아파트 매매가 양도세를 회피하기 위한 가장매매에 해당하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.6.24. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도하고 1세대 1주택에 해당한다 하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 청구인의 처가 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○파트(“이하 ”○○파트“라 한다)를 소유하고 있었다 하여 2006.2.9.청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 48,499,030원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.3. 이의신청을 거쳐 2006.8.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점아파트를 양도하기 전인 2002.6.11. 청구인의 처 정○○이 소유한 ○○아파트를 청구인의 동서인 권○○에게 양도하여 쟁점아파트 양도당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였음에도 ○○아파트의 매매를 가장매매로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하고, 청구인이 2003.6.25. 권○○으로부터 ○○아파트를 취득한데 대하여 청구인의 처가 청구인에게 증여한 것으로 본 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2002.6.24. 쟁점아파트를 양도하기 전에 ○○아파트를 권○○에게 양도하였다고 주장하고 있으나, 정상적인 대가지급이 없는 가장매매로 판단되므로 쟁점아파트 양도당시 1세대 2주택을 소유한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하고, 청구인에게 ○○아파트가 소유권 이전된 데 대하여 증여로 보아 증여세(과세미달)를 결정한 처분도 적법하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트 양도당시 청구인이 1세대 1주택에 해당하는 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 같은법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 상속세 및 증여세법 제44조 【배우자 등에 대한 양도시의 증여추정】

① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자 등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등에게 증여한 것으로 추정한다.

② 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도한 재산을 그 특수관계에 있는 자가 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 등에게 다시 양도한 경우에는 그 특수관계에 있는 자가 당해 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당초 양도자가 그 배우자 등에게 직접 증여한 것으로 추정한다.

