상속재산평가시 같은 동 소재 타 아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 당부

○○세무서장이 2006.9.13. 청구인들에게 한 2004년 귀속 상속세 51,125,960원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 ○○아파트 1동 1100호의 상속재산가액을 157,500천원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인 양○희, 양○희, 양○희, 양○희 등 4인(이하 “청구인들”이라 한다)은 2004.5.9. 사망한 홍○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들로서 상속재산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 ○○아파트 79동 200호(피상속인 소유지분은 3/11으로 이하 “쟁점1아파트”라 한다)와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 ○○아파트 1동 1100호(이하 “쟁점2아파트”라 한다)에 대한 상속재산가액을 기준시가로 평가(쟁점1아파트는 255,000천원, 쟁점2아파트는 157,500천원)하여 상속세를 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점1아파트의 상속재산가액을 2004.4.11. 거래된 위 같은 단지 내 73동 200호(이하 “비교대상1아파트”라 한다)의 매매사례가액은 319,090천원으로 평가하고, 쟁점2아파트에 대하여는 2004.5.16. 거래된 같은 동 900호(이하 “비교대상2아파트”라 한다)의 매매사례가액인 248,000천원으로 평가하여 2006.9.13. 청구인들에게 2004년 귀속 상속세 51,125,960원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.11. 이의신청을 거쳐 2006.9.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점1아파트는 피상속인이 2002.7.26. 남편으로부터 상속받은 것으로 동 아파트의 상속재산가액을 국세청 기준시가로 평가하여 신고하였음에도 비교대상1아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 평가한 처분은 적절치 아니하고, 쟁점2아파트의 경우 12층 건물중 11층이고, 비교대상2아파트는 로얄층인 9층으로 시가 등에 있어서 차이가 있음에도 비교대상2아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 동 아파트의 상속재산가액을 평가한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속재산가액의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의하여 평가하여야 하고, 상속개시일 전후 6월이내의 매매사례가액도 시가로 볼 수 있는 바, 쟁점1아파트와 쟁점2아파트의 상속재산가액을 면적, 위치, 용도 및 층 등이 유사한 비교대상1아파트와 비교대상2아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 평가한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속재산인 아파트의 상속재산가액을 평가함에 있어 같은 동 소재 다른 아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등 】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상항 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등 】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․수용 ․ 경매(생략)또는 공매(생략)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용 ․ 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 ․ 경매가액 또는 공매가액.(단서생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1아파트에 대하여 살펴보면, 청구인이 쟁점1아파트에 대한 상속재산가액을 국세청 기준시가로 평가하여 신고한데 대하여 처분청은 상속일로부터 1개월 전에 거래된 같은 단지 내 같은 평형인 비교대상1아파트의 매매사례가액을 시가로 보았는 바, 청구인은 비교대상1아파트의 매매사례가액을 시가로 보는 것은 적절치 않다고 주장하고 있으나, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액등도 시가로 보도록 규정하고 있고, 쟁점1아파트와 비교대상1아파트는 같은 42평형으로 면적이 같고, 같은 층(2층)의 같은 방향(남향)일뿐만 아니라, 기준시가도 서로 같으므로 처분청이 비교대상1아파트를 매매사례가액을 쟁점1아파트의 시가로 보아 상속재산가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 청구인은 쟁점2아파트와 비교2대상아파트는 층수가 다르고 국세청 기준시가도 상이하므로 쟁점2아파트의 상속재산가액을 평가함에 있어서 비교대상2아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점2아파트와 비교대상2아파트는 같은 동에 같은 24평형이고, 같은 서남향으로 조건이 매우 유사하다고 볼 수 있겠으나, 쟁점2아파트의 층수는 12층 중의 11층이고, 비교대상2아파트는 12층 중의 9층으로 비교대상2아파트가 쟁점2아파트보다 더 선호되는 층에 위치하고 있고 있을 뿐만 아니라, 상속개시일(2004.5.9) 당시인 2004.4.30. 고시된 국세청 기준시가에 있어서도 쟁점2아파트는 157,500천원인 반면 비교대상2아파트는 165,000천원으로 7,500천원의 차이가 나고 있다. 또한, 국세청 전산자료에 의하면,2004.2.20.~2004.9.20.까지 쟁점2아파트에 소재한 같은 평형 아파트의 매매하한가는 195,000천원이고, 매매상한가는 230,000천원인 것으로 조사되어 있는 바, 처분청이 시가로 본 비교대상2아파트의 매매사례가액 248,000천원은 매매상한가에 비하여 18,000천원이 높게 나타나고 있어 동 매매사례가액은 시가를 적정히 반영하고 있다고 보기 어렵다. 따라서, 비교대상2아파트의 매매사례가액을 쟁점2아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.