쟁점 장부가액은 1989년에 취득하였으나, 1996년에 최초 기장 시 세무대리인의 실수에 의하여 임의기재된 점, 취득당시인 1989년의 기준시가 보다 현저히 낮은 점 등으로 볼 때 장부가액을 실제 취득가액으로 인정하기는 어려움.
쟁점 장부가액은 1989년에 취득하였으나, 1996년에 최초 기장 시 세무대리인의 실수에 의하여 임의기재된 점, 취득당시인 1989년의 기준시가 보다 현저히 낮은 점 등으로 볼 때 장부가액을 실제 취득가액으로 인정하기는 어려움.
○○세무서장이 2006.9.18 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 133,040,830원의 부과처분은 이를 취소한다.
청구인 김○○ 및 김○○(이하 “청구인등”이라 한다)은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○소재 공장용지 7,287㎡ 및 3층 건물 2,769.9㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989.2.14 각 2분의1 지분씩 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 동 부동산소재지가2004.2.26 투기지역으로 지정된 후인 2004.8.23 ○○(주)에게 3,064,747,500원에 양도하고 청구인의 지분에 대하여 양도가액은 실지거래가액인 1,532,373,750원으로, 취득가액은 환산가액인 589,778,759원으로 기재하여 2004.9. 양도소득세를 예정신고 하였다. 처분청은 쟁점부동산 양도에 대한 세무조사를 실시하여 양도가액은 청구인등이 실지거래가액으로 신고한 3,064,747,500원으로 하고, 취득가액은 쟁점부동산에 대한 부동산임대업 신고 시 제출한 대차대조표상의 가액 346,749,222원(장부가액이고, 당초 취득가액 411,855,510원에서 건물감가상각비 65,106,288원을 차감한 금액임)을 실지취득가액으로 보아 청구인의 지분으로 그 양도가액 및 취득가액을 안분하여 2006.9.18 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 133,040,830원을 결정. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.25 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부. 매매계약서. 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부. 매매계약서. 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(괄호 생략)의 규정에 의한 토지. 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, x 취득당시의 기준시가, 제3항 제1호의 양도당시의 기준시가(제164조 매매사례가액 제7항의 규정에 해당하는 또는 동항 제2호의 경우에는 동항의 규정에 의한 감정가액 양도당시의 기준시가)
(1) 청구인등은 1989.2.14. 쟁점부동산을 공동으로 취득하여 부동산임대업을 영위이하다가 2004.8.23 동 부동산을 양도하고, 양도가액은 실지거래가액인 3,064,747,500원(청구인 지분 1,532,373,750원)으로, 취득가액은 환산가액인 1,179,557,518원(청구인 지분 589,778,759원)으로 하여 양도차익을 계산한 후 이 건 양도소득세를 신고한 사실이 양도소득세 신고서에 의하여 확인된다.
(2) 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액인 3,064,747,500원으로, 취득가액은 양도당시의 장부가액인 346,749,222원(당초 취득가액 411,855,510원에서 건물감가상각비 65,106,288원을 차감한 금액임)으로 산정하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다.
(3) 이 건의 경우 쟁점부동산의 양도가액이 3,064,747,500원이라는 사실에 대하여는 다툼이 없고, 다만, 쟁점부동산 양도당시의 장부가액(346,749,222원)을 실지취득가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 다툼이 있으므로 이를 살펴본다.
(4) 처분청이 심리자료로 제시하는 조사종결복명서(2006.7.)의 취득가액 조사내용에 의하면, 전 소유자 유○○은 사망하여 김○○(유○○의 처, 공동소유자)에게 확인한 바, 사망한 유○○이 주관한 거래이며, 장시간 경과하여 거래가액 등 기억하지 못한다 하여 확인서를 징취하였고, 쟁점부동산은 임대사업용 부동산의 양도로서 청구인들의 종합소득세신고서. 결산서 등 관계 장부 및 그 부속서류에 의하여 실지취득가액은 346백만 원(토지 204백만 원, 건물 142백만 원)으로 확인되며, 양도가액에 대하여 매수자인 ○○정밀(주)를 조사하였으나 (주)○○감정평가법인의 감정평가액인 3,064백만 원(토지 2,623백만 원, 건물 441백만 원)으로 신고금액과 동일하다는 내용이 기재되어 있다.
(5) 쟁점부동산의 장부가액이 실지취득가액이라는 처분청의 답변서 내용에 의하면, 청구인등이 작성하여 세무서에 신고한 1996년부터 2003년까지의 대차대조표상에 쟁점부동산의 취득당시의 장부가액은 411,855,510원으로 계상되어 있고, 청구인등은 기업회계기준에 따라 작성한 대차대조표와 손익계산서를 작성하여야 할 의무가 있는 복식부기의무자로서 기업회계기준 제55조에 『대차대조표에 기재하는 자산의 가액은 당해 자산의 취득원가를 기초로 하여 계상함을 원칙으로 하기』 때문에 청구인등이 8년간 계속하여 대차대조표에 계상한 쟁점부동산의 가액은 특별한 이유가 없는 한 실지거래가액으로 보아야 하며, 건물은 1996년 재산세 과세표준을 장부가액으로 기장하였기 때문에 동 장부가액이 실지거래가액이 아니라고 주장하면서 1996년분 종합토지세 고지서와 재산세 고지서를 증빙으로 제시하였으나, 종합토지세 과세표준이나 재산세 과세표준을 그 자산의 가액으로 대차대조표에 계상한다는 근거가 없으며, 종합토지세 납세고지서의 과세표준은 쟁점부동산 전체에 대한 과세표준이 아니라 쟁점부동산의 김○○ 지분(1/2)에 대한 과세표준이며, 재산세 납세고지서의 과세표준은 쟁점부동산이 아니라 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○소재 공장 및 부대시설의 과세표준이고, 납세자도 (주)○○로 되어 있어 대상물건 및 납세자가 전혀 상이한 증빙이고, 청구인등은 임대업을 하는 복식부기의무자로서 건물 취득가액은 감가상각비로 경비계상 할 수 있어 장부에 취득가액을 높게 계상하는 것이 유리한데 장부에 실제 취득가액보다 낮은 재산세 과세표준을 취득가액으로 계상하였다는 것은 신빙성이 부족하며, 또한 처분청은 이 건 조사당시 청구인에게 장부가액을 411,855,510원으로 계상한 근거에 대하여 요구하였으나, 청구인등은 조사 시에는 아무런 증빙을 제시하지 않다가 심판청구 시 쟁점부동산과 소유자 및 지번이 상이한 부동산의 납세고지서 등을 증빙으로 제시하고 있으므로 이를 증빙자료로 채택할 수 없다는 내용이 기재되어 있다.
