비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인들(황○○, 곽○○)은 2005.7.22. 청구인들 중 황○○의 아버지 황○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○○호 (34펑형, 이하 󰡒쟁점아파트󰡓라 한다)를 증여 (황○○ 60%, 곽○○ 40% 지분)받은 후 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가에 의하여 462,000,000원으로 평가하고 동 평가액에서 쟁점아파트에 담보된 채무액 180,000,000원을 공제한 282,000,000원을 증여세 과세가액으로 하여 증여세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 아파트 단지 내인 ○○아파트 △△동 △△△호 (31평형, 이하 󰡒비교대상아파트󰡓라 한다)의 2005.6.20.자 매매사례가액 680,000,000원(이하 󰡒쟁점매매사례가액󰡓라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 보아 2006.7.10. 청구인들에게 2005.7.22. 증여 분 증여세 28,004,300원 (황○○ 고지 분)및 22,142,160원(곽○○ 고지 분)을 각각 결정 고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2006.8.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 증여재산을 평가함에 있어 당해 증여재산이 증여일 전ㆍ후 3개월 이내에 매매된 경우를 제외하고는 당해재산의 시가를 알기는 매우 어려운 것이 현실이므로 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 을 적용하는 경우는 당해 재산이 위 기간 내에 거래가 되었을 때 한하여 적용되어야 하며, 그러한 경우가 아니면 같은 법 제61조 제3항 규정에 의한 기준시가를 적용하여야 할 것이다. 증여재산을 평가함에 있어 부득이 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 을 적용할 경우는 국세기본법 제18조 에서 규정한 바와 같이 과세의 형평과 당해 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하는 범위 내에서 엄격하게 아주 제한적으로 적용 되어야 할 것이다. 처분청은 쟁점아파트와 평형 및 층수가 다른 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보았으나, 같은 평형의 아파트라도 방향, 층수, 내부 상태에 따라 거래가액이 서로 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 평형 및 층수가 다른 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트는 1980년 5월 준공되어 25년이 경과되어 현재 재건축이 예정되어 있는 아파트로서 상속세 및 증여세법시행령 제49조 에 따른 시가를 결정함에 있어서 재건축이 예정되어 있다는 정보가 아파트의 시가에 크게 영향을 미치는 바, 청구인이 주장하는 아파트의 방향, 층수, 내부 상태와 같은 외형적인 요소는 그 중요성이 적다고 판단되며, 붙임 국세청 공동주택 거래시가에서 확인되는 바와 같이 증여일(2005.7.22) 당시 715,000천원에서 고지일 현재(2006.7.10) 975,000천원으로 상승하는 국면에서 매매사례가액으로 제시한 비교대상아파트의 거래 시기(2005.6.20)는 오히려 증여일 이전이므로 납세자에게 불리한 결정이라 볼 수 없다. 평형, 층수 등 외형적 요소를 고려하더라도 비교대상아파트는 오히려 그 평수가 적은 31평형이며, 조망 권과 일조권 측면에서도 쟁점아파트보다 불리한 5층이므로 시세가 쟁점아파트보다 높다고 할 수 없는 바, 비교대상아파트는 모든 조건이 열위에 있는 아파트임이 명백하므로 납세자의 재산권이 부당히 침해된 법적용이 아니라고 판단되므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액을 의한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 󰡒수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 〃매매 등〃이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가 기준일 부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가 기준 일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003.12.30.신설)

○ 상속세 및 증여세법시행령 부 칙 (2003.12.30. 대통령령 제18177호 제1조【시행일】 이 영은 2004년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제49조 제1항 각호외의 부분 단서ㆍ동항 제2호, 제50조 제3항 및 제56조의 2의 개정규정은 2005년 1월 1일부터 시행한다.

○ 제2조 【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행 후 상속이 개시되거나 증여하는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 평형, 층수, 조망 권, 일조권 및 거래 시가 등 모든 조건이 열위에 있는 아파트로 납세자의 재산권이 부당히 침해된 법적용이 아니므로 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액 680,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 본 이 건 처분은 정당하다는 의견인데 대하여, 청구인은 평형, 층수가 다른 재산은 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 에서 규정하는 󰡒당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산󰡓에 해당하지 않으므로 이 건 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(2) 청구인들은 2005.7.22. 청구인들 중 황○○의 아버지로부터 쟁점아파트를 증여받고 쟁점아파트의 증여재산가액을 국세청 기준시가인 462,000,000원으로 평가하고 동 아파트에 담보된 채무액 180,000,000원을 공제한 282,000,000원을 증여세과세가액으로 하여 신고한 사실과 처분청은 2005.6.20. 매매된 같은 아파트 단지 내 △△동 △△△호 비교대상아파트(31평형, 국세청 기준시가 420,000,000원)의 매매사례가액 680,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 사실이 확인된다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 󰡒상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의 한다󰡓고 규정하고 있고, 동 조 제2항에서 󰡒시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함 한다󰡓고 규정하고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항에서 󰡒수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월) 이내의 기간 중 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 포함한다고 규정하고 있다.

(4) 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교대상아파트의 매매사례가액은 쟁점아파트의 수증일로부터 3개월 이내에 매매계약이 체결된 거래가액으로서, 쟁점아파트는 현재 재건축이 예정되어 있는 아파트로 아파트의 시가형성은 방향, 층수, 내부 상태 등 외형적인 요소는 크게 고려되지 않으며, 평형, 층수 등 외형적인 요소를 고려하더라도 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 그 평수가 적은 31평형이고 국세청의 기준시가도 쟁점아파트보다 낮게 고시되어 있으며, 조망 권과 일조권 측면에서도 쟁점아파트보다 불리한 5층이므로 시세가 쟁점아파트보다 높다고 할 수 없으므로 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교대상아파트의 매매사례가액이 청구인에게 불리한 매매사례가액이라고 볼 수도 없다.

(5) 위의 사실관계와 관계법령을 종합하면, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액 680,000,000원을 증여일 현재 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.