동일 단지 내에 소재한 아파트의 매매사례가액을 증여세 과세가액으로 볼 수 있음.

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004. 8. 23. 딸 조○○으로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○번지 ○○2차아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 이를 기준시가인 142,500천원으로 평가하여 증여세를 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 이에 처분청은 증여세 실지조사 결과 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 의 규정에 의거 쟁점아파트와 면적, 용도가 동일하고 위치가 유사한 같은 단지내 ○○동 ○○호 아파트(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매사례가액인 179,000천원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 청구인이 신고한 증여재산가액과의 차액에 대하여 2006. 8. 24. 청구인에게 2004. 8. 23. 증여분 증여세 4,200,780원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 8. 31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 유사한 재산의 매매사례가액을 알 수 없어 국세청장이 고시한 기준시가를 신뢰하고 납세의무를 이행하였으며, 부동산은 개별성이 매우 강하여 비슷한 물건이라 할지라도 발코니 철거, 벽면 개보수, 인테리어개수 등에 따라 가격차이가 심하게 발생하고 있는데도 당해 증여재산의 현장조사를 실시하지 아니하고 단순히 같은 단지내의 유사한 층, 같은 평형 등의 아파트를 유사한 재산으로 보아 그 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 유사한 재산의 매매사례가액 등 적용여부 파악을 위하여 국세통합전산망을 통해 확인한 바, 평가기준일(2004. 8. 23.)전후 3개월 이내인 2004. 9. 1. 양도된 매매사례아파트는 쟁점아파트와 면적(32평형) ․ 용도가 동일하고 위치(같은 단지내의 옆동 14층)가 유사한 재산으로서 그 매매사례가액 179,000천원을 확인하여 이를 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 동일 단지내에 소재한 아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지의 여부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간” 이라 한다)이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 답변서, 과세전적부심사결정서, 증여세조사종결보고서등의 기록에 의하면, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내의 옆동인 ○○동 14층에 남향으로 위치한 32평 규모이고 기준시가도 142,500천원으로서 쟁점아파트와 위치, 면적, 방향, 층수, 공시지가가 같거나 유사하며, 이 건 증여 후 3개월 이내인 2004. 9. 1. 179,000천원에 거래된 사실이 나타나고, 또한, 국세청전산자료(공동주택 거래시가내역)에 의한 쟁점아파트 단지내 동일평형 아파트의 증여일 현재 시세는 180,000천원~200,000천원이며, 국민은행 부동산사이트의 매매가액시세도 177,500천원~197,500천원으로 조사되었다. (2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 에 의하면, 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있으므로 이러한 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가 보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이고, 이와 같이, 쟁점아파트와 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보는 것이 상당하다.

(3) 한편, 청구인은 개별 아파트마다 내부시설 및 보존상태 등에 따라 가격 차이가 있으므로 개별 실상을 반영하여 아파트를 평가하여야 한다고 주장하나, 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 실내장식 등은 재산가격에 크게 영향을 미치지 못하는 것이고 오히려 아파트의 위치나 조망권 등이 가격에 미치는 영향이 크다고 할 것인데 쟁점아파트와 매매사례아파트의 경우 각 15층 및 14층이고 같은 방향으로서 위치나 조망권 등이 유사하고 국세청기준시가도 동일한 가격으로 고시되어 있으며 특별한 사정이 있다는 증거는 찾아 볼 수 없으므로 위 매매사례가액을 시가로 적용한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.