개별공시지가가 없는 토지로 보아 취득한 해의 개별공시지가를 적용할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1997.6.14. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○번지 임야 1,276㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)등을 취득하여 보유하다가 2004.11.25. 양도하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 1997.6.30. 고시(1997.1.1.기준)한 개별공시지가로 적용하여 2004년 귀속분 양도소득세 78,102,780원을 자진신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 위 취득가액을 부인하고 쟁점토지 취득당시 고시된 1996년 개별공시지가(1996.6.28. 고시)를 적용하여 2006.6.9. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 170,611,280원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 지목이 임야로 되어 있으나 1966.4.29. 일반주거지역으로 편입된 이래 수십년간 도로로 이용(또는 사용)된 적이 없는 토지이고, 개별공시지가가 시행되던 첫 해(1991년)에도 주거나 대지로 평가되어 고시되었는데 1994년부터 1996년까지 3년간은 갑자기 도로로 평가되어 전년도의 3분의 1에도 미치지 못하는 가격으로 고시되었다가 청구인이 쟁점토지를 취득하던 해인 1997년부터 다시 주거나대지로 평가되어 고시되었다. 1997.1월 중 지가 담당공무원이 개별공시지가를 조사할 당시 쟁점토지를 나대지로 알고 평가하였고 청구인도 1997.6.14. 쟁점토지를 취득하면서 나대지로 알고 취득하였으며 고시만 1997.6.30.한 것뿐인데 청구인이 16일전인 1997.6.14. 취득하였다 하여 직전연도에 도로로 평가하여 고시한 개별공시지가를 적용하는 것은 실질과세원칙에 위배되어 부당하다. 따라서, 쟁점토지와 같은 경우에는 개별공시지가가 없는 것으로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서규정에 따라 취득가액을 평가하여 결정함이 타당하며, 이때 평가가액은 1997.6.30.고시한 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적이므로 1997.6.30. 고시한 개별공시지가를 취득가액으로 적요하여 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이용상황이 도로로 평가된 1996년 고시된 개별공시지가보다는 토지의 이용상황이 나대지로 평가한 취득당시 당해 연도에 고시된 1997.6.30.의 개별공시지가로 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지는 1991년부터 빠짐없이 개별공시지가가 고시된 토지로 개별공시지가가 없을 때 적용하는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서규정을 적용할 여지가 없다. 또한, 시 ․ 군 ․ 구에서 평가한 개별공시지가의 부당함을 이유로 양도소득세 과세처분을 다툴 수 없는 것이고, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하는 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지에 대하여 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서규정에 의거 취득한 해의 개별공시지가를 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 양도가액은 당해 자산의 양도당신의 기준시가에 의한다.(단서 생략)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.(단서생략)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목 ․ 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참착하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정 ․ 고시가 누락된 토지(국 ․ 공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에는 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 쟁점토지는 지목이 임야로 되어 있으나 1966.4.29. 일반주거지역으로 편입(건설부고시 제524호)되고, 개별공시지가를 시행하던 첫 해(1991년)부터 3년간은 이용상황이 주거나대지로 평가되어 620천원~769천원(㎡당)으로 고시되었다가 1994년~1996년까지는 이용상황이 도로로 평가되어 146천원~273천원(㎡당)으로 고시되었으며, 1997.6.14. 청구인이 취득한 이후에는 다시 이용상황이 주거나 대지로 평가되어 아래<표>와 같이 고시되었다. <표: 쟁점토지의 개별공시지가 내역> 기준년월일 개별공시지가 (원/㎡) 비고 기준연월일 개별공시지가 (원/㎡) 비고 1991.1.1. 620,000원 1998.1.1. 651,000원 1992.1.1. 770,000원 1999.1.1. 624,000원 1993.1.1. 769,000원 2000.1.1. 627,000원 1994.1.1. 146,000원 2001.1.1. 627,000원 1995.1.1. 264,000원 2002.1.1. 634,000원 1996.1.1. 273,000원 1996.6.28.고시 2003.1.1. 680,000원 1997.1.1. 628,000원 1997.6.30.고시 2004.1.1. 772,000원 2004.6.30.고시 한편, 쟁점토지는 2003.10.10. 도시지역, 제3종 일반주거지역으로 결정(○○시고시 제2003-291호)되었다. (나) 청구인은 2004.11.25. 쟁점토지를 양도하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고 ․ 납부하면서, 취득가액 산정시 취득당시 고시된 개별공시지가(1996.6.28. 고시된 1996.1.1. 기준 개별공시지가)를 적용한 것이 아니라 취득 당해 연도에 고시된 개별공시지가(1997.6.30.고시된 1997.1.1. 기준 개별공시지가)를 적용하였다. (다) 이 건은 양도가액에 대하여는 다툼이 없다. 다만, 취득가액에 대하여 처분청은 1997년 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 쟁점토지의 기준시가는 그 직전연도에 고시된 1996년 개별공시지가를 적용하여야 한다는 의견이고, 청구인은 취득당시 용도가 나대지이고 실제 도로로 사용된적이 없음에도 불구하고 도로로 평가된 개별공시지가가 고시되었을 뿐 나대지에 대한 개별공시지가가 존재하지 않았으므로 세법상 개별공시지가 없는 토지로 보아 취득일로부터 16일 후에 나대지로 평가하여 고시한 1997년 개별공시지가(1997.1.1.기준)을 적용하여야 한다고 주장한다.

(2) 쟁점토지의 취득가액 산정시 적용할 기준시가에 대하여 취득당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 세법이 정하는 방법에 따라 기준시가를 평가하여 과세할 수 있는지 이에 대하여 본다. (가) 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하면, 지적법에 의한 신규등록토지, 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지, 개별공시지가의 결정․고시가 누락된 토지를 각각 개별공시지가가 없는 토지로 보도록 규정하고 있으나, 쟁점 토지의 경우 이에 속한다고 보기는 어렵다고 판단된다. (나) 개별공시지가 결정이 관련법령이 정하는 절차와 방법에 따라 적법하게 이루어진 것으로 인정되는 이상 감정가액이나 실제 취득가액보다 높다는 사유만으로 공시지가 결정이 위법한 것은 아니고(대법원 2003두12080,2005.7.15. 같은 뜻임), 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률등의 규정에 의하여 건설교통부장관 또는 시장 ․ 군수 ․ 구청장이 결정한 개별공시지가 자체가 부당하다거나, 당해 토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 동 법률 제8조 등의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사 청구를 하여 구제받아야 하는 것이므로 소득세법 관련 규정에 의거 단지 당해 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분에 대하여는 개별공시지가가 부당하다 하여 이를 다툴 수 없다 할 것이다(국심 2000구 2624,2001.2.21. 같은 뜻임). (다) 양도소득세를 과세함에 있어 소득세법은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함을 원칙으로 하고 예외적으로 실지거래가액에 의한 과세를 허용하고 있는 바, 기준시가에 의한 양도차익을 산정하는 경우 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에서 토지의 기준시가는 개별공시지가에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제164조 제3항에서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다고 규정하고 있으므로 1997년 개별공시지가가 고시되기 전에 취득된 쟁점토지에 대한 취득당시의 기준시가는 그 직전연도인 1996년 개별공시지가를 적용하는 것이 적법하다 할 것이다(대법원 96누228, 1997.5.28. 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 1996년 개별공시지가로 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.