선수임대료와 취득시기

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인외 3인(이○○, 조○○, 조○○)은 1993.5.18. 송○○과 청구인외 3인(1995.6.27. 이○○의 사망으로 이○○의 지분은 그의 아들인 조○○와 조○○이 상속받았으며, 이하 “청구인등”이라 한다) 소유인 ○○○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지외 7필지의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)에 골프연습장 및 그와 관련된 시설을 신축하여 그 이익금을 청구인등 35%, 송○○ 65%의 비율로 분배하기로 하는 내용의 동업계약을 체결하였으나, 그 후 송○○은 그의 지분을 김○○에게 양도하였고, 김○○가 자신의 비용으로 쟁점토지상에 지하 1층, 지상2층의 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 1998.9.11.자로 청구인등 명의로 건축물 대장에 등재한 후, ‘○○골프클럽’이라는 상호로 골프연습장을 운영하고 있다.
• 나. 처분청은 김○○가 1998.9.11자로 쟁점건물을 신축하여 청구인등에게 공급한 것으로 보아 김○○에게 부가가치세를 과세하는 한편, 청구인등이 청구인등 소유의 쟁점토지에 김○○로 하여금 쟁점건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 쟁점건물의 소유권을 취득한 것은 선수임대료에 해당된다고 보아쟁점건물의 신축비 1,284,055,833원 중 청구인의 지분(1/3)에 상당하는 금액을 임대기간(20년)으로 안분하여 청구인의 2000년-2004년 귀속 임대사업 수입금액을 연간 21,379,000원씩으로 산정하고, 2006.5.1. 청구인에게 2000년 귀속 종합소득세 11,877,420원을, 2006.6.1. 2001년-2004년 귀속 종합소득세 32,086,540원 (2001년 10,870,080원, 2002년 7,752,300원, 2003년 7,221,940원, 2004년 6,242,220원)을 각각 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 쟁점토지의 임차인인 김○○가 신축하였으나, 건물의 명의자가 토지의 소유자와 상이하면 건축허가를 받을 수 없어 토지소유자인 청구인등의 명의로 등재하였을 뿐이므로, 쟁점토지의 임대차기간이 만료되는 2020.10.31.까지는 김○○의 소유로 보아야 하는데도 처분청은 이를 청구인등의 소유로 보아 쟁점건물의 신축비 상당액을 선수임대료로 본 것이므로 부당하고, 설사, 쟁점건물을 청구인등의 소유로 본다 하더라도 청구인등의 쟁점건물 취득시기는 법원의 확정판결일인 2002.10.31.로 보아야 하고, 그 시가도 2002.10.31 현재의 시가에 의하여야 하는데도 처분청은 쟁점건물의 사용승인일인 1998.9.11.을 취득시기로 보고 1998.9.11. 현대의 장부가액을 시가로 본 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 토지의 소유자가 자신의 토지위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 소유권을 취득하는 경우 건물 신축비 상당의 임대료을 미리 받은 것으로 보아야 하고, 쟁점건물은 1998.9.11. 청구인등의 명의로 소유권 보전등기가 되었으므로 처분청이 쟁점건물의 신축비 상당액을 선수임대료로 본 것은 정당하며, 이 경우 임대용역에 대한 대가는 쟁점건물이 이용가능하게 된때인 사용승인일로부터 기산하는 것이 타당하므로 법원의 확정판결일인 2002.10.31을 쟁점건물의 취득시기로 보고, 그 가액도 2002.10.31.현재의 시가에 의하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 신축비 상당액을 선수임대료로 보고, 사용승인일로부터 기산하여 임대사업의 총수입금액에 산입한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법(2005.1.5. 법률 제7329호로 개정되기 전의 것) 14조 【실질과세 】

① 과세의대상이 되는 소득. 수익. 재산. 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득. 수익.재산.행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법(2004.12.31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것)제24조 【총수입금액의 계산 】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

② 제1항의 경우 금전외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내요에 따라 적용한다.

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 제27조【 필요경비의 계산 】

① 부동산임대소득금액. 사업소득금액. 일시재산소득금액. 기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】

① 거주자의 각연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.

○ 소득세법시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제47조 【부동산임대소득의 수입시기】 부동산 입대소득에 대한 총수입액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

1. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것 그 정하여진 날

2. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것 그 지급을 받은날

3. 임대차계약에 관한 쟁송 (미불임대료의 청구에 관한 쟁송을 제외한다)에 대한 판결. 화해등으로 인하여 소유자등이 받게 되어 있는 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액 (지연이자 기타 손해배상금을 포함한다) 판결. 화해등이 있는 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대하여는 제1호에 규정하는 날로 한다.

○ 제51조 【총수입금액의 계산】

① 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인등이 1993.5.18. 송○○과 체결한 공동사업계약서에 의하면, 청구인등은 쟁점토지를 투자하고, 송○○은 시설 소요자금을 투자하여 시설 완료후 10년간 공동사업을 영위하고, 이익금은 청구인등 35%, 송○○ 65%의 비율로 분배하기로 약정하였음이 확인된다.

2. 송○○은 1997.11.15.경 자신의 지분 65% 중 40%를 김○○에게 양도하였고, 김○○와 공동으로 쟁점토지상에 철근콘크리트조 및 철골조인 쟁점건물을 신축하여 1998.9.11.자로 청구인등의 명의로 건축물대장에 등재한 후, 골프연습장 영업을 개시하였다.

