쟁점상가를 업무무관부동산으로 보아 지급이자 등을 손금불산입한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구법인은 주택신축판매업 및 주택임대업을 영위하는 법인으로 전국 각 지역에 건설한 아파트의 단지내 복리시설로 상가를 신축하였으나 2002사업연도 현재 사용검사일로부터 5년이 경과한 미분양상가(이하 “쟁점상가”라 한다)를 보유하고 있다. 처분청은 청구법인이 쟁점상가를 사용검사일로부터 5년이내에 업무에 사용하지 아니하여 비업무용부동산에 해당한다는 이유로 관련 지급이자 및 재산세 등 제세공과금을 손금불산입하여 2005.5.16 청구법인에게 2002사업연도 법인세 97,254,790원을 경정ㆍ고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2006.7.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 쟁점상가는 분양처분의 손익에 대하여 과세되는 재고자산이고, 청구법인의 업무관련자산으로서 법인세법 및 동법시행령에서 “장기보유 재고자산을 업무무관자산으로 한다”는 규정이 없음에도 하위법규인 시행규칙으로 재고자산 중 상가는 일정 처분유예기간이 경과되면 업무와 무관한 부동산으로 보도록 규정한 것은 부당하고, 또한 쟁점상가는 청구법인이 강행법규에 의하여 주거아파트 단지내의 일부를 의무적으로 부대복리시설로 건설한 것이므로 분양 및 임대 측면에서 지역적ㆍ입지적으로 상가형성권이 유리한 지역에 일반상가를 건설ㆍ분양하는 부동산매매업을 영위하는 법인과 동일하게 분양유예기간 5년을 획일적으로 적용하는 것은 형평성에 어긋나는 것이어서 부당하다.
• 나. 처분청 의견 법인세법시행령 제49조 제1항 은 법인의 비업무용부동산의 범위를 규정하고 있고, 그 예외사유에 대하여 법인세법시행규칙 제26조 제5항 에서 열거하고 있으므로 법인세법시행령 제49조 제1항 에 해당한다면 법인세법시행규칙 제26조 제5항 의 예외사유가 없는 당해 부동산은 비업무용부동산으로 볼 수밖에 없는 것(대법원 99두4006, 2000.8.22, 96누3821, 1997.7.8)인 바, 청구법인은 쟁점상가를 분양하기 위하여 신축한 후 사용검사일로부터 5년이 경과하도록 계속 보유하고 있으므로 법인세법시행령 제49조 제1항 에서 규정하는 비업무용부동산에 해당한다 할 것이고, 청구법인이 건설한 아파트가 대부분 중소도시 지역에 건설된 서민아파트로서 분양과 임대가 장기간에 걸쳐 이루어져 쟁점상가 역시 분양이 지연되었다는 청구 주장은 쟁점상가를 5년이상 보유하게 된데 대한 정당한 사유가 되지 못한다고 할 것이다. 또한 주택건설기준등에관한 규정 제50조 제1항은 주택단지에 설치하는 상가 등에 대하여 상한만을 규정하고 있으므로 청구법인은 당시의 수요를 잘 예측하여 위 상한의 범위 내에서 적정한 규모의 상가를 건축하여 분양하여야 함에도 쟁점상가는 청구법인이 수요를 잘못 예측하여 건축함으로써 분양되지 않은 것으로 보여지고, 쟁점상가를 주택건설촉진법 제33조 제2항에 따라 신축하였다가 분양이 되지 않아 공실로 보유하고 있다고 하더라도 공실상태로 5년이 경과한 경우에는 비업무용부동산으로 보도록 규정하고 있으므로 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점 쟁점상가를 업무무관부동산으로 보아 관련 지급이자 등을 손금불산입한 처분의 당부.
• 나. 관련 법령

○ 법인세법 제27조 【업무와 관련없는 비용의 손금불산입】 내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각호의 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령이 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령이 정하는 금액

○ 법인세법시행령 제49조 【업무와 관련이 없는 자산의 범위】

① 법 제27조 제1호에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지 되거나 제한된 부동산, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.

• 가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 재정경제부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.
• 나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 재정경제부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.

○ 법인세법시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 “재정경제부령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)을 말한다.

2. 부동산매매업(한국표준산업분류에 의한 부동산분양공급업 및 건축물 자영건설업을 말한다. 이하 이조에서 같다)을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용 부동산: 취득일부터 5년

⑤ 영 제49조 제1항 제1호 각목외의 부분 단서에서 “재정경제부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다.

