증여재산가액 평가 적정여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.3.29. 아버지 김○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 107동 1702호 (77평형인 203.12 ㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 16.87%를 증여받고 2004.6.29. 쟁점아파트의 가액을 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가에 의하여 413,494천원으로 평가하고 그 중 16.87%인 69,756,445원을 증여재산가액으로 평가하여 증여세 12,556,160원을 신고 • 납부하였다.
• 나. 2005년 10월 ○○지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사 시 쟁점아파트와 동일 아파트단지내의 유사 평형인 110동 1502호(76평형인 202.32㎡이고, 이하 “비교대상아파트” 라 한다)가 이 건 증여일 후 3월 이내인 2004.3.31. 1,708,000천원에 거래된 사실을 확인하고, 청구인의 증여재산가액을 비교대상아파트의 매매사례가액 중 16.87%를 적용한 288,139,600원으로 평가하여 과세할 것을 감사지적하였고, 이에 따라 처분청은 2005.12.8. 청구인에게 2004.3.29. 증여분 증여세 73,857,390원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.24. 이의신청을 거쳐 2006.8.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 2004.3.29. 아버지로부터 쟁점아파트 중 16.87% 지분을 증여받을 당시 쟁점아파트에 대한 국세청 기준시가가 고시되어 있지 아니하였고, 다른 아파트의 매매사례가액도 확인할 수 없어 상속세 및 증여세법 제61조 1항 에 따라 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가에 의하여 쟁점아파트의 시가를 413,494천원으로 평가하고 이에 따라 증여재산가액을 69,756,445원으로 평가하여 증여세를 신고 • 납부하였으나, 처분청은 이를 부인하고 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이 건 과세하였는 바, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항에 “당해 재산과 유사한 다른 재산”이라는 규정은 유사 재산에 대한 평가기준, 방법, 절차 등의 세부사항이 명확하고 상세하게 규정되어 있지 아니하기 때문에 과세요건 명확주의에 위배되는 것이므로 증여재산가액의 평가 시 다fms 재산의 매매사례가액보다 보충적 평가방법을 적용하는 것이 보다 합리적이다. 또한, 아파트의 시세는 개별성이 강해서 같은 평형의 아파트라도 각 층마다 가격이 다르고 같은 층이라도 조망권, 내부인테리어 여부, 매매주체의 자금상황, 선호도 등의 여러 가지 가격변동 요인에 따라 상대적인 가격차이가 있는 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 약 230m 정도 떨어져 있고, 상가 밀집지역과 버스정류장 인근에 위치하여 근린생활여건이 좋아 가격형성에 훨씬 더 유리한 입지조건인데 이러한 가격요인을 전혀 고려하지 아니하고 쟁점아파트의 시가를 납세자가 확인할 수 없는 비교대상아파트의 매매사례가액으로 단순히 적용하여 과세한 처분은 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 2003.12.31. 개정된 상속세및증여세법 시행령 제49조 제5항 에 의하면, 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있어 이러한 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법에 우선하여 이를 적용하여야 한다. 그리고, 국세청통합전산망에 의한 아파트시세정보를 보면, 쟁점아파트가 소재한 아파트단지내의 쟁점아파트와 동일평형아파트(107동, 108동, 109동, 110동)의 2004.3.20.자 시세는 상 • 하한가 및 평균가가 각각 1,700백만원, 1450백만원 및 1,530백만원로 나타나고, 국세청장이 2004.4.30. 최초 고시한 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 기준시가는 1,530백만원으로 확인되며, 2004.2.11.자로 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액이 1,708백만원인 사실 등을 보면, 청구인이 신고한 쟁점아파트의 평가금액 413,492천원은 그 합리성이 결여되어 정당한 시사 평가액으로 볼 수 없다. 또한, 비교대상아파트와 쟁점아파트는 최고층이 24층이고 각각 15층 2호 및 17층 2호 라인으로 위치, 용도가 동일하며, 건물면적은 쟁점아파트(203.12㎡)가 비교대상아파트(203.32㎡)에 비하여 약간 더 커 납세자에게 불리한 매매사례가액을 적용하였다고 볼 수 없고, 동일 아파트단지내에 연접한 정남향아파트로 모두 한강 조망이 가능한 등으로 상대적 시가차이가 있다고 볼 만한 사유도 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 시가를 증여일 후 3월 이내의 인근 비교아파트의 매매사례가액을 기준으로 평가하고 이를 기준으로 청구인이 증여받은 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세및증여세법 시행령제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.12.17. 청구인의 아버지 김○○과 공동 (청구인의 지분 83.13%, 김○○의 지분 16.87%)으로 ○○건설 주식회사로부터 쟁점아파트를 취득하였다가 2004.3.29. 청구인이 아버지로부터 쟁점아파트의 나머지 16.87% 지분을 증여 취득하였고, 2004.6.29.청구인이 쟁점아파트의 가액을 보충적 평가방법에 의하여 413,494천원으로 평가하고 그 중 16.87%인 69,756천원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고한데 대하여 처분청은 ○○지방국세청장의 감사지적에 따라 쟁점아파트의 시가를 이 건 증여일로부터 3월 이내에 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액인 1,708백만원으로 평가하고 이를 기준으로 증여재산가액을 288,139,600원으로 평가하여 이 건 과세한 사실이 쟁점아파트의 등기부등본, 청구인의 증여세신고서 및 처분청의 과세자료등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 비교대상아파트의 매매사례가액을 조사한 내역 및 이 건 증여일(매매일) 당시 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준 시가는 아래 <표> 와 같고, 이들 아파트에 대한 국세청전산망에 의한 아파트시세정보에 의하면, 2004.3.20. 기준으로 상한가는 1,700백만원, 하한가는 1,450백만원, 평균가는 1,575백만원으로 동일한 시세로 조회되고 있다. <표> 처분청의 비교대상아파트 매매사례가액 조사내역 (단위: 천원) 동 • 호수 평수(㎡) 매매계약일 (증여일) 매매가액 국세청 기준시가 (04.4.30.최초고시) 비고 107-1702 77평형 (203.12) (2004.3.29)

