쟁점아파트의 상속재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 상속세를 부과한 처분의 당부

○○세무서장이 2006.2.21. 상속재산 중 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○번지 ○○아파트 ○동 ○○○호의 상속재산가액을 1,375,000,000원으로 보아 청구인들에게 한 2004.6.29. 상속분 상속세 98,321,560원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인 유○○, 장○○, 장○○(이하 “청구인들”이라 한다)은 장○○의 사망(2004.6.29. 상속개시, 사망원인: 심장마비)에 따른 상속세를 2004.12.29. 신고하면서, ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○번지 ○○아파트 ○동 ○○○호(건물전유부분 185.13㎡, 대지권비율 106.37㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 재산가액을 기준시가인 1,071,500천원으로 평가하였다. 처분청은 이에 대하여 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조 제5항의 규정에 의하여 같은 단지내 같은 동, 같은 평형인 ○○아파트 ○동 ○○○○호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 1,375,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보고 이를 토대로 2006.2.16. 청구인들에게 2004.6.29. 상속분 상속세 98,321,560원을 결정고지 하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2006.5.19. 이의신청을 거쳐, 2006.9.4. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 13층인 비교대상아파트는 1층인 쟁점아파트보다 층수 및 조망권 등에 있어서 우위에 있어 동일하거나 유사한 다른 재산이라 볼 수 없으므로 비교대상아파트의 매매사례가액으로 쟁점아파트의 가액을 평가하는 것은 객관성이 없어 부당하며, 국세청장이 고시한 아파트의 기준시가는 공신력이 있는 평가액으로서 시가가 불분명한 경우에는 기준시가를 준용하는데 처분청에서 기준시가가 쟁점아파트보다 높은 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 것은 신의성실의 원칙을 위반한 처분이니 기준시가로 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 규정에 의거 쟁점아파트와 면적 ‧ 위치 ‧ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 동법 제60조 제2항의 규정상 시가로 보도록 규정되어 있으며, 상속개시일(2004.6.29.)로부터 전 ‧ 후 6개월이내의 기간 중에 있는 쟁점아파트와 같은 단지내, 같은 동, 같은 평형인 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세하였으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 상속재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 상속세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ‧ 공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ‧ 규모 ‧ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격 ‧ 구조 ‧ 용도 ‧ 위치 ‧ 신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정 ‧ 고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 ‧ 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 ‧ 규모 ‧ 거래상황 ‧ 위치 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ‧ 고시한 가액을 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법 제76조 【결정 ‧경정】

① 세무서장등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ‧ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ‧ 감정 ‧ 수용 ‧ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매(이하 이항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (이하생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ‧ 위치 ‧ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 피상속인 장○○이 1996.5.29. 취득한 쟁점아파트는 동인의 사망(2004.6.29.)으로 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2004.10.18.자(등기접수일)로 청구인에게 소유권이 이전된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 와 동법 시행령 제49조 제5항에 의하여 쟁점아파트와 면적 ‧ 위치 ‧ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 하는 규정에 의거 상속개시일(2004.6.29.)로부터 전 ‧ 후 6개월이내의 기간 중에 있는 쟁점아파트와 같은 단지내, 같은 동, 같은 평형인 비교대상아파트의 매매사례 가액인 1,375,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 사실이 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 이에 대하여 비교대상아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 높고, 쟁점아파트는 1층인데 반해 비교대상아파트는 13층으로 층수 및 조망권 등에 있어서 우위에 있으므로 동일하거나 유사한 다른 재산이라 볼 수 없어 청구인의 쟁점아파트와 유사하지도 않은 비교대상아파트의 매매사례가액으로 쟁점아파트의 가액을 평가하는 것은 객관성이 없어 부당하므로 처분청에서 기준시가가 쟁점아파트보다 높은 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 것은 신의성실의 원칙을 위반한 처분이므로 기준시가로 경정하여야 한다고 주장하고 있다.

(4) 아파트의 경우 같은 단지내 같은 동 ‧ 평형이라도 층에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인 바, 이 건의 경우 쟁점 아파트가 1층임에 비하여 비교대상아파트는 같은 동의 13층이고, 쟁점아파트의 동남쪽으로는 도로와 ○○중학교가 위치하고 있어 조망권 및 생활환경 등에서 비교대상아파트에 비해 상대적으로 열악한 환경에 처해있는 점과 이건 매매사례가액이 상속개시일 전후인 2004.6.28.자 국민은행 부동산 시세(일반거래가 1,300백만원 수준)보다 높으며, 비교대상아파트의 기준시가(1,121,000천원)가 쟁점아파트의 기준시가(1,071,500천원)보다 높게 나타나는 점 등을 고려해 볼 때, 비록 상속일로부터 6개월 이내에 매매되었다 하더라도 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 이른바 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액에 해당한다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점아파트 상속분에 대해서 매매사례가액을 찾아 다시 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 비교대상아파트의 매매가액을 상속당시 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.