③ 제1항 및 제2항은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

5. 배우자 등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

○ 같은법시행령 제33조 【배우자 등에 대한 양도시의 증여추정】

② 법 제44조 제3항 제5호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우

2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 양도(2002.6.24. 소유권이전등기)하기 전인 2002.6.11.청구인 처(정○○) 소유의 ○○아파트가 청구인의 동서인 권○○에게 매매를 원인으로 소유권 이전등기 되었다가 2003.6.25. 다시 청구인 명의로 소유권 이전등기된 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 처분청은 ○○아파트의 매매에 대하여 쟁점아파트의 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 목적으로 한 가장매매로 본데 대하여 청구인은 실제로 권○○에게 ○○아파트를 매도하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 대금 수령한 경위를 보면, 청구인은 2002.4.27. 쟁점아파트를 379백만원에 신○○에게 양도하는 것으로 계약을 체결하였고, 매도인(청구인)의 대리인인 정○○(처형)이 매매대금 379백만원에서 임대보증금 100백만원을 차감한 279백만원을 수령하여 2002.4.30~2002.7.29까지 7회에 걸쳐 274백만원을 청구인의 ○○은행 예금계좌에 송금한 것으로 처분청 자료에 의하여 확인되고 있는 바, 청구인은 쟁점아파트의 양도대금 379백만원 중 계약금 30백만원은 2002.4.27 수표로 수령하였고, 2002.5.25.자 중도금 120백만원은 권○○에게 대여하여 권○○이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트의 임차보증금(140백만원)을 지급하는 데 사용하였으며, 2002.6.22. 잔금 229백만원 중 임대보증금 100백만원을 제한 129백만원을 권○○에게 대여하였다고 주장하고 있으나, 임대차계약서 외에 위 금원의 대여 및 상환 사실이 확인되는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 받아들이기 어렵다. 한편, ○○아파트의 매매계약서에 의하면 2002.5.8. 정○○이 권○○에게 동 아파트를 210백만원에 매도하기로 계약체결(쌍방합의)한 것으로 나타나는 바, 청구인은 매매대금 중 계약금 1백만원은 2002.5.8. 현금으로 수령하였고, 중도금 31백만원은 2002.5.29. 청구인의 위 ○○은행 예금계좌로 입금받았고, 임대보증금 130백만원을 제한 잔금 48백만원과 개인적인 채무 31,500천원을 더하여 2002.7.2. 위 예금계좌에 79,500천원을 입금하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 처분청에 제출한 이의신청서에 의하면 2002.7.2. 입금된 79,500천원은 쟁점아파트의 양도대금 중 정○○이 신○○으로부터 잔금조로 수령한 129백만원 중에서 79,500천원을 청구인 예금계좌로 입금한 것이고, 나머지 49,500천원은 수표로 직접 수령하였다고 기재되어 있어 2002.7.2. 권○○으로부터 ○○아파트 매매 잔금으로 48백만원을 수령하였다는 청구인의 주장은 사실로 보기 어려울 뿐만 아니라, 앞서 잔금 129백만원을 권○○에게 대여하였다는 주장과도 일치하지 아니하여 청구인의 주장은 신뢰하기 어려운 바, 2002.5.29. ○○아파트의 중도금으로 입금하였다는 31백만원도 사실정황 및 위 예금통장의 입금액 등으로 볼 때 쟁점아파트의 양도대금으로 정○○이 수령한 후 청구인의 예금통장에 입금한 금액 중 일부로 봄이 타당해 보인다. 또한, 청구인은 2003.5.3. 위 ○○아파트를 동서인 권○○으로부터 다시 취득하면서 매매대금 217,500천원 중 계약금 10,000천원은 2003.5.3. 현금으로 지급하였고, 중도금 40,000천원과 임대보증금 130,000천원을 제외한 잔금 37,500천원 등 합계 77,500천원은 청구인이 권○○에게 2002.5.25 대여한 120백만원과 상계하였다고 주장하고 있으나, 중도금 40,000천원의 입금내역을 보면, 2003.6.11. 성○○(청구인의 직장동료)의 예금계좌에서 청구인의 예금계좌로 입금되었다가 같은 날 권○○의 예금계좌로 입금된 후 다음 날인 2003.6.12 김○○(청구인 직장의 직원)의 예금계좌에 입금되었다가 2003.6.13. 성○○의 예금계좌로 다시 입금된 것으로 처분청 자료에 의하여 확인되고, 잔금 37,500천원도 2003.6.24. 성○○의 예금계좌에서 청구인의 예금계좌로 입금되었다가 2003.6.25. 권○○의 예금계좌로 입금된 후 2003.7.1. 김○○의 예금계좌를 거쳐 성○○의 예금계좌로 다시 입금된 것으로 확인되고 있어 사실상 대금 수수없이 금융자료만 조작한 것으로 확인되고 있어 쟁점아파트의 양도대금 중 권○○에게 대여한 120백만원과 위 77,500천원을 상계하였다는 주장은 사실이 아닌 것으로 보인다. 이상의 사실을 종합하여 볼 때 청구인은 ○○아파트를 동서인 권○○에게 양도하였다고 주장하고 있으나 주장만 할 뿐 대금 수수사실 등 이를 뒷받침할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 처분청이 ○○아파트의 양도에 대하여 대금 수수가 없는 가장매매로 보아 청구인이 쟁점아파트 양도당시 1세대 2주택을 소유하였다 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 한편, 처분청은 청구인의 처가 ○○아파트를 특수관계자인 권○○에게 양도하고 권○○이 다시 청구인에게 양도한데 대하여 상속세 및 증여세법 제44조 제2항 의 규정을 적용하여 2003.6.25. 청구인의 처가 청구인에게 ○○아파트를 증여한 것으로 보아 증여세(과세미달)를 경정한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 위 법 같은 조 제2항 및 제3항에 의하면, 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도한 재산을 그 특수관계에 있는 자가 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 등에게 다시 양도한 경우에는 그 특수관계에 있는 자가 당해 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당초 양도자가 그 배우자 등에게 직접 증여한 것으로 추정한다고 규정하면서 배우자 등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니하는 것으로 규정하고 있는 바, 앞서 살펴 본 바와 같이 ○○아파트의 양도는 가장매매로서 대가의 지급 사실이 확인되지 아니하므로 처분청이 관련법령에 의하여 2003.6.25. 청구인의 처가 ○○아파트를 청구인에게 증여한 것으로 본 처분은 적법하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.