미등기자산의 양도 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.5.28 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트 C동 306호의 분양권(이하 “쟁점자산” 이라 한다)을 총 분양대금 631백만원중 4차 중도금까지 납부(429,000천원)된 상태에서 429,000천원에 장○○ 과 공동으로 취득하였고, 2005.3.14.총 분양대금 631,000천원중 860,730원을 제외한 630,139,270원만을 납부한 상태에서 쟁점자산을 980,000천원에 양도하고 양도소득세 세율 36%를 적용하여 양도소득세를 신고. 납부하였다. 처분청은 쟁점자산 양도 이전에 사용승인(2003.10.22)이 되었고 소유권보존등기(2003.10.29. ○○ 명의)가 이루어진 후에 분양대금 중 미미한 금액만을 미납한 상태에서 쟁점자산을 양도한 것은 청구인이 쟁점자산을 청구인 명의로 등기를 하지 아니하고 양도(미등기자산 양도)한 것이라고 보아 2006.8.14. 미등기 양도자산의 세율 70%를 적용하여 2005년 귀속 양도소득세 65,283,210원을 청구인에게 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점자산을 취득하는데 있어 자금사정의 어려움으로 잔금 860,730원(청구인 지분 430,365원)을 청산하지 못하여 소유권이전 등기를 하지 못한 채 양도한 것임에도 처분청은 청구인이 소액의 잔금을 청산하지 아니하고 분양권으로 양도한 데 대하여 위 잔금을 사회통념상 매매대금이 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 금액이라고 보아 청구인이 고의로 분양잔금을 납부하지 아니한 상태에서 미등기 양도하였다고 하여 미등기자산의 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 사용승인일(2003.10.22) 및 소유권보존등기 완료일(2003.10.29) 이후 입주가 시작된지 1년이 경과한 시점에서 총 분양대금 631,000천원 중 860,730원(총 분양대금의 0.1%이며, 청구인 지분 430,365)을 남겨두고 양도한 이 건은 사회통념상 아파트의 분양대금이 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되어 그 취득시기가 도래한 것으로 봄이 타당하므로 쟁점자산의 양도를 미등기 양도자산으로 보아 이에 대한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점자산의 양도를 미등기자산의 양도로 보아 70%의 세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기 】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부. 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기. 등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부. 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전 등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일. 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만. 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

○ 소득세법기본통칙 98-2【신축건물의 취득시기】

① 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 본다.

② 제1항에서 규정하는 “건물이 완성된 날”이라 함은 당해 건물에 대한 사용승인일을 말한다. 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 시실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

○ 소득세법기본통칙 98-3 【부동산에 관한 권리의 취득시기】 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산에 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.

○ 소득세법 제103조 【양도소득기본공제】

① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각 호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.

1. 제94조 제1항 제1호. 제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기 양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도 자산” 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

○ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 당서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제2호. 제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항 에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○회가 2003.10.22. 사용승인된 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○ C동 306호 (건물전유부문 153.93㎡)를 2003.10.29. 소유권보존 등기를 하고, 2003.3.14. 매매를 원인으로 하여 신○○에게 매도한 사실이 관련 등기부등본에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점자산을 취득하는데 있어 자금사정의 어려움으로 소유권이전 등기를 하지 못한 채 양도한 것임에도 처분청은 사회통념상 매매대금이 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 금액이라고 보아 쟁점자산을 미등기 양도하였다고 하여 미등기자산의 양도에 대한 중과세율을 적용하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 쟁점자산의 취득 관련 매매계약서 (2002.5.28.에는 매도인을 이○○로 하고 매수인을 청구인, 장○○으로 하여 매매대금 429,000천원에 매도하는 것으로 매매계약을 체결한 사실이 나타나고, 이 건 쟁점자산의 매도관련 매매계약서(2005.2.14.)에는 매도인을 장○○ 외 1인으로 하고 매수인을 신○○로 하여 매매대금 980,000천원에 매도하는 것으로 매매계약을 체결한 사실이 나타나며, 청구인 등이 쟁점자산을 분양권으로 취득하여 분양 잔금 860,730원(청구인 지분 430,365원)을 미납한 상태에서 쟁점자산을 매도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (나) 청구인은 쟁점자산을 취득하는데 있어 금융기관의 대출 등으로 자금사정의 어려워 잔금을 지급하지 못하였고, 잔금이 남아 있는 상태에서 분양권을 양도한 것이므로 이는 분양권의 양도이지 미등기자산의 양도가 아니라고 주장하고 있으나, 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당되지 아니함에도 청구인이 쟁점자산을 청구인 명으로 이전등기하지 아니한 상태에서 양도한 것은 쟁점자산의 취득세 등을 회피하기 위한 것이었다라고 볼 수 없다 할 것이다 (국심2006부546, 2006.7.11. 같은 뜻임).

(3) 살피건대, 사용승인일(2003.10.22.) 및 소유권보존등기 완료일(2003.10.29.)이후 입주가 시작된 지 1년이 경과한 시점에서 총 분양대금 631,000천원 중 860,730원(총 분양대금의 0.1%이며, 청구인 지분 430,365원)만을 남겨두고 쟁점자산을 양도한 것은 동 금액(430,365원)이 통상적인 잔금이라고 보기 어려우므로 쟁점자산의 잔금이 청산된 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이고, 쟁점자산이 소득세법시행령 제168조 의 미등기양도제외 자산의 범위에도 해당되지 아니하므로 처분청이 쟁점자산의 양도를 미등기자산의 양도로 보아 미등기자산의 양도세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4.결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.