18. 다음 각목의 1에 해당하는 법인이 신축한 건물로서 사용검사일부터 5년이 경과되지 아니한 건물과 그 부속토지

• 가. 주택신축판매업{한국표준산업분류에 의한 주거용 건물분양공급업 및 건축물자영건설업(주거용에 한한다)을 말한다}을 영위하는 법인
• 나. 공업배치 및 공장설립에 관한 법률에 의한 아파트형공장의 설치자
• 다. 건설업을 영위하는 법인

29. 당해 부동산의 취득 후 제2호 내지 제28호의 사유외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 업무에 사용하지 아니하는 부동산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점상가가 2002사업연도 중 사용검사일로부터 5년이 경과되었으나 미분양된 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구법인이 쟁점상가를 신축 후 사용검사일로부터 5년 이내에 분양 등 업무에 사용하지 아니하였다고 하여 동 상가를 비업무용부동산으로 보아 관련 지급이자 등을 손금불산입한 반면, 청구법인은 쟁점상가가 수익성을 위해 건설된 것이 아니라 법규에 의한 강제적ㆍ의무적으로 건설한 아파트단지의 복리부대시설로서 타 법인이 유리한 위치에 신축하여 분양하는 일반상가와는 그 성격이 다르고, 동 상가는 기업회계기준에 의한 건설업의 재고자산으로 법인세법상 재고자산에 대하여 업무무관부동산으로 본다는 규정이 없으며, 입주희망자가 없어 유예기간내에 분양하지 못한 것일 뿐 투기목적으로 보유하는 부동산에 해당되지 아니하므로 비업무용부동산으로 본 처분이 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 처분청이 심리자료로 제시하는 청구법인의 1994~1996사업연도분 법인세 부과처분에 대한 행정소송결과에 의하면, 2000.12.22 서울행정법원(2000구9853)에서는 쟁점상가가 청구법인의 노력에도 불구하고 분양이 잘 되지 않아 공실로 보유하게 된 점을 고려하면 법인세법 제18조 의 3 제1항 제1호 소정의 “당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산”에 해당된다고 볼 수 없으므로 처분청이 이를 비업무용부동산으로 본 처분이 위법하다고 하여 청구법인이 승소하였으나, 2001.11.15 서울고등법원(2001누1736)에서는 청구법인이 사용검사 후 3년이 지난 상가를 보유하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로 동 상가는 시행규칙 제18조 제3항 제12호(1999.5.24 재정경제부령 제86호로 전문개정되기 전의 것) 소정의 매매용 부동산에 해당한다 할 것이고, 동 상가가 이에 해당하는 이상 청구법인이 각 상가를 보유하는 것이 ‘법인의 업무와 직접 관련’이 있었는지 여부나 ‘지가상승의 이득’을 얻고자 하는 목적이 있었는지 여부에 관계없이 위 각 상가는 비업무용부동산에 해당한다고 하여 처분청이 승소하였고, 동 고등법원 판결은 대법원(대법원 2004.1.27 선고 2001두11014 판결)에서 확정된 사실이 확인되고 있다.

(4) 관련법령인 법인세법시행령 제49조 제1항 에 의하면 취득후 유예기간내에 업무에 사용하지 아니하면 법인세법시행규칙 제26조 제5항 에 규정된 에외사유가 없는 한 비업무용부동산으로 판정하도록 규정하고 있고, 법인세법시행규칙 제26조 제1항 제2호 에 의하면, 청구법인과 같이 부동산매매업(한국표준산업분류에 의한 부동산분양공급업 및 건축물자영건설업을 말함)을 영위하는 법인이 취득한 매매용부동산의 경우 유예기간을 취득 후 5년으로 규정하고 있으며, 같은 시행규칙 제26조 제5항 제18호에 의하면, 주택신축판매업 및 건설업을 영위하는 법인이 신축한 건물로서 사용검사일부터 5년이 경과되지 아니한 건물과 그 부속 토지는 비업무용부동산에서 제외하고, 같은항 제29호에 의하면 도시계획의 변경등 정당한 사유로 인하여 업무에 사용하지 아니하는 부동산은 비업무용부동산에서 제외하도록 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 법인세법시행령 제49조 제1항 및 동 시행규칙 제26조 제5항 제18호에 의하면 건설업을 영위하는 법인이 신축한 건물로서 사용검사일로부터 5년이 경과하지 아니한 건물과 그 부속토지는 업무무관부동산에서 제외할 수 있는 것이나, 이 건의 경우 청구법인이 쟁점상가를 타인에게 분양하기 위해 신축한 다음 사용검사 후 5년이 지나도록 계속 보유하고 있으므로 동 상가는 업무무관부동산에 해당한다고 할 것이고, 또한 쟁점상가를 신축하여 5년내 분양하지 못한 사유가 청구법인이 수요를 잘못 예측하여 건축함으로써 분양되지 않은 것으로 보여지므로 이를 같은법 시행규칙 제5항 제29호에 규정된 정당한 사유로 보기는 어렵다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점상가를 업무무관부동산으로 보아 관련지급이자 및 그 유지관리비용을 손금불산입하여 이 건 법인세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.