유사매매사례가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.07.21 시어머니인 김○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○○○○○○○ 102동 1801호(이하 󰡒쟁점아파트󰡓라 한다)를 전세보증금 175,000천원의 채무를 부담하는 조건으로 증여받고, 증여재산가액을 기준시가인 300,500천원으로 평가하여 부채 175,000천원을 공제한 후 증여세를 신고․납부하였다. 처분청은 2005.07.02 매매된 위치․면적․용도가 유사한 같은 동 1001호(이하󰡒비교평가아파트󰡓라 한다)의 매매가액 402,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정한 후, 청구인에게 증여세 26,213,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.04.26 이의신청을 거쳐, 2006.08.23 이 건 심판청국를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 국세청장이 고시한 기준시가는 과세관청의 공적인 견해표명으로 볼 수 있는 바, 납세자가 기준시가와 시가에 관한 정보가 없는 상태에서 과세관청의 공적인 견해표명인 기준시가를 신뢰하고 납세의무를 이행한 것에 대해 과세관청이 매매사례가액을 조사하여 증여재산가액을 경정하는 것은 국세기본법 제15조 󰡐신의성실의 원칙󰡑을 위반한 처분이다. 또한, 같은 동내의 아파트라도 각 층마다 가격이 다르고, 같은 층이라도 층의 위치(일조권, 조망권)와 시설의 상태(구조변경, 인테리어시공) 등에 따라 가격이 다를 수 있는데 로얄층 에 해당하는 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다,
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트는 비교평가 아파트보다 고층으로 ○○○○○의 조망권이 우수하여 쟁점아파트의 시가가 오히려 비교대상아파트보다 고가라는 사실을 같은 아파트 매매사례(102동 1702호, 거래일자:2005.05.25, 거래가액:418,000천원)에서 알 수 있으며, ○○은행 아파트시세표에서도 증여시점에 동아파트의 일반 거래가가 425,000천원 에 이른 사실을 알 수 있는 바, 이런 사실을 종합해 볼 때 쟁점아파트의 증여가액을 402,000천원으로 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트와 면적․위치․용도 등이 유사한 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가 】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택․오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류․규모․거래상황․위치 등을 참착하여 매년1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령(2005.08.05. 대통령 제18989호로 개정되기 전의

• 것) 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서󰡒수용․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서󰡒매매 등󰡓이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다..1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2005.07.21 시모인 김○○으로부터 쟁점아파트를 전세보증금 175,000천원의 채무를 부담하는 조건으로 증여받고. 증여재산가액을 기준시가인 300,500천원으로 평가하여 부채 175,000천원을 공제한 후 증여세를 신고․납부하였으나, 처분청이 이를 인정하지 아니하고 2006.03.07자로 비교평가아파트의 매매사례가액인 402,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정한 후, 이 건 과세처분한 사실이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된다. (2) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 같은법 시행령 제49조 제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재 시가에 의하고 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 매매가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다를 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

(3) 등기부등본, 국세청 기준시가 조회자료, ○○은행의 시세자료등에 따르면, 쟁점아파트와 비교평가아파트는 전용면적․대지면적이 동일하고, 층만 다를 뿐 같은 동에 소재하는 아파트로서 각각 2005.05.25자 와 2005.07.21자로 매매 및 증여가 되었으며, 쟁점아파트는 비교대상아파트보다 고층에 위치하여 ○○○○○의 조망권 등이 양호하므로 비교대상아파트보다 매매거래가액이 더 고가로 거래되었음을 같은 동 아파트 매매사례(102동 1702호, 2005.05.25, 418,000천원)에서 알수 있으며, ○○은행 아파트시세표상 증여시점에 동아파트의 매매하한가, 매매상한가 및 평균매매가액이 아래와 같음에 비추어 볼때 비교대상아파트의 매매가액(470,000천원)은 쟁점아파트를 포함한 34평형의 평균매매가액인 425,000천원보다 낮은 것으로 나타난다. -올림픽베어스타운의 시세(○○은행사이트)- (단위: 천원) 기준일 매매하한가 매매상한가 매매평균가 비 고 2005.06.27 385,000 465,000 425,000 2005,07,04 385,000 465,000 425,000 매매계약일 2005.07.02 2005.07.11 385,000 465,000 425,000 2005.07.18 385,000 465,000 425,000 증여일205.07.21 2005.07.25 385,000 465,000 425,000

(4) 한편, 청구인은 쟁점아파트가 총 21층 중 18층인 최상층부에 속하나, 비교대상아파트는 로얄층인 10층에 위치하고 있으므로, 동 아파트를 비교대상아파트와 동일하게 보아 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, ○○○○○○○ 아파트의 경우 층수가 높을수록 ○○○○○을 용이하게 조망할 수 있어 고층일수록 아파트 거래가액 도 고가임을 아래의 아파트 매매시세표에서 알 수 있어,10층에 위치한 비교대상아파트의 매매가액이 18층에 위치한 쟁점아파트의 매매가액보다 높다는 청구주장은 인정하기 어렵다고 판단된다. 기준일 해당동 층수 매매가 비 고 2006.05.01 102 10/21층 450,000 2006.05.01 „ 11/21층 510,000 2006.05.01 „ 12/21층 520,000 2006.05.01 „ 15/21층 530,000 2006.05.01 „ 18/21층 520,000 (단위: 천원)

(5) 따라서, 처분청이 청구인이 신고한 쟁점아파트 증여재산가액인 305,000천원을 부인하고 쟁점아파트와 동일한 평형이면서 면적․위치․ 용도 및 종목 등이 동일하거나, 유사한 평가기준일(2005.07.21) 전후 3월이내(2005.07.02)의 기간 중 실제 매매한 사실이 있는 비교대상아파트의 거래가액(402,000천원)을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.