매매사례가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2004.11.11. 어머니 홍○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “증여아파트”라 한다)를 증여받고, 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가인 443백만원으로 평가하여 증여세 신고 및 자진납부하였다. 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지 내의 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)가 증여일부터 3개월 이내인 2005.1.18. 578백만원(이하 “쟁점거래금액”이라 한다)에 매매된 사실을 확인하고 쟁점거래금액을 상속세및증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 규정에 의한 시가(이하 “매매사례가액”이라 한다)로 보아 2006.9.10. 청구인에게 2004년도분 증여세 31,333,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점거래가액을 상속세법 제60조에 의한 증여아파트의 매매사례가액으로 본 것은 부당하며 그 이유로 첫째, 부동산은 당해물건의 구체적인 특성에 따라 가격이 차별화 되고, 둘째, 쟁점아파트의 거래가 불특정다수인이 자유로이 이루어진 거래에 해당되지 아니하고, 셋째 상속세및증여세법에 시가를 충족할 수 있는 부동산의 범위가 명시되어 있지 않고 매매사례가액에 대한 납세자의 정보수집이 불가능하여 납세자들이 일반적이고 구체적인 재산평가를 할 수 없는 현실이다. 따라서, 청구인이 당초 국세청장이 고시한 기준시가가 공시되어 있어 이를 적법한 평가액으로 인지하고 적법하게 신고한 것을 처분청이 매매사례가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 증여아파트와 쟁점아파틑 같은 동 같은 평형이고 쟁점아파트는 증여아파트보다 아래층인

○○호로서 증여아파트가 쟁점아파트보다 로얄층(통상적으로 7~9층)에 더 가깝고 일반적으로 로얄층이 높은 가격으로 거래되는 점을 고려하면 증여아파트보다 낮은 가액을 매매사례가액으로 보아 쟁점아파트의 시가로 평가한 것이므로 적법한 것이다. 또한, 아파트에 대한 시가는 아파트 주변 부동산중개업소나 부동산 정보지 또는 인터넷상에서 부동산 시세조회를 하면 얼마든지 알 수 있는 것으로서 시가를 알지 못하여 기준시가를 적용하여 증여재산가액을 산정하였다는 청구인의 주장은 상속세 및 증여세법의 취지에 맞지 않으므로 인근아파트의 매매사례가액으로 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여아파트와 같은 동 아래층에 위치하는 같은 평형의 쟁점아파트가 증여일로부터 3개월 이내 거래된 경우 쟁점매매가액을 매매사례가액으로 보아 증여아파트의 시가로 보아 증여세를 과세할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○상속세및증여세법시행령제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 규정 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(괄호생략)에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.(이하생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 증여아파트에 대하여 증여당시 국세청 기준시가인 443백만원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고 ․ 납부하였으나, 처분청은 증여아파트와 같은 동 아래층에 위치한 쟁점아파트가 증여일로부터 3개월 이내인 2005.1.18. 578백만원에 매매된 사실을 확인하고 쟁점거래금액을 증여아파트의 시가로 보아 증여세를 과세하였다. (2)이에 대하여 청구인은 쟁점아파트가 불특정다수인이 자유로이 이루어진 거래가 아니고, 부동산은 물건의 특성에 따라 가격이 다르므로 쟁점아파트의 매매가액을 증여아파트의 매매사례가액으로 볼 수 없으며, 또한 매매사례가액을 시가로 적용하기 위해서는 당해 자산에 대한 여러 가지 요소를 감안하여야 하고 매매사례가액을 당해 자산의 시가로 보아야 한다면 납세자가 그 매매사례가액을 일일이 조사하여야 하는데 증여아파트의 매매사례가액을 알 수 없고 상속세법에 시가를 충족할 수 있는 부동산의 범위가 명시되어 있지 않아서 기준시가로 평가하여 신고한 청구인에게 납세자로서는 전혀 예측할 수 없는 것을 법으로 강제하여 부과한 이 건 과세처분은 부당한 처분이라고 주장하므로 이에 대하여 본다. (3)쟁점아파트는 증여아파트와 같은 평형의 주택(아파트)이고 같은 동 인접한 층(증여아파트 5층, 쟁점아파트 4층)에 위치하여 종목 용도 면적이 같고 위치도 유사하며 국세청의 기준시가도 아래와 같이 동일한 사실, 매매일이 2005.1.18.로 증여일로부터 3개월 이내인 사실, 증여아파트가 쟁점아파트보다 일반적으로 높은 가액으로 거래되는 로얄층에 더 가까운 층인 사실 및 쟁점아파트의 매매가액인 578백만원을 증여아파트의 매매사례가액으로 적용한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다. <기준시가 비교표> (단위: 천원) 고시일자 기준시가(천원) 비고(차액) 쟁점아파트 (○○동 ○○호) 비교대상아파트 (○○동 ○○호)

2003. 4. 30. 390,000 390,000

• 2003. 12. 1. 457,500 457,500

• 2004. 4. 30. 443,000 443,000

• 2005. 5. 2. 436,500 436,500

• * 두 아파트 모두 31평형이며 최고층은 12층임 (4)2003.12.30. 개정된 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항 의 규정은 당해 재산에 대한 매매사례가액이나 감정가액 이외에도 당해 재산과 면적, 종류, 용도, 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등을 시가로 볼 수 있도록 규정하였는 바, 이는 현실적으로 위치 면적 용도에 따라 가격이 다르게 결정되는 부동산에 대한 구체적이고 정확한 시가는 확인하기 어려운 현실을 고려하여 당해 재산과 면적, 종류, 용도, 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액은 당해 자산의 시가를 상당히 반영하는 것이므로 이를 당해 재산의 시가로 보는 것이 보다 합리적이고 합법적이라는 것을 나타낸 것이라고 하겠다. (5)위 사실과 법률관계 등을 종합하여 보면 증여아파트와 쟁점아파트는 종류와 용도, 면적이 같고 위치가 유사하여 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항 에 규정된 당해 재산에 대한 매매사례가액에 합당한 것으로 보이고 거래일도 증여일로부터 3개월 이내인 사실이 확인된다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 매매가액을 증여아파트의 매매사례가액으로 보아 이를 시가로 적용하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.