양도소득세가 전액 감면되는 신축임대주택에 해당하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2000.2.21. ○○○○시 ○○구 ○동 ○-○ ○○○빌라 다세대주택 8세대를 신축하여 이 중 6세대를 5년이상 계속 임대하다가 2006.4.30. 3세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하고 양도소득세가 100분의 100 감면되는 건설임대주 택을 양도한 것으로 하여 양도소득 과세표준예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 2000.1.20. 세법의 규정에 의한 임대사업자 등록을 하였으 나 임대주택법상 임대사업자로 등록한 사실이 없어 쟁점주택을 신축임대주택이 아닌 장기임대주택으로 보아 양도소득세의 100분의 50을 감면하고 2006.8.9. 청구인에 게 2006년 귀속 양도소득세 5,678,460원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 주택임대사업을 하면서 관할구청장에게 임대사업자 등록을 하 지 아니하였으므로 신축주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정을 적용 받지 못한 다고 하나 청구인은 2001.1.20. 관할세무서장(처분청)에 사업자등록을 하였고, 쟁 점 주택을 5년 이상 임대하였으며, 임대 주택법 제6조 는 “대통령령이 정하는 호수 이 상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장, 군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다”고 규정하고 있어 임대사업자등록의 기한이나 임대사업자등록을 기한 내 에 하지 아니하면 세액감면이 배제된다는 규정이 없으며, 2005.12.14.

○○구청장에 게 임대사업자등록을 하였으므로 신축임대주택에 해당함에도 장기임대주택으로 보아 과세함은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택이 신축임대주택임에도 불구하고 장기임대주택으로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호는 신축임대주택 의 요건을 임대주택법에 의한 건설임대주택으로 규정하고 있는 바, 임대주택법은 지 방자치단체장에게 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 임대사업자가 임대목적으로 건설하여 임대한 주택을 건설임대주택으로 규정하고 있어 쟁점주택은 건설임대주 택에 해당되지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택이 양도소득세가 전액 감면되는 신축임대주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수 되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이 전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이 하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주 택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분 의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자 의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

○ 조세특례제한법 제97조 2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류 는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

4. “임대사업자”라 함은 국가․지방자치단체․대한주택공사․ 지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사․제6조의 규정에 의하여 주 택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장․군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다.

○ 임대 주택법 시행령 제7조 【임대사업자의 등록절차】

① 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다.

② 시장․군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6 조 제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하 는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.

③ 제2항의 규정에 의하여 등록증을 교부받은 자는 등록사항에 변경이 있을 때에 는 변경사유가 발생한 날부터 30일 이내에 시장․군수 또는 구청장에게 이를 신고하 여야 한다.

○ 임대 주택법시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】

① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택 취득 및 양도 상황은 아래 <표>와 같음이 쟁점주택의 등 기부등본 및 집합건축물대장에 의하여 확인되고, 청구인이 쟁점주택을 6년 3개월간 임대한 사실이 청구인이 제시한 임대차계약서에 의하여 확인되고, 청구인은 2005.12.14. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자로 등록하였음이 ○

○ 구청장이 교부한 임대사업자등록증에 의하여 확인되며, 이와 같은 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인의 쟁점주택 취득 및 양도 상황 호수 면적 취득일자 (사용승인일) 양도일자 양수자

○○○ 호 67.36㎡ 2000.3.17 (2000.2.21) 2006.5.2

○○○

○○○ 호 64.10㎡ 2000.3.17 (2000.2.21) 2006.5.2

○○○

○○○ 호 67.36㎡ 2000.3.17 (2000.2.21) 2006.5.11

○○○

(2) 청구인은 2001.1.20. 관할세무서장(처분청)에 사업자등록을 하였고, 쟁점주 택을 5년 이상 임대하였으며, 임대 주택법 제6조 는 “대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장, 군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다”고 규정하고 있어 임대사업자등록기한을 정하거나 기한 내에 하지 아니하면 세액감면이 배제된다는 규정이 없으며, 쟁점주택을 양도하기 전인 2005.12.14.

○○구청장에게 임대사업자등록을 하였으므로 쟁점주택이 신축임대주택에 해당함 에도 이를 장기임대주택으로 보아 과세함은 부당하다는 주장이고, 처분청은 조세 특 례제한법 제97조 2 제1항 제2호는 신축임대주택의 요건을 임대주택법에 의한 건 설 임대주택으로 규정하고 있고, 임대 주택법 제2조 및 제6조는 임대사업을 하기 위하 여 시장․군수 또는 구청장에게 등록을 한 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임 대하는 주택을 건설임대주택으로 규정하고 있어 쟁점주택이 건설임대주택에 해 당되지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

(3) 살피건대, 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항은 1999년 8월 20일부터 2001 년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택으로서 임대주택법에 의한 건설임대 주 택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 양도소득세를 면제하도록 규정하 고 있고, 임대 주택법 제2조 및 제6조는 건설임대주택을 임대사업을 하기 위하여 시 장․군수 또는 구청장에게 등록을 한 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택으로 규정하고 있는 바, 청구인이

○ ○구청장에게 임대사업자로 등록한 날은 2005.12.14.이므로 이 때에 비로서 청구인이 임대주택법에 규정한 임대사업자가 되었고, 쟁점주택이 건설임대주택이 된 것이며, 쟁점주택이 조세특 례 제한법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택이 되기 위하여는 이 시 점 부터 임대기간을 계산하여야 하는 것이므로 청구인이 쟁점주택을 양도한 2006.4.30. 에는 쟁점주택을 5년 이상 임대한 것이 아니라고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점주택을 장기임대주택으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65 조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.