공유 등기되어 있는 주택의 고가주택 해당여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1979.3.14. ○○시 ○○구 ○○동 ○○외 2필지 340㎡ 및 동 대지위의 건물 193.05㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구외 조△△(이후 조○○이 상속)과 공동으로 취득한 후, 2005.9.9. 청구외 김○○외 1인에게 양도하였고, 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 하여 2005.11.30. 2005년 귀속 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점주택이 고가주택에 해당하는 것으로 보아 2006.5.11. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 11,953,980원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.28. 이의신청을 거쳐 2006.11.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 청구인과 청구외 조○○이 각각 1/2씩 공동소유하고 있는 외형상 1채의 단독주택으로 보이나, 실질적으로는 1층은 청구인이 2층은 조○○이 약 30년간 서로 협의없이 독립적 ․ 배타적으로 사용 ․ 수익하는 등 각각 구분소유하였고 부속토지도 각각의 출입구가 완전히 분리되어 있으며, 쟁점주택의 양도시에도 각각 별도로 매매계약을 체결하여 소유권 행사를 하고자 하였으나 매수인의 요청에 따라 1건으로 일괄하여 계약을 체결한 것에 불과할 뿐이므로 1층과 2층을 각각 별개의 주택으로 보아 고가주택 여부를 판단하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택에 대한 말소건축물대장에 단독주택으로 표시되어 있고 등기부 등본상으로도 청구인과 청구외 조○○이 구분등기되어 있지 않고 공유로만 되어 있으므로 각각 독립된 별개의 주택을 소유했다고 볼 수 없으며, 쟁점주택의 양도시에도 쟁점주택 전체를 1건으로 계약하였으므로 쟁점주택은 1채의 단독주택으로 보아야 한다.

• 가. 쟁점 고가주택 해당 여부 판정시 쟁점주택 전체를 기준으로 하는지 아니면 공동소유자 각 인별 소유지분을 기준으로 하는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1979.3.14. 청구외 조△△과 공동으로 지하 1층, 지상 2층의 단독주택인 쟁점주택을 취득하였고 청구외 조△△의 지분은 2003.6.2.(1980.6.26. 협의분할로 인한 재산상속) 청구외 조○○이 취득하여 2005.9.9. 양도한 사실이 등기부등본 및 건축물대장에 나타나고 있고, 청구인과 조○○이 쟁점주택을 김○○외 1인에게 930,000,000원에 양도한 사실이 매매계약서(계약일 2005.7.20.)에 나타난다.

(2) 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서, 양도소득세 경정결의서에 의하면 청구인은 쟁점주택을 양도하고 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였는데, 처분청은 쟁점주택이 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 결정고지한 사실이 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 쟁점주택의 임대차계약서 등에 의하면 청구인은 쟁점주택의 1층을, 조○○은 쟁점주택의 2층과 지하층을 각각 사용․수익한 점이 나타난다.

(4) 청구인은 청구인과 조○○이 쟁점주택의 1층과 2층을 각각 구분하여 소유하였고 각각 1채의 주택을 양도하였으므로 1층과 2층을 각각 별개의 주택으로 보아 고가주택 여부를 판단하여야 할 것이라고 주장하고 있으나, 소득세법시행령 제156조 에서 고가주택의 범위를 “주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것”으로 규정하고 있으므로 고가주택 여부의 판정은 소유지분 관계를 불문하고 양도되는 주택(이에 부수되는 토지 포함)의 가액을 기준으로 판단하여야 할 것인 바, 건축물대장 및 등기부등본에 의하면 각 공유자의 소유부분이 지분으로만 표시되어 있는 단독주택임이 명백하고 쟁점주택 전체가 하나의 매매단위로 양도되었으므로 동 주택의 고가주택 여부를 판정함에 있어서는 쟁점주택 전체를 기준으로 판단하여야 할 것이다(국심2001구1635, 2001.10.18. 같은 취지임). 따라서 처분청이 쟁점주택을 고가주택으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.