이 건 임차권이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2000.5.10. ○○주식회사와 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하〃쟁점아파트〃라 한다)를 임대보증금 1억3,870만원에 임대차계약을 체결하고 2002.8.20. 전입하여 거주하던 중 2003.12.22. 위 임차권을 여○○에게 3억 원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 위 임차권의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 2006.7.14. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 60,517,900원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 여○○에게 양도한 쟁점아파트 임차권은 등기부상 등기된 사실이 없을 뿐만 아니라, 분양권으로 전환될 수 있는 일정 임차기간 이전에 양도한 것이어서 단순한 채권에 불과하므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양수인 여○○이 청구인에게 임차보증금 외에 추가로 대금을 지급한 것은 차후에 일정기간의 임차기간 이후 임대주택을 분양받을 수 있다는 사실에 기인한 것이므로 이 건 임차권 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 일정기간 임대 후 분양 전환되는 임대주택의 임차인이 그 일정기간이 경과하지 아니한 상태에서 임차권을 양도한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 2.다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(괄호생략)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 등기부등본, 청구인의 주민등록정보, 처분청의 양도소득세 조사종결보고서 및 청구인과 ○○주식회사가 작성한 임대차계약서(2000.5.10.) 등에 의하면, 다음 각 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2000.5.10. 쟁점아파트를 임대보증금 1억3,870만원에 임차하기로 ○○주식회사와 임대차계약을 체결하였다. (나) 청구인은 2002.8.20. 쟁점아파트 주소지에 전입신고를 하였고, 2003.3.22 확정일자를 취득하였다. (다) 청구인은 2003.12.22. 기존 임차권을 포기하고 대체계약을 하는 형식으로 여○○에게 쟁점아파트의 임차권을 3억원에 양도하였다. (라) 여○○은 2005.4.18. ○○주식회사로부터 쟁점아파트를 분양받아 소유권이전등기를 경료하였다.

(2) 청구인과 ○○주식회사가 작성한 임대차계약서(2000.5.10.)에는 주요특약사항으로 쟁점아파트의 입주일은 2002.10월 중이며 구체적인 입주날짜는 임대인이 추후 통지하기로 하고(제2조), 임대인은 최초 입주기간 만료일부터 5년이 경과한 후 청구인에게 쟁점아파트를 매각하기로 하되 다만, 임대 주택법 시행령 제9조 제2항 에 의거하여 임대의무기간의 1/2이 경과한 경우로써 임대인과 임차인이 쟁점 아파트의 매매에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 시장 ∙ 군수 또는 구청장에게 신고한 후 임대인은 임차인에게 매각할 수 있으며(제11조 제1항 제1호), 임대인과 임차인이 합의하여 임대기간의 1/2이 경과한 후(입주 2년6개월 후) 분양전환 시 분양전환가격은 임대보증금 총액으로 하는 것으로 기재되어 있다.

(3) 양도소득세 과세대상인 부동산을 취득할 수 있는 권리의 법위에는 부동산 자체의 취득을 주목적으로 하는 권리로서 부동산의 취득을 권리의 적정대상으로 하거나 그렇지 않더라도 적어도 그 권리를 취득하는 사실상의 주된 목적이 부동산 자체의 취득에 있어 향후 추가적인 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거천다면 그 부동산을 취득할 수 있는 권리가 포함되는 것으로 풀이된다(대법원 98두205, 2000.9.29 같은 뜻임).

(4) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 청구인이 양도한 쟁점아파트 임차권은 일정기간 임차기간이 경과하면 쟁점아파틀 매수할 수 있는 우선권이 부여되어 있으며, 동 우선권은 임차인이 권리를 포기하지 않으면 다른 자는 쟁점아파트를 매수할 수 없는 배타적인 권리라는 점에서 그 실질이 부동산을 취득할 수 있는 권리와 다를 게 없다고 판단된다. 이 건의 경우, 청구인은 당초 임대보증금과 별도로 추가금을 받고 양수인 여○○에게 일정 임차기간이 경과하면 분양권으로 전환되는 쟁점아파트 임차권을 양도하여 쟁점아파트를 양수인이 분양받는 사실이 확인되고, 양수인은 단순히 임차권을 취득하고자 거액의 추가금을 지급한 것이 아니므로 이 건 임차권 양도는 일정 임차기간이 경과하지 아니하여 분양권으로 전환되기 이전이라 하더라도 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 봄이 타당하디.

(5) 따라서, 처분청이 쟁점아파트 임차권의 양도를 소득세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.