신축임대주택이 1세대 3주택 판정시 주택수에 포함되는 지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1999.8.27. ○○도 ○○시 ○○○구 ○○동 ○○○○-○○번지위에 신축한 다가구주택(대지 225.6m², 건물 401.04m², 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2005.4.28. 청구외 최○○ 등에게 양도하고 장기보유특별공제를 적용하여 2005년 귀속 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 2006.3.14. 쟁점주택의 양도일 현재 청구인이 쟁점 주택외에 3주택을 보유하였으므로 1세대 3주택 이상에 해당한다하여 장기보유특별공제를 배제하고 60% 중과세율을 적용하여 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 57,871,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.9. 이의신청을 거쳐, 2006.9.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 주택을 신축하여 판매하는 주택신축판매업자로 쟁점 주택의 양도 당시 보유한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○○○-○ 소재 3층 단독주택 및 근린생활시설(이하 “쟁점외주택①”이라 한다) 및 ○○도 ○○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○소재 5층 단독주택 및 근린생활시설(이하 “쟁점외주택②”이라 한다)은 청구인이 직접 신축한 미분양주택으로 1세대 3주택 판정시 제외되는 재고자산인 바, 이를 청구인이 보유한 주택수에 포함하여 해당 양도소득세를 과세한 이건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점외주택①과 쟁점외주택②는 신축년도가 2002년과 2003년이고 또한 상가주택으로 신축일부터 현재까지 계속 임대를 하고 있는 것으로 볼 때 판매목적이 아닌 것으로 확인되므로 청구인을 1세대 3주택이상 보유자로 보아 해당 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도 당시 청구인이 보유한 쟁점외주택①과 쟁점외주택②를 1세대 3주택 판정시 주택수에 포함하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】

① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 ․ 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.

② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액 ․ 기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액” 이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 15(괄호생략)

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30(괄호생략)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호 ․ 제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 + 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 + 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 + 8천만원 초과하는 금액의 100분의 36

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유 기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 40

○ 소득세법 시행령 제176조 의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

• 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 ․ 제4항의 규정에 의한 읍 ․ 면
• 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률 ․ 주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등” 이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

• 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다) ․ 군에서 5호의 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
• 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
• 다. 임대 주택법 에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 동법에 의하여 분양한 주택

3. ~ 10. (생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

1. 다가구주택: 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다.

2. 공동상속주택: 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속 주택을 소유한 것으로 본다.

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택: 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.4.1.부터 ○○주택건설이라는 상호로 건설업을 개업하여 주택신축판매업을 영위하고 있으며, 1999.8.27. 쟁점주택을 신축하여 2005.4.28. 청구외 최○○ 등에게 양도하고, ○○도 ○○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○소재 다가구주택(이하 “쟁점외주택③”이라 한다)을 신축하여 2002.3.27. 청구외 이○○ 1인에게 판매하였고, ○○도 ○○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○소재 다가구주택(이하 “쟁점외주택④”라 한다)을 신축하여 2002.7.28. 청구외 김○○에게 판매하고 2002년 귀속 종합소득세 신고시 이를 사업소득으로 신고하였고, 쟁점외주택①을 2002.7.13. 신축하고 쟁점외주택②를 2003.5.26. 신축하고, ○○도 ○○○시 ○○읍 ○○리 ○○○ ○○아파트 제○○○동 제○○○○호(대지권비율 30674.2m²분의 30.05, 전유부분의 건물 49.5m²)를 2001.12.21. 취득하여 양도 당시 주택 4채를 소유한 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 주택을 신축하여 판매하는 주택신축판매업자로 쟁점주택의 양도 당시 보유한 쟁점외주택① 및 쟁점외주택②는 청구인이 직접 신축한 미분양주택으로 1세대 3주택 판정시 제외되는 재고자산인 바, 이를 청구인이 보유한 주택수에 포함하여 해당 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 하면서, 청구인은 2001.4.1. 건설업 사업자등록을 하고 2001년에 쟁점외주택③과 쟁점외주택④를 신축하여 2002년에 동 주택들을 판매하고, 2002년도에 쟁점외주택①과 2003년도에 쟁점외주택②를 신축하여 현재까지 보유하고 있으며, 다가구주택 등의 가격이 하락하여 적정가격으로 상승할 때까지 하자있는 건물로 보이지 않도록 이들을 임대하였다고 주장한다.

(3) 그러나, 다세대주택을 신축하여 분양하려 하였으나 분양이되지 아니하여 청구인 명의로 소유권 보존등기를 마친 다음 오랫동안 임대하고 있는 경우 주택판매사업의 재고상품이라고 볼 수 없고 양도소득세 과세대상인 주택에 해당한다고 보고 있는 바(대법원 92누8439, 1992.9.14. 같은 뜻), 청구인은 다가구주택만이 아닌 상가건물을 포함하고 있는 쟁점외주택들을 신축하여 심리일 현재까지 3년이상 장기간 임대한 사실 등을 볼 때 임대수익을 위해 보유할 의사가 있었던 것으로 보여지므로 이를 사업용 재고자산으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 판매되지 않은 쟁점외주택들을 소득세법시행령 제167조 의 3의 1세대 3주택 판정시 주택수에 포함하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.