(4) 청구인이 심리자료로 제시한 1994년 및 1995년 귀속 종합소득세신고서에 의하면 아래와 같이 쟁점부동산에서 발생한 부동산임대소득금액을 표준소득률에 의한 추계조사방법에 의하여 신고한 사실이 확인된다. 〈1994년 및 1995년 종합소득세 신고내역〉 (단위: 천원) 귀속년도 1994년 1995년 비고 총수입금액 42,000(21,000) 42,000(21,000) ()내는 청구인별 수입금액임 소득금액 33,894(16,947) 32,340(16,170) ()내는 청구인별 소득금액임 신고 소득률 80.7% 77% 표준 소득률 80.75% 77% 국세청장 고시
(5) 청구인의 1996년 귀속 대차대조표 및 손익계산서에 의하면 쟁점부동산 중 토지가액을 204,327,480원, 건물가액을 207,528,030원으로 기장한 사실이 나타나고, 대차대조표상의 감가상각충당금과 손익계산서상의 감가상각비 계상 액이 7,886,065원으로 동일한 점으로 볼 때 1996년도에 최초로 쟁점부동산을 장부에 계상하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 보여 진다. 〈청구인의 1996년 대차대조표〉 (단위: 원) 차변 대변 계정과목 금액 계정과목 금액 현 금 237,070 부가세예수금 314,089 토 지 204,327,480 임대보증금 200,000,000 건 물 207,528,030 인출 금 191,000,000 감가상각충당금 7,886,065 199,641,965 당기순이익 12,892,426 합 계 404,206,515 합 계 404,206,515 ※1996년의 손익계산서상 감가상각비는 7,886,065원임
(6) 청구인이 쟁점부동산의 가액으로 기장하게 된 근거로 제시하는 (주)○○의 재산세고지서와 청구인(김○○)의 종합토지세고지서에 의하면 아래와 같이 그 과세표준의 합계가 411,855,510원으로 청구인의 장부기장액과 동일한 사실이 확인되는 바, ○○시청 공무원(9급○○)은 쟁점부동산의 건물 분 재산세에 대하여 1996년부터 2000년까지는 납세자가 (주)○○로 등재되어 있으며 1996년에는 과세물건을 ○○리 596-1로 하여 과세되었으나 1997년부터 2000년까지는 ○○리 536-1로 하여 재산세가 부과되었다는 사실을 서면으로 확인하고 있으며, 토지분의 종합토지세 과세표준은 납세자가 쟁점부동산 중 1/2지분을 소유하고 있는 청구인(김○○)에 대한 과세표준인 점으로 볼 때 청구인이 쟁점부동산의 가액을 1996년에 최초로 장부에 기장하면서 세무대리인의 실수로 임의 기재하였다는 청구주장은 신빙성이 인정된다. <1996년 재산세 및 종합토지세 영수증〉 (단위: 원) 세 목 남 세 자 과 세 대 상 과 세 표 준 고 지 세 액 비 고 재 산 세 (주)○○
○○리○○ (공장, 부대시설) 207,528,030 1,168,350 (주)○○는 쟁점부동산의 임차자임 종합토지세 김○○
○○리 ○○ 204,327,480 735,570 쟁점부동산의 공동소유자 1인 지분 함 계 411,855,510
(7) 청구인이 제출한 양도소득세신고서의 첨부서류에 의하면 쟁점부동산에 대한 1989년의 기준시가가 936,227,744원으로 확인되어 1996년에 기장한 장부가액 411,855,510원과 큰 차이가 있음을 알 수 있다. <쟁점부동산의 1989년 기준시가 및 1996 장부기장 금액 비교> (단위:원) 구 분 토 지 건 물 계 1989년 기준시가 628,212,270 308,015,474 936,227,744 1996년 장부가액 204,327,480 207,528,030 411,855,510
(8) 살피건대, 소득세법 제96조 제1항 및 제114조의 규정에 의하면, 투기지역에 소재하는 부동산을 양도한 경우 그 양도차익의 계산은 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 원칙이고, 양도당시의 장부가액이 존재하는 경우 동 장부가액을 실지취득가액으로 볼 수 있는 것이나, 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액으로 본 장부가액은 1989년에 취득한 부동산의 임대와 관련하여 1996년에 최초로 장부에 기장하면서 세무대리인의 실수에 의하여 임의로 기재한 것이라고 보여 지는 점, 쟁점부동산에 대한 장부상 기재금액 411,855,510원은 취득당시인 1989년의 기준시가 936,227,744원 보다는 현저히 낮은 점 등으로 볼 때 동 장부가액을 실제 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 할 것이다. (국심 2006서0327, 2006.4.13 같은 뜻임). 따라서 처분청이 청구인의 재무제표 등에 기재된 쟁점부동산에 대한 양도당시의 장부가액을 실지취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.