3. 김○○와 송○○ 사이에 동업에 따른 분쟁이 발생하자 김○○는 송○○을 상대로 ‘지분 부존재 확인의 소’를 제기하였다가, 2000년 10월경 화해하여 김○○가 송○○에게 3억원을 지급하고, 송○○에게 3억원을 지급하고, 송○○은 나머지 지분 25%를 김○○에게 귀속시키기로 하였으며, 조○○은 김○○에게 골프연습장으로 이용되고 있는 쟁점토지와 쟁점건물의 임차료를 요구하여 2000.8.1.자로 김○○와 별도의 임대차계약을 체결하였다.

4. 청구인은 2002.1.28. 김○○를 상대로 ○○지방법원에 ‘이익금분배에 관한 소’를 제기하면서 1999.1.1부터 소 제기일까지의 공동사업에 대한 이익금으로 720백만원을 요구하였는 바, 2002.10.31.자 ○○지방법원의 조정조서(2002가합5588)에 의하여, 청구인은 2003.5.1.까지 김○○로부터 340백만원을 지급받는 한편, 2002.11.1부터 2020.10.31.까지 약 18년간 쟁점토지와 쟁점건물을 김○○에게 임대하고, 그 임대료로 월 12백만원을 받기로 한 내역이 기재되어 있고, 청구인등은 다시 2003.10.10. 김○○를 상대로 ○○○○지방법원에 ‘토지인도 및 건물명도에 관한 소’를 제기하였는 바, 2005.1.19자 ○○○○지방법원의 결정문(2003가합5676)에 의하면, 청구인은 2005.8.31.까지 김○○로부터 504,500천원을 지급받는 한편, 위 ○○(지방법원)의 이익금 분배사건(2002가합5588)에서 조정으로 성립된 임대차 계약을 다음과 같이 대체하기로 하였는데, 그 임대기간은 2005.1.1부터 2020.10.31.까지 약 16년간으로, 월 임대료는 25백만원으 기재되어 있고 김○○의 귀책사유로 위 임대차 계약이 해지되거나, 중도 해지없이 위 약정상의 임대차 계약기간이 만료되는 경우, 김○○는 청구인에게 청구인등 명의로 신축된 쟁점건물을 명도하고, 쟁점건물에서 골프연습장을 운영하기 위한 체육시설업의 신고자 명의를 청구인등의 명의로 변경하여, 쟁점건물은 공부상 명의자인 청구인등의 공동소유로 확정되고, 김○○는 이에 대하여 일체의 소유권 주장을 하지 아니한다고 기재되어 있다.

5. 살피건대, 토지 등을 공동사업에 출자한 경우, 그 토지는 공동사업자인 조합원의 합유가 되고, 그 공동사업으로 인하여 얻는 이익금(분배금)은 공동사업자의 사업소득이 되며, 타인의 토지를 임차하여 그 토지위에 건물을 신축한 경우, 그 건물의 소유권은 원칙적으로 자기의 비용과 노력으로 건물을 신축한 자에게 있다 하겠으나(대법원2000다16350, 2002.4.26. 참조), 타인의 토지위에 건물을 신축하여 일정기간 사용후 소유권을 무상으로 이전하기로 한 경우 또는 무상으로 이전후 일정기간 동안 사용하기로 한 경우, 당해 건물의 가액은 사용료의 선급으로 보기 때문에 사용계약기간에 안분하여 건물 신축자의 손금에 산입하는 것이며(법인세법기본통칙 19-19...12 참조),토지 소유자의 입장에서는 건물신축비 상당액의 임대료를 미리 받은 결과가 되므로 동 건물신축비 상당액은 토지 소유자의 선수임대료로서 소득세법시행령 제51조 제1항 의 규정에 따라 사용계약기간에 안분하여 임대사업의 총수입금액에 산입하는 것이 타당하다 할 것이다.

6. 이 건의 경우 청구인등이 김○○로부터 2002.10.31.자 ○○지방법원의 조정에 의하여 받기로 한 340,000천원과 2005.1.19자 ○○○○지방법원의 결정에 의하여 받기로 한 504,500천원이 공동사업의 분배금인지 쟁점토지의 사용표인지 여부를 확인하기는 어려우나, 청구인등이 김○○와 공동사업계약을 체결한 사실이 없는 점, 쟁점토지의 등기부상 공동사업에의 현물출자 사실에 대한 등재가 없는 점, 위 법원의 조정 및 결정내용으로 보아 동 금액은 공동사업의 분배금이라기보다는 쟁점토지의 사용료로 보이는 점이 있고, 위에서 살펴본 바와 같이, 타인의 토지위에 건물을 신축하여 일정기간 사용후 소유권을 무상으로 이전하기로 한 경우 또는 무상으로 이전후 일정기간 동안 사용하기로 한 경우, 그 건물의 소유권이 언제 토지 소유자에게 이전되는지 여부 및 토지 소유자가 건물의 신축자로부터 토지사용료를 별도로 받았는지 여부에 불구하고, 당해 건물의 가액은 사용료의 선급으로 보아 사용계약기간에 안분하여 건물신축자의 손금에 산입함과 동시에 토지 소유자의 임대사업 수입금액에 산입하는 것이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 쟁점건물의 신축비 상당액을 청구인등의 선수임대료로 보고, 그 임대사업의 기산일을 쟁점건물이 사용가능하게 된 때인 1998.9.11.로 보아 소득세법시행령 제51조 제1항 의 규정에 따라 안분한 가액을 청구인의 임대사업의 총수입금액에 산입한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.