미등기전매자로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

○○세무서장이 2006.5.16. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 462,140,000원의 부과처분은 이를 취소합니다.

○○지방국세청장은 ○○시 ○○구 ○○동 000-0외 4필지 1,224평(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 소유자인 ○○○이 사망(사망일 2005.8.16.)하였음에도 상속인들이 상속신고를 하지 아니하자 상속세조사를 하던 중, ○○○이 사망전 쟁점부동산을 양도한 사실에 대하여 실지양도금액 및 거래내용을 확인․조사한 바, 청구인이 쟁점부동산을 ○○○으로부터 취득(취득가액 2,080,800천원)하여 ○○○ 외 6인에게 미등기전매(양도가액 2,741,000천원)한 것으로 보아 쟁점부동산의 전매차익 660,200천원에 대하여 2006.5.16. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 462,140,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.11.부터 중개업(상호 명 ○○공인중개사)을 영위하면서 2005.2.경 쟁점부동산이 매물로 나왔으니 매수인을 알아보아 달라는 부탁을 받고 2005.4.16. 경 ○○○가 쟁점부동산을 매수하겠다 하여 2005.4.18. 경 매매대금 2,080,000천원(계약금 200,000천원을 당일 지급, 잔금지급일을 2005.5.15.)으로 하되 매수인을 ○○○(○○○의 딸)외 7명으로 하기로 하여 매매계약서를 작성하였다. 그 후 ○○○는 계약금만 치른 상태에서 쟁점부동산을 전매하여 달라고 의뢰하여 청구인은 다시 매수인을 물색하여 5필지 중 3필지는 ○○○, ○○○, ○○○에게 각 1필지씩 매도하여 전매하게 되었는 데 이 때 원소유자인 ○○○으로부터 직접매수하는 것으로 계약서를 작성하여 부동산 소유권이전등기를 하였고, 나머지 2필지는 ○○○가 ○○○ 및 ○○○에게 미등기전매하기에 이른 것이다. 따라서, 쟁점부동산에 대한 미등기전매행위는 모두 ○○○의 계산하에 행한 것이고 청구인은 중개행위를 하였을 뿐이어서, 청구인은 ○○○를 2005.12.27. 위계공무집행방해죄로 고소하였고 이에 ○○○○지방검찰청은 2006.6.22. ○○○를 부동산등기특별조치법으로 기소하여 ○○○○지방법원에서 재판계류(2006고단0000호)중 임에도 처분청이 청구인을 쟁점부동산의 미등기전매자로 보아 이 건 양도소득세를 부과함은 부당하다.
• 나. 처분청의 의견 쟁점부동산의 등기취득자 ○○○외 3인은 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득하였고 대금은 청구인 또는 ○○공인중개사 직원인 ○○○에게 직접 지급하거나 청구인이 입금을 의뢰한 금융계좌에 대금을 송금하고 취득하였다고 진술하였으며, 청구인은 2005.11.3. 쟁점부동산의 전매자가 누구인지 또는 전매차익의 귀속자가 누구인지에 대하여 구체적 내용제시를 요구하는 공문을 발송하였음에도 자료제출이 없었고 수차례에 걸쳐 사실내용을 진술할 것을 요구하였으나 청구인은 일관되게 허위로 진술하였다. 청구인은 ○○○의 부탁으로 쟁점부동산을 양도한 것이고 양도대금을 수령하여 ○○○에게 전액 지급하였다고 주장하고 있으나 그 근거를 제시하지 못하고 있으며, ○○○는 청구인에게 계약금으로 지급하였던 대금(290,000천원)은 청구인에게 대여한 것이고 이외 청구인에게 890,000천원을 대여하였으며 이에 대한 이자로 합계 132,500천원을 청구인에게 받은 것으로 진술하고 있고, 취득자 등 관련인의 진술 기타 정황으로 보아 쟁점부동산은 ○○○가 미등기전매한 사실이 확인되지 아니하므로, 쟁점부동산을 양도하고 대금을 받은 청구인을 미등기전매자로 보아 이 건 과세한 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 미등기전매자를 청구인으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하󰡒양도소득산출세액󰡓이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 ○○○이 쟁점부동산을 2,080,800천원에 양도한 것으로 매매계약서를 작성하였으나, 등기 취득자 ○○○ 외 6인을 조사한 바 실제로는 2,741,000천원에 취득하였다 하므로 미등기전매자가 양도차익 660,200천원을 취득한 사실이 확인되어 쟁점부동산의 양도대금을 받은 청구인을 미등기전매자로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 미등기전매자는 청구인이 아니라 ○○○라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 2006.11.24. ○○○○지방법원은 청구인을 부동산중개업법위반(미등기전매행위 중개)혐의로 벌금 20,000천원에 처한 사실이 확인된다. (나) 검찰은 2006.6.22. ○○○를 부동산특별조치법위반혐의로 기소하였고, 2007.11.23. ○○○○지방법원은 ○○○가 2005.4.18. ○○○에게 지급한 200,000천원이 쟁점부동산의 매매대금 2,080,800천원의 계약금으로 봄이 상당한 점, 청구인 등이 주도적으로 전매자를 물색하고 매매계약을 체결하는 등 하였지만 ○○○도 매매잔금을 지급받는 자리에 참석하는 등 자금집행에 관여한 점, ○○○는 청구인에게 지급한 890,000천원이 대여금이라고 주장하나 대여관계에 관한 전체적인 문서나 대여금 약정내용에 대하여 아무런 자료가 없는 점 등 제반사정을 합쳐보면 ○○○의 범죄사실이 인정된다 하여 ○○○에게 벌금 20,000천원을 선고한 사실이 확인된다.

(3) 살피건대, 2005.5.6. ○○○는 ○○시 ○○구청장에게 쟁점부동산과 관련한 토지거래예약 허가를 신청하여 2005.5.13. 그 허가를 득한 사실, ○○시장은 2006.8.30. 청구인에게 취득세 74,908천원 등을 과세예고 하였으나, 2006.10.30. 과세전적부심결정에서 청구인을 쟁점부동산의 취득세 납세의무자로 보기에는 무리가 있다하여 청구인의 주장을 인용결정한 사실, 2007.11.23. ○○○○지방법원은 쟁점부동산의 전매행위는 청구인 등이 주도하고 거금의 부동산 매매대금을 대고 차익을 얻은 행위는 ○○○가 하였다고 인정한 사실 등을 종합하여 보면 쟁점부동산의 미등기전매에 대한 중개행위는 청구인이 하였으나 미등기전매자는 ○○○라는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다. 그렇다면, 처분청이 쟁점부동산의 미등기전매자를 청구인으로 보아 미등기전매차익에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.