이고, 계약금 중 1억5천만원은 2001. 1.30 지불하고, 5천만원은 미비서류 보완과 동시에 지불키로 한다는 내용이 기재되어 있다.

(6) 쟁점토지를 취득하여 ○○프라자 상가를 신축한 매수인의 계정별원장 중 원재료계정에 2001. 1.30 용지대 2,612,000,000원, 토지연체금 203,202,730원이 기재되어 있고, 청구인이 쟁점토지를 최○○에게 양도하고 그 계약금으로 2001. 1.30 150,000천원, 2001. 1.31 50,000천원, 합계 200,000천원을 수령하고 영수증을 발행한 사실이 확인된다.

(7) 살피건대, 쟁점연체이자는 청구인이 택지분양권의 분양계약을 체결한 후 이를 양도할 때까지 발생한 연체이자로서, 당사자간의 약정에 의하여 동 연체이자를 매수인이 부담하기로 하였으므로 쟁점연체이자는 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 본문의 규정에 의하여 매수인의 취득가액에는 포함되는 것이나, 청구인이 쟁점연체이자 상당액을 직접 수령하지 아니하였다고 하여도 청구인이 부담해야 할 연체이자를 매수인이 대신 부담한 것이어서 이는 양도가액을 구성한다고 할 것이다(국심 2006구3126, 2006.11.20 같은 뜻임). 또한 쟁점연체이자는 청구인이 당초 ○○시와 약정한 택지분양권의 대금지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생한 것이므로 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 단서 규정에 의하여 취득가액에는 포함되지 아니하는 것(국심 2001중575, 2001. 8.25 같은 뜻임)이므로 쟁점연체이자를 취득가액에 포함시켜야 한다는 청구주장은 관련법령을 오해한 것이라고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도가액 계산시 쟁점연체이자를 포함시켜 이 건 양도소득세를 과세한 처분을 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.