• 1,530,000 쟁점아파트 110-1502 76평형 (202.32) 2004.3.31 1,708,000 1,530,000 쟁점아파트 (3) 상속세및증여세법 제60조 에 의하면, 증여재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용 • 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31 신설 개정된 같은법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적 • 위치 • 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례 가액도 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 이는 증여세에 대하여 포괄주의를 채택하면서 당해 재산과 면적 • 종류 • 용도 • 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다고 할 것이므로 증여일 전후 3월 이내에 거래된 매매사례 아파트가 당해 증여아파트와 면적 • 위치 • 용도 및 종목이 동일하거나 유사하다면 동 아파트의 매매사례가액을 기준시가 보다 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다(국심 2005서1400, 2005.7.4 같은 뜻임).

(4) 이 건의 경우, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교 대상아파트는 이 건 증여일(2004.3.29.)로부터 3월 이내인 2004.3.31. 거래되었고, 쟁점아파트와 같은 아파트 단지내에 위치하고 있으며, 각각 24층 건물 중 15층 2호 및 17층 2호로 한강쪽으로 맨앞 라인에 위치한 정남향 아파트로 모두 한강조망이 가능하고 면적도 거의 유사하여 상대적인 시가 차이가 있다고 볼 만한 사유도 없어 보이고 2004.4.30. 국세청장이 쟁점아파트 및 비교대상아파트에 대하여 최초 고시한 기준시가도 1,530,000천원으로 동일하므로 비교대상아파트는 쟁점아파트와 면적 • 위치 • 용도 및 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되는 것으로 보인다.

(5) 그렇다면, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이를 기준으로 청구인의 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.