검인계약서상의 부동산 매매대금을 실지취득가액으로 보아 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 임야 264.46㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.12.16. 취득하여 2006.3.21. ‘○○○도시자연공원사업’과 관련하여 ‘공공용지의 협의취득’을 원인으로 ○○구청에 양도하고 양도가액을 수용금액인 105,129,600원으로, 취득가액을 90,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여 2006.6.1. 양도소득세 1,001,090원을 예정신고 ․ 납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 105,129,600원으로 하고, 취득가액을 검인계약서상 취득가액인 25,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 2006.7.14. 2006년 귀속 양도소득세 14,956,170원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2006.10.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 김○○의 처인 오○○의 소유였으나 2003.5.21. 청구인이 김○○에게 90,000,000원을 빌려주고 이자와 원금을 변제받지 못하여 오○○으로부터 2003.12.16. 동 금액에 상당하는 가액의 대물변제로 취득하였으므로 취득가액을 90,000,000원으로 보아야 하며, 또한 청구인이 제시한 대물변제가액인 90,000,000원을 실지거래 취득가액으로 인정하지 못할 경우 ‘실지거래가액이 불분명한 경우’로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도차익을 산정하여야 함에도 처분청에서 취득당시의 매매계약서(검인계약서)에 기재된 매매대금 25,000,000원을 취득가액으로 보아 양도차액을 계산하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 공원녹지로 개발이 제한되어 매매가 잘 이루어지지 아니하여 청구인이 취득할 당시에는 공시지가가 23,536,386원에 불과하였음에도 이 토지를 채무액 90,000,000원에 대한 대물변제로 취득하였다는 것은 현실성이 없으며, 청구인이 2006.8.3. 오○○에게 “채무 90,000,000원을 전액 변제한 것으로 하여 채권 ․ 채무관계를 소멸시킨다”는 취지의 내용증명을 발송하였다는 사실을 들어 쟁점토지의 취득은 채권액 90,000,000원에 대한 대물변제이므로 취득가액을 90,000,000원으로 해야 한다고 주장하는 것에 대하여는 내용증명 발송일이 이 건 고지서 송달일 이후로서 채권자하여는 내용증명 발송일이 이 건 고지서 송달일 이후로서 채권자에게 추가적인 채권액의 회수가 어려울 것을 예산하여 이 건 양도소득세의 신고내용을 정당화하기 위하여 취해진 행위로 보이므로 그 내용을 신뢰할 수 없다. 또한 청구인과 오○○은 합의서에 채무액 90,000,000원의 ‘일부변제’임을 명시하였고 이에 기초한 쟁점토지의 ‘부동산매매계약서’에 매매가액을 25,000,000원으로 기재하였으므로 처분청에서 쟁점토지의 취득가액을 25,000,000원으로 보아 양도차액을 계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 검인계약서에 기재된 매매대금을 쟁점토지에 대한 실지취득가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2.~4. 생략

② 생략

○ 같은 법 제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② ~⑤ 생략

○ 같은 법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 1~5. 생략

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 같은 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】①~④ 생략

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 같은 법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 ×---------------------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규 정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산 (주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지의 임야 264.46㎡로서 청구인이 2003.12.16. 김○○의 처인 오○○으로부터 취득하였고, 2006.3.21. ‘○○○도시자연공원사업󰡑과 관련하여 󰡐공공용지의 협의취득’을 원인으로 ○○구청으로 소유권이 이전되었는바, 쟁점토지 취득 당시(2003.12.16.)의 개별공시지가는 23,536,386원이고, 쟁점토지의 검인계약서상 취득가액은 25,000,000원이며, 쟁점토지의 수용금액이 105,129,600원임이 제출된 자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 2003.5.21. 쟁점토지의 전 소유자 오○○의 남편 김○○에게 90,000,000원을 빌려주고 4개월분 선이자 5,000,000원을 포함하여 95,000,000원의 차용증을 받았으며, 2003.12.3. 청구인과 오○○ 간에 “김○○씨의 채무금액 90.000.000원 중 ‘일부변제’조로 정산키로 한다. 김○○씨와 상면시에는 다시 정산키로 한다”라고 합의한 내용 및 청구인이 2006.8.3. 오○○에게 발송한 내용 증명인 “김○○의 채무 90,000천원에 대하여 일부변제조로 대물변제 받은 쟁점토지의 토지수용 보상금액 105,129천원 중 90,000천원은 원금을 상환한 것으로 하고 나머지 15,129천원은 등기비용 및 양도소득세 등에 충당하는 것으로 하여 채권채무 관계를 정산하고 이를 통지하니 합의서에 서명 날인하여 회송하여 주시기 바랍니다”라고 한 사실에서와 같이 쟁점토지가 대물변제된 것으로서 쟁점토지의 취득가액을 90,000,000원으로 보아야 한다고 하면서 청구인이 제시한 대물변제가액인 90,000,000원을 실지거래 취득가액으로 인정하지 못할 경우 ‘실지거래가액이 불분명한 경우’로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인이 2003.12.3. 오○○으로부터 쟁점토지를 취득할 때 ‘오○○과 한 ’합의서‘에 “․․․채무금액 90,000천원 중 ‘일부변제’조로 정산키로 한다” 고 되어 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 2003.12.16. 쟁점토지가 공원용지로서 개별공시지가가 23.536.386원인 점, 그리고 이에 기초하여 작성된 쟁점토지의 부동산매매계약서에 금액이 25,000,000원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후 채무자인 김○○을 상대로 쟁점토지를 90,000,000원에 대물변제 취득한 것으로 보아 채권채무관계를 소멸시킨다는 취지의 의사표시를 하지 않고 있다가 처분청에서 이 건 경정고지서를 발부한 이후에야 비로소 ‘채권채무관계를 소멸시키기로 한다’는 취지의 내용증명을 발송한 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지가 채권액 전액인 90,000,000원에 대한 대물변제로 취득한 것이라는 청구주장은 인정하기 어렵다고 판단된다. 한편, 청구인이 이 건 취득가액에 대하여 ‘실지거래가액이 불분명한 경우’로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하는 부분을 살펴보면, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 쟁점토지가 공원용지로서 개별공시지가가 23,536,386원이고 쟁점토지의 부동산매매계약서에 기재되어 있는 매매가액이 25,000,000원으로서 이 금액을 실지취득가액으로 보는 것에 무리가 없다고 여겨지므로 실지취득가액이 불분명한 경우에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다. 따라서, 처분청에서 이 건 양도소득세를 계산함에 있어 부동산 매매계약서에 기재된 금액인 25,000,000원을 취득당시 실지거래가액으로, 쟁점토지의 수용금액인 105,129,600원을 실지양도가액으로 보아 양도차액을 계산하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.