상속주택 양도시 환산취득가액으로 산정해야 된다는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1987.2.2부터 ○○(○○)에서 교수로 재직하고 있는 자로, 1989.2.20 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트○○동 ○○호 (47평)를 취득하여 보유하던 중, 1999.3.13 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○동 ○○호 (16평)를 배우자인 권○○ 명의로 취득하였고, 2000.5.22 상속으로 인하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○ 다가구주택(2층, 36평, “쟁점주택”이라 한다)을 취득함으로써 1세대 3주택 보유자가 되었다. 그 후, 청구인은 2003.6.9 쟁점주택을 양도하고 2003.8.31 양도가액을 124,726,980원으로, 취득가액을 23,417,494원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 1세대 3주택을 보유한 자임에도 쟁점주택의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고를 하였다 하여 2004년 5월 청구인에게 수정신고안내문을 통보하였고, 이에 따라 청구인은 2004.5.31 양도가액은 실지거래가액인 285,000,000원으로, 취득가액은 실지거래가액이 불분명하므로 실지 양도가액을 양도 및 취득당시 기준시가 비율로 환산한 가액인 282,007,836원으로 하여 수정신고를 하였다. 그러나, 처분청은 청구인의 수정신고 내용을 인정하지 아니하고, 양도가액은 조사결과 확인된 285,000,000원으로, 취득가액은 쟁점주택의 상속개시 당시 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의한 보충적 평가방법으로 평가한 가액인 123,417,494원으로 양도차익을 산정하여, 2006.5.15. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 50,539,270원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.28 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 이 건 부과처분은 다음과 같은 이유로 부당하다. 첫째, 양도차익이 없음에도 양도소득세를 부과한 것은 부당하다. 양도당시 기준시가는 124,726,180원, 취득당시 기준시가는 123,417,464원이고, 양도당시 시가가 취득당시보다 낮아 실지 양도차익이 없다. 쟁점주택의 상속개시 당시 과세미달로 신고하지 아니한 점만 보더라도 이 건 처분은 부당한 것이다. 둘째, 청구인은 상속으로 인해 쟁점주택을 취득한 것일 뿐, 투기목적으로 3주택을 보유하다 쟁점주택을 양도한 것이 아니므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 1세대 3주택자에 대한 중과세제도 취지에 반하는 가혹한 처분이다. 셋째, 쟁점주택은 상속으로 취득한 것으로 상속세 과세미달 대상주택이라 상속세 신고도 하지 아니하였는바, 상속세 과세시는 시가원칙을 적용하여 가장 높은 가액을 적용하면서 동일한 주택에 대하여 이 건 양도소득세 과세시는 가장 낮은 가액인 기준시가(보충적평가액)을 적용함은 과세를 위한 과세로서 부당한 처분이다. 넷째, 양도소득세 과세원칙은 양도 및 취득가액을 동일한 기준으로 과세하여야 하는 것인 바, 양도가액은 실지거래가액으로 형평에 반하는 부당한 처분이다. 결론적으로 이 건 부과처분은 양도가액을 실지거래가액으로 적용하고, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 수정신고시 적용한 환산가액으로 적용하여 양도차익을 산정하여 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택은 상속으로 취득한 것으로, 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조 제9항에는 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액을 실지거래가액으로 본다고 규정되어 있으므로 이 건 부과 처분은 적법하고 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 상속개시 당시 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 따라 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 보아 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택을 상속(2000.5.22)으로 인하여 취득(2000.06.27 소유권 이전)한 사실, 쟁점주택의 양도일(2003.6.11)현재 청구인이 1세대 3주택을 보유한 사실, 전시 관련법령에는 1세대 3주택을 보유한 자에 대한 양도소득세 과세시 “실지거래가액”으로 양도차익을 산정하도록 규정된 사실, 전시 관련법령에 따라 보충적 평가방법으로 평가한 쟁점주택의 취득당시 거래가액은 123,417,494원으로 산출된 사실 등에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 전시 관련법령(소득세법 제97조 및 동법시행령 제163조)의 규정에 따라 상속으로 취득한 쟁점주택의 양도가액은 조사확인된 285,000,000원으로, 취득가액은 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 따라 보충적 평가방법으로 평가한 123,417,494원으로 하여 이 건 과세한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 다음과 같은 요지로 이 건 처분의 부당함을 주장한다. (가) 쟁점주택의 양도로 인하여 실지로 발생한 양도차익이 없음에도 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. (나) 청구인은 투기목적이 아니라 부득이한 사정(상속)으로 3주택을 보유하게 되었으므로 실지거래가액에 의한 양도차익산정원칙이 배제되어야 한다. (다) 쟁점주택은 상속자산으로 상속세 과세미달로 상속세 신고도 하지 아니하였는 바, 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다. (라) 양도소득세 과세원칙상 양도 및 취득 당시 동일한 과세기준을 적용하여야 함에도 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 기준시가로 과세함은 과세형평에 어긋난다.

(4) 청구인이 주장하는 내용에 대하여 살펴보기로 한다. (가) 첫째, 쟁점주택의 양도로 실지로 발생한 양도차익이 없음에도 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 전시 관련법령에 따라 양도차익을 산정한 결과 청구인은 157,879,980원의 양도차익이 발생한 것으로 나타나므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 보인다. (나) 둘째, 청구인은 투기목적이 아니라 부득이한 사정(상속)으로 3주택을 보유하게 되었으므로 실지거래가액에 의한 양도차익 산정원칙이 배제되어야 한다고 주장하나, 전시 관련법령에 의하면 1세대가 3주택을 보유한 상태에서 양도하는 주택에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 명문으로 규정하고 있으므로 비록 청구인이 상속으로 인하여 쟁점주택을 취득하고 양도하였다 하더라도 과세취급을 달리 할 수는 없는 것이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. (다) 셋째, 청구인은 쟁점주택이 상속자산으로 상속세 과세 미달로 상속세 신고도 하지 아니하였는 바, 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다고 주장하나, 양도소득세는 상속세의 과세대상과는 달리 양도차익에 대하여 과세하는 것이므로 전시 (가)에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택의 양도로 양도차익이 발생한 것으로 확인되는 이 건의 경우 상속세 과세미달에 해당된다 하더라도 양도소득세의 납부의무는 있다 할 것이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. (라) 넷째, 청구인은 양도소득세 과세원칙상 양도 및 취득 당시 동일한 과세기준을 적용하여야 함에도 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 기준시가로 과세함은 과세형평에 어긋나므로 양도당시 실지거래가액을 양도 및 취득당시 기준시가비율로 안분한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 하여야 한다고 주장하나, 전시 관련법령에 의하면 상속으로 취득한 자산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 취득가액이 불분명한 경우에는 취득(상속개시)당시 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의한 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 실지거래가액으로 보는 것으로 명문으로 규정하고 있어 이 부분 청구인의 주장 역시 받아들이기는 어렵다 하겠다(국심2004전4169, 2005.8.12외 다수, 같은 뜻).

(5) 이상을 종합해보면, 상속으로 인하여 취득한 쟁점주택의 양도에 대하여 청구인을 1세대 3주택자로 보고 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 양도가액은 확인된 실지거래가액으로 취득가액은 취득당시 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의한 보충적 평가방법으로 평가한 가액으로 하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.