기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.5.31. ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○ 대 845㎡ 및 그 지상건물인 같은 소재지 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층, 지상5층 근린생활시설 2,078.28㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 양도하고, 위 토지의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정(양도가액 1,047,800천원, 취득가액 139,090천원, 양도차익 897,476천원)하는 한편, 쟁점건물의 양도차익은 실지거래가액에 의하여 산정(양도가액 656,261천원, 취득가액 1,148,800천원, 결손금 -511,145천원)하여 결손금 상계 후 양도차익이 386,331천원인 것으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2006.3.7.~2006.3.31. 기간 동안 청구인에 대하여 양도소득세 정기조사를 실시한 결과, 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액이 실지거래가액임을 인정할 만한 자료가 없는 반면, 당초 장부에 계상된 장부가액(488,198,166원)이 신뢰성이 있는 것으로 확인되어 쟁점건물의 취득가액을 장부가액에 의하여 결정하여야 하나 이러할 경우, 그 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익을 초과하게 되므로 소득세법 제114조 제4항 규정에 의하여 쟁점건물의 양도차익을 기준시가로 산정(취득가액608,744,837원, 양도가액 658,814,760원, 양도차익 31,807,583원)한 후, 2006.8.9. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 399,475,810원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물의 시공자 조○○와 공사대금을 1평당 175만원으로 하되, 건물 완공 후 은행대출, 임대보증금 및 다른 부동산의 매각으로 충당하기로 청구인과 약정하고 쟁점건물을 신축한 후, 은행대출 및 임대보증금 등으로 4회에 걸쳐 잔여 공사대금을 지급하였으므로 청구인이 당초 신고한 쟁점건물의 취득가액은 실지거래가액이라 할 것이어서 쟁점건물의 양도차익을 기준시가로 산정한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득세 신고 ․ 납부 내역, 쟁점건물과 그 인접건물의 장부가액 및 쟁점건물의 건물신축표준단가 등을 살펴보면, 청구인이 당초 신고한 쟁점건물의 취득가액보다 장부가액이 실제 취득원가에 근접한 것으로 보이는 반면, 청구인이 관련증빙으로 제시하는 약정서와 사실확인서는 그 자체로 신빙성 있는 증빙이라 할 수 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 양도소득세 신고 당시 신고한 건물의 취득가액을 실지거래가액이 아닌 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물의 일반건축물대장, 부동산등기부 등본, 취득세 영수증 사본 및 처분청의 양도소득세 조사종결보고서 등에 의하면, 쟁점건물은 1993.3.2. 준공되어 1993.3.18. 청구인 앞으로 소유권보존등기가 경료되었고, 청구인은 쟁점건물 취득과 관련하여 취득세 9,572,510원(과세표준 478,625,653원)을 신고 ․ 납부하였음이 확인된다.

(2) 국세통합전산망(TIS) 자료 등에 의하면, 재무제표상 계상된 쟁점건물 및 그 인접건물의 장부가액은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점건물 및 그 인접건물의 장부가액 건물명 쟁점건물

○○빌딩

○○빌딩

○○빌딩 소유자 청구인 손

○○(누이) 손

○○(조카) 조

○○(시공자) 소재지

○○동○○-○○

○○동○○-○○

○○동○○-○○

○○동○○-○○ 신축연도 1993 1993 1993 1991 연면적 630평 261평 778평 2,174평 장부가액 488,198,166원 171,592,946원 619,875,787원 1,908,120,063원 평당 신축비 774,917원 657,444원 796,755원 877,700원

(3) 한국감정원이 1992.5월 발간한 건물신축단가표(1992.4월 기준)상 쟁점건물과 같은 철근콘크리트조 슬래브지붕(시멘트벽돌벽)의 ㎡당 건물신축표준단가를 적용하여 적용하여 쟁점건물의 표준적인 신축비용을 산정하면 평당 1,308천원(1급 기준)~889천원(5급 기준)인 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 공사대금을 평당 175만원으로 하여 쟁점건물을 신축하기로 조○○와 약정하고 쟁점건물을 신축한 후, 청구인 보유자금 일부, 쟁점건물의 임대수입, 쟁점건물 및 대지 양도대금 등을 재원으로 하여 1993.3.2.부터 2001.6.5.까지 조○○에게 쟁점건물 신축공사대금조로 합계 11억4,880만원을 수차례에 걸쳐 나누어 지급하였다고 주장하면서 청구인과 조○○가 작성한 약정서(1992.7.13.), 청구인 작성 차용증서(1999.5.3.), 임대현황약정서, 조○○ 작성의 영수증 4매(1993.3.2., 1995.6.30., 1995.12.29., 2001.6.5.) 및 사실확인서(2001.7월) 등을 관련증빙으로 제출하고 있으나, 살피건대, 위 자료들은 사인간 임의작성이 가능한 것일 뿐만 아니라, 특히 1993.3.2.자 영수증은 발행일자란의 “200_년’으로 사전 인쇄된 부분을 삭선한 다음 그 위에 ‘1993’이 기재되어 있어 사후에 작성된 서류인 것으로 보이므로 신빙성 있는 증빙이라 할 수 없다. 한편, 주택은행 ○○역지점 발행 영수증(거래일자 2001.6.5.)에 의하면, 청구인은 2001.6.5. 조○○ 명의 은행계좌에 3억6,300만원을 입금한 것으로 되어 있으나, 이는 쟁점건물 준공일인 1993.3.2.부터 약 8년이 경과하여 입금된 것으로 거래통념에 비추어 볼 때, 이와 같이 건물 완공일로부터 장기간이 경과한 후, 거액의 공사대금을 정산한다는 것은 매우 이례적이라 할 것이어서 이 점에 대하여 합리적인 이유를 제시하지 못하는 이상, 위 입금액이 쟁점건물의 신축공사대금 잔금조로 입금된 것으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

(5) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 취득세 신고·납부내역, 인접건물의 장부가액 및 쟁점건물의 건물신축표준단가 등을 비추어 볼 때, 재무제표에 계상된 쟁점건물의 장부가액 488,198,166원이 실지취득원가에 근접한 것으로 나타나는 반면, 11억4,880만원을 쟁점건물 신축공사대금으로 지급하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 기준시가에 의하여 쟁점건물의 양도차액을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.