토지와 주택의 소유자가 다른 부동산 중 토지의 양도에 대하여 기준시가로 신고하였으나 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심2005중3746 /

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2005.10.18. 서울특별시 OOOO OOO OOOO OO OOOOOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 학교법인 OOOO에게 17억원에 양도하고, 청구인의 자부 한OO도 2005.10.18. 쟁점토지 위 다가구용 단독주택 659.65㎡(이하 “양도주택”이라 하고 쟁점토지와 양도주택을 합하여 “양도부동산”이라 한다)를 학교법인 OOOO에게 6억원에 양도한 후, 청구인은 쟁점토지의 소재지가 양도당시 투기지역이 아니라는 이유로 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 2005.11.2. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2006.3.30. 한OO의 양도소득세 관할세무서장인 OO세무서장으로부터 ‘양도주택은고가주택에 해당하여 부수토지인 쟁점토지는 실지거래가액에 의하여 과세되어야 한다’는 과세자료 통보를 받고 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 2006.8.17. 청구인에게 2005년도 양도소득세135,263,700원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인 소유의 공부상의 토지를 양도한 것이지 주택을 양도한 경우가 아님에도 타인 소유의 건축물과 함께 전체를 고가주택으로 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도부동산은 토지와 주택의 소유자가 다르나 주택 및 부수토지의 합계액이 6억원을 초과하여 고가주택에 해당하므로 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 과세한 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 토지와 주택의 소유자가 다른 부동산 중 토지의 양도에 대하여 기준시가로 신고하였으나 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

(2) 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 처분청은 쟁점토지를 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 이 건 고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 과세근거는 다음과 같다. (가) 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서에는 ‘쟁점토지는 17억원, 양도주택은 6억원으로 1인에게 일괄양도하였고, 총 양도가액이 23억원으로 고가주택에 해당하므로 쟁점토지의 양도에 대하여 실지가액에 의한 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다’라고 되어 있다. (나) 청구인의 자로서 한OO의 남편인 유OO이 작성한 양도부동산에 대한 영수증(2005.11.18.)에는 ‘쟁점부동산을 학교법인OOOO에 매도하고 23억원(토지 17억원, 건물 6억원)을 수령하였음을 확인한다’라고 되어 있다.

(3) 청구인은 토지만 양도하였음에도 타인 소유의 건축물과 함께 전체를 고가주택으로 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 토지·건물 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 청구인의 소유로, 양도주택은 청구인의 자부 한OO의 소유로 되어 있음이 확인된다. (나) 청구인의 양도소득세 예정신고서(2005.11.2.)에 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고(양도가액 510,224천원, 취득가액 178,443천원, 양도차익 326,427천원, 납부세액 62,698,800원)하였음이 확인된다.

(4) 살피건대, 소득세법 시행령 제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는 소득세법 제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하여야 할 것인 바(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO OO), 토지와 주택의 소유자가 다르지만 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 양도부동산에 대하여 처분청이 이를 고가주택으로 